Aus der Differenz zwischen dem Ertragswert und den Investitionskosten resultiert schliesslich der jeweilige Substanzwert. Gemäss Definition der Vorinstanz setzt sich der verwendete Begriff des Substanzwertes zusammen aus dem Landwert und dem Restwert der Bauten unter Berücksichtigung der Nebenkosten (vgl. auch die Begriffsdefinition in: Fierz, Wert und Zins bei Immobilien, 3. Aufl., Zürich 1989, S. 85 Fn. 36).