{"Signatur": "LU_VWG_001", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2006-12-05", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_VWG_001_V-04-151-1_2006-12-05.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=2880", "Checksum": "2e53b8a7572c12a4fb18410579b44bb7"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["V 04 151_1"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung 05.12.2006 V 04 151_1"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung 05.12.2006 V 04 151_1"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung 05.12.2006 V 04 151_1"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Art. 26 Abs. 1 und 2 BV. Massnahmen des Denkmalschutzes. Eine materielle Enteignung liegt nicht vor, wenn auf der betreffenden Parzelle eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle Nutzung auch weiterhin möglich ist. Ersatz nutzlos gewordener Planungsaufwendungen. | Enteignungsentschädigung"}], "ScrapyJob": "446973/63/2392", "Zeit UTC": "18.02.2026 03:14:31", "Checksum": "bf27c925e6e7f17855a8d1a86d62113c", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Luzern Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung 05.12.2006 V 04 151_1\nRegeste:\nArt. 26 Abs. 1 und 2 BV. Massnahmen des Denkmalschutzes. Eine materielle Enteignung liegt nicht vor, wenn auf der betreffenden Parzelle eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle Nutzung auch weiterhin möglich ist. Ersatz nutzlos gewordener Planungsaufwendungen. | Enteignungsentschädigung\n\n BGE 97 I 632 ff., 111 Ib 264). Als entschädigungslos zulässig erklärte das Bundesgericht beispielsweise eine Herabsetzung der Ausnützungsziffer von 0,25 auf 0,07, wie auch Teilbauverbote für 40 %, 33 1/3 % und 25 % des betroffenen Grundstückes, wobei derartige Einschränkungen der Baunutzung nicht mit einer entsprechenden Verkehrswertminderung gleichgesetzt werden dürfen. Als wirtschaftlich sinnvoll erachtet das Bundesgericht jene Nutzungen, welche sich im Wesentlichen am bisherigen Zustand orientieren und allenfalls einen mässigen Ertragszuwachs zulassen (Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 275 und 284). In BGE 111 Ib 257 hielt es im Zusammenhang mit der Unterschutzstellung der Fassaden, der Dächer und der Brandmauern zweier Wohnhäuser fest, den Eigentümern sei der Gebrauch ihres Eigentums im bisherigen Umfang nicht untersagt worden. Die Häuser könnten weiterhin als Wohngebäude - mithin ihrem bestimmungsgemässen Gebrauch entsprechend - genutzt werden. Sie hätten nicht nur die Möglichkeit, die Gebäude im Rahmen der Vorschriften des Denkmalschutzes äusserlich zu erneuern, sondern - was entscheidend ins Gewicht falle - die Häuser im Innern umzubauen und diese frei zu veräussern. Dabei sei unerheblich, ob die Wertverminderung 18,3 % betrage oder wesentlich höher sei (vgl. auch: BGE 112 Ib 267). In einem weiteren Fall ging es um die Beurteilung der Entschädigungspflicht im Zusammenhang mit der Zuordnung eines Wohnhauses mit Garage zu einer Kernzone, in welcher die Gebäude in ihrer kubischen Erscheinung erhalten werden mussten. Das Bundesgericht stellte fest, dass das stattliche Wohnhaus mit einer Grundfläche von etwa 15 m x 12 m, drei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss sowie das eingeschossige Ökonomiegebäude im Inneren umgebaut oder abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden dürften, wobei auch ein Dachausbau nicht ausgeschlossen sei. Eine Weiterführung der heutigen Nutzung sei zulässig, ebenso eine Umnutzung, z.B. zu Bürozwecken. Soweit es die reduzierten Abstände zuliessen, könnten auch zusätzliche unbewohnte Kleinbauten errichtet werden. Daraus ergebe sich, dass auf der Parzelle weiterhin eine gute, sinnvolle und bestimmungsgemässe Nutzung möglich sei. Dass ohne die mit der Änderung des Zonenplanes verbundenen Restriktionen bei einer Neuüberbauung der Parzelle eine wesentlich höhere Nutzung zu erreichen wäre, sei bei dieser Sachlage nicht entscheidend. Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleiste nicht, dass eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden könne. Der Grundeigentümer müsse grundsätzlich mit Änderungen im zulässigen Nutzungsmass, die im öffentlichen Interesse lägen, rechnen, ohne dass er dafür entschädigt werde, solange er vom Grundstück einen wirtschaftlich sinnvollen, bestimmungsgemässen Gebrauch machen könne (ZBl 1997 S. 181 ff.). In einem neueren Entscheid hielt das Bundesgericht schliesslich fest, auch der Umschwung eines Schutzobjektes sei in die Prüfung der verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten einzubeziehen. Der nach der Schutzverfügung erfolgte Verkauf von etwa zwei Dritteln der fraglichen Parzelle belege, dass die Liegenschaft auch nach Unterschutzstellung des sich darauf befindlichen Bauernhauses bestimmungsgemäss und wirtschaftlich sinnvoll habe genutzt werden können (BG-Urteil 1A.19/2004 vom 25.10.2004, Erw. 3.1, in: ZBl 2006 S. 41 ff.). b) Die Vorinstanz hat, wie erwähnt, im vorliegenden Fall eine materielle Enteignung bejaht. Sie ist zum Schluss gekommen, dass eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung mit der Unterschutzstellung des Hotel A nicht mehr möglich sei. Dieses Ergebnis stützt sie auf Nutzwertberechnungen, wobei sie zwischen folgenden vier Modellvarianten unterscheidet: A: Neubauprojekt mit maximal zulässiger baulicher Ausnützung (Wohn- und Büronutzung), ohne Auflagen der Denkmalpflege. B: Sanfte Renovation der bestehenden Bausubstanz unter Berücksichtigung der Unterschutzstellung. C: Gesamtsanierung der bestehenden Bausubstanz innen und aussen (mit Umbau und Lifteinbau) unter Berücksichtigung der Unterschutzstellung. D: Gesamtsanierung der bestehenden Bausubstanz innen und aussen (mit Umbau und Lifteinbau) und Erstellung eines Nebengebäudes unter Berücksichtigung der Unterschutzstellung. Die Vorinstanz geht in diesen Berechnungen vom Ertragswert aus. Sie stützt sich dabei je teilweise auf die Vorgaben des Immobilien-Monitoring der Firma Wüest & Partner, die Mietwerte einer nahe gelegenen Wohnüberbauung und auf Erfahrungswerte. Aus der Kapitalisierung des jeweiligen Gesamtmietertrages mit einem als \"marktgerecht\" bezeichneten Zinssatz ermittelt sie den Ertragswert der einzelnen Varianten. Aus der Differenz zwischen dem Ertragswert und den Investitionskosten resultiert schliesslich der jeweilige Substanzwert. Gemäss Definition der Vorinstanz setzt sich der verwendete Begriff des Substanzwertes zusammen aus dem Landwert und dem Restwert der Bauten unter Berücksichtigung der Nebenkosten (vgl. auch die Begriffsdefinition in: Fierz, Wert und Zins bei Immobilien, 3. Aufl., Zürich 1989, S. 85 Fn. 36). Ob eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung (im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichts) vorliegt, beurteilt die Vorinstanz schliesslich anhand der sich ergebenden Substanzwerte, welche sie mit dem Verkehrswert der Liegenschaft gleichsetzt (vgl. Entscheid der Schätzungskommission vom 30.4.2004, Erw. 3f). Während im besten Fall (Variante A) mit einem angenommenen Kapitalisierungssatz von 6.5 % ein Substanzwert von Fr. 1'320'000.-- ermittelt wird, resultiert in Variante C ein Substanzwert von bloss Fr."}