Rechtsprechung Luzern

Instanz:	Verwaltungsgericht
Abteilung:	Verwaltungsrechtliche Abteilung
Rechtsgebiet:	Bäuerliches Bodenrecht
Entscheiddatum:	02.03.2004
Fallnummer:	V 02 43_1
LGVE:
Leitsatz:	Prozessuales: Beschwerdebefugnis des als Landwirt ausgebildeten Sohnes eines Mitgliedes einer Erbengemeinschaft zur Anfechtung eines Entscheides der Bodenrechtskommission betreffend die Frage, ob bestimmte Parzellen in der Landwirtschaftszone Bestandteil eines "landwirtschaftlichen Gewerbes" im Sinne von Art. 7 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) sind (Erw. 1b/aa-cc). Materielles: Ob Grundstücke in der Landwirtschaftszone zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, ist nach objektivierbaren Kriterien zu beurteilen. Das Recht des Selbstbewirtschafters, familienintern ein Gewerbe als Ganzes zum Ertragswert zu übernehmen, beschränkt sich auf Betriebe, deren Bewirtschaftung ein Mindestmass an Arbeitskraft beansprucht. Nach der bis 31.12.2003 in Kraft gestandenen Regelung lag dieser Wert bei 210 Standardarbeitstagen (SAT). In der Seit 1.1.2004 in Kraft stehenden Regelung wird mit der - etwas modifizierten - Standardarbeitskraft (SAK) gerechnet (Erw. 4b).
Rechtskraft:	Diese Entscheidung ist rechtskräftig.
Entscheid:	A, B, C, D und E sind Mitglieder einer Erbengemeinschaft und als solche Eigentümer der Parzellen W, X, Y und Z, Grundbuch Rothenburg. G - ein Sohn von A - absolvierte eine Ausbildung als Agraringenieur und besitzt das Fähigkeitszeugnis als Landwirt. Am 27. Oktober 2000 stellte G bei der Bodenrechtskommission des Kantons Luzern das Gesuch, es sei festzustellen, dass es sich bei den genannten Grundstücken um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) handle. In der Begründung hielt G fest, die Liegenschaft umfasse etwas über fünf Hektaren Land sowie über eine halbe Hektare Wald. Seit fünf Jahren sei das Gelände an Nachbarn verpachtet. Die Erbschaft befinde sich in der Erbteilung. Nach Durchführung eines Augenscheins stellte die Bodenrechtskommission fest, dass es sich beim Betrieb, bestehend aus den Grundstücken W-Z, nicht um ein landwirtschaftliches Gewerbe handle. Dagegen erhob G Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Mit Urteil vom 12. Februar 2002 trat das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde von G zunächst nicht ein, weil G als Nichterbe dazu nicht legitimiert sei. Das Gericht nahm die Verfügung indes zurück und setzte das Beschwerdeverfahren fort, weil G hinsichtlich der Legitimation ein Kaufsrecht ansprach. Am 19. März 2003 gab das Verwaltungsgericht den Erben Gelegenheit, sich als Partei am Verfahren zu beteiligen. A, B und E teilten dem Verwaltungsgericht in der Folge mit, dass sie sich an der Seite von G am Rechtsmittelverfahren beteiligen. Den entgegengesetzten Standpunkt vertraten die beiden übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft (C und D). Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab. Aus den Erwägungen: 1.- a) Gegen Verfügungen aufgrund des BGBB kann (innert 30 Tagen) bei der kantonalen Rechtsmittelbehörde Beschwerde erhoben werden (Art. 88 Abs. 1 BGBB). Letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide unterliegen gemäss Art. 89 BGBB der Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht (Art. 97 des Bundesgesetzes über die Organisation der Bundesrechtspflege [OG]). Nach Massgabe von § 148 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) sind Entscheide, die mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht weitergezogen werden können, vorab innerkantonal beim Verwaltungsgericht anfechtbar (Art. 98a Abs. 3 OG; dazu: BGE 127 II 268 Erw. 2a; statt vieler: Kölz/Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. Aufl., Zürich 1998, Rz. 848). b/aa) Der Streit dreht sich um die Frage, ob die im Sachverhalt erwähnten Parzellen Bestandteil eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von Art. 7 BGBB sind. Die Parzellen gehören zu einer ungeteilten Erbschaft. A ist eines der Mitglieder der Erbengemeinschaft, dessen Sohn G, der das Verfahren vor Verwaltungsgericht in Gang setzte, allerdings nicht, so dass es zunächst zu überprüfen galt, ob G zur Beschwerdeführung überhaupt legitimiert ist. Zweifel waren angezeigt, weil G nicht namentlich im Verzeichnis der Adressaten des angefochtenen Entscheides erwähnt ist. Hierbei ist vorab auf Art. 11 BGBB hinzuweisen. Danach kann jeder Erbe verlangen, dass ihm ein landwirtschaftliches Gewerbe in einer Erbteilung zugewiesen wird, wenn er dieses selber bewirtschaften will und dafür als geeignet er-scheint (Art. 11 Abs. 1 BGBB). Zum angesprochenen Kreis gehören gesetzliche und eingesetzte Erben (Studer, Kommentar zum BGBB, Brugg 1995, N 6 zu Art. 11). G bezeichnete sich selbst als "Nachfolger der 4. Generation" und als "Nacherbe". Ein Hinweis auf eine derartige Rechtsstellung findet sich in den Akten indes nicht. Gemäss Erbenverzeichnis erscheint G als der Sohn von A, der Mitglied der Erbengemeinschaft ist. Damit ist vorab geklärt, dass G nicht Erbe ist. Ferner ist er im erbrechtlichen Sinne auch nicht Nacherbe, denn von einer Nacherbeneinsetzung als Begründung für eine Nacherbenstellung kann mit Blick auf die Erbenqualität des Vaters von G gerade nicht die Rede sein. Mithin kann die Beschwerdebefug-nis von G nicht mit dem Argument "Erbe" oder "Nacherbe" begründet werden. bb) In seiner Eingabe vom 18. Februar 2002 machte G geltend, dass er ein Kaufsrecht auszuüben gedenke, falls die Liegenschaft als landwirtschaftlich im Sinne des BGBB zu gelten hätte. Es ist daher zu prüfen, ob G mit Blick auf ein Kaufsrecht als zur Beschwerde berechtigt gelten kann. In diesem Kontext ist auf Art. 25 Abs. 1 lit. a BGBB hinzuweisen. Danach kann jeder Nachkomme, der nicht Erbe ist, ein Kaufsrecht geltend machen, falls sich in der Erbschaft ein landwirtschaftliches Gewerbe befindet. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner wendet ein, ein entsprechendes Kaufsrecht könne nun aber gerade nicht geltend gemacht werden, wenn, wie hier, das Gewerbe während 25 Jahren im Eigentum des Verstorbenen gelegen habe (Art. 26 Abs. 1 lit. c BGBB). Konkret sei H, ein Vorfahre, in der Zeit von 1903 bis 1929, also über 25 Jahre Eigentümer der Liegenschaft gewesen. cc) Wie erwähnt, sprechen die Beschwerdegegner G unter Hinweis auf Art. 26 Abs. 1 lit. c BGBB ein Kaufsrecht und damit gleichsam die Beschwerdebefugnis auch unter dem Aspekt eines Anwärters auf ein "Kaufsrecht" ab. Die zitierte Bestimmung hat folgenden Wortlaut: "Das Kaufsrecht kann nicht geltend gemacht werden, wenn das Gewerbe während 25 Jahren im Eigentum des Verstorbenen war". Der beschwerdegegnerische Einwand geht hier allerdings fehl. Zunächst ist festzuhalten, dass eine buchstabengetreue Beachtung der erwähnten Norm der Schutzrichtung des BGBB diametral widerspricht. So ist die zeitliche Einschränkung hinsichtlich der Nachkommen, die nicht Erben sind - insbesondere der Enkel - mit keinem einzigen sachlichen Argument in Einklang zu bringen (zutreffend: Studer, a.a.O., N 9 zu Art. 26). Abgesehen davon ist die seitens der Beschwerdegegner ins Feld geführte Bestim-mung auf den vorliegenden Sachverhalt nicht einmal anwendbar. Denn Art. 26 Abs. 1 lit. c BGBB handelt vom Eigentum des "Verstorbenen", also des Erblassers, dessen landwirt-schaftliches Gewerbe zur Diskussion steht. Im vorliegenden Fall befinden sich die streitbezogenen Grundstücke seit 75 Jahren nicht in der Hand eines einzelnen Rechtsvorgängers, sondern von Erbengemeinschaften. Deswegen ist Art. 26 Abs. 1 lit. c BGBB auf diese Verhältnisse nicht zugeschnitten. Inwiefern die Bewirtschaftungsdauer des erwähnten Vorfahren in einer weit zurückliegenden Zeitspanne - konkret vor 1929 - in Bezug auf das hier aktuell ins Feld geführte Kaufsrecht auch nur im Ansatz von Belang sein könnte, vermag das Verwaltungsgericht auch sonstwie nicht zu erkennen. Mithin kann die Bewirtschaftungsdauer zu Zeiten von H dem Beschwerdeführer G nicht entgegen gehalten werden. Ergänzend sei angefügt, dass G mit Blick auf Art. 42 Abs. 1 Ziff. 1 BGBB als Nachkomme auch vorkaufsberechtigt wäre, falls die streitbezogenen Grundstücke im Sinne des BGBB Bestandteile eines landwirtschaftlichen Gewerbes wären, was dieser mit der Rechtsvorkehr vor Verwaltungsgericht gerade darzutun versucht. Ein Vorkaufsrecht ermöglicht zwar nicht denselben Zugriff auf das Gewerbe wie ein Kaufsrecht, sondern es setzt einen Vorkaufsfall voraus. Dabei ist zu beachten, dass der Erbgang und die Erbteilung an sich nicht als Vorkaufsfälle in Betracht kommen (Art. 216c Abs. 2 des Obligationenrechts [OR]; vgl. Giger, Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Bern 1997, Band IV, 2. Abt. N 17 zu Art. 216c). Dennoch kann hier nicht gänzlich ausser Acht bleiben, dass im Nachgang zur Erbteilung, welche derzeit vor Amtsgericht hängig ist, die reale Möglichkeit einer Veräusserung an Dritte in greifbare Nähe rücken könnte. Gerade auch vor diesem Hintergrund kann ein aktuelles Interesse von G an der Abklärung der Frage, ob es sich bei den im Streit liegenden Grundstücken um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, nicht apodiktisch verneint werden. Unter den gegebenen Verhältnissen kann G mithin die Beschwerdebefugnis nicht abgesprochen werden. Auf seine im Übrigen frist- und formgerechte Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist einzutreten. c) Bei den übrigen Verfahrensbeteiligten handelt es sich um Mitglieder der Erbengemeinschaft, also um Gesamteigentümer der streitbezogenen Grundstücke. Evidenterweise haben sie daher ein Interesse am Ausgang dieses Verfahrens. Folglich sind sie als Beiladungsberechtigte antragsgemäss in das Verfahren vor Verwaltungsgericht einzubeziehen. Sie haben damit Parteistellung (vgl. § 20 Abs. 1 VRG). Anzumerken ist, dass A, B und E die Position des Beschwerde führenden G stützen. Demgegenüber erachten die Erben C und D die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach die Parzellen nicht Bestandteil eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne des BGBB sind, für zutreffend. Verfahrensrechtlich betrachtet nehmen sie mit ihrem Hauptantrag auf Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde mithin die Position von (beigeladenen) Beschwerdegegnern ein. d) Weil das Verwaltungsgericht einzige kantonale Rechtsmittelinstanz ist, steht ihm gemäss § 161a VRG eine umfassende Überprüfungsbefugnis zu. Danach beurteilt es die Streitsache aufgrund der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des Entscheides des Verwaltungsgerichts (§ 156 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 146 VRG). Im vorliegenden Verfahren ist zu beachten, dass das BGBB auf den 1. Januar 2004 hin u.a. auch in dem hier interessierenden Kontext teilweise revidiert wurde. In besonderer Weise wurde der Wortlaut von Art. 7 Abs. 1 BGBB modifiziert, weshalb das Verwaltungsgericht gehalten ist, die streitbetroffenen Parzellen nach Massgabe des geänderten Bundesrechts zu beurteilen. Ferner ist festzuhalten, dass hier nicht nur eine unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes sowie eine unrichtige Rechtsanwendung gerügt werden kann, sondern an sich auch die unrichtige Handhabung des Ermessens (§ 156 Abs. 2 VRG mit Verweis auf §§ 144 - 147 VRG). Trotz dieser Ermessenskontrolle auferlegt sich das Gericht in diesem Bereich eine gewisse Zurückhaltung. Dies gilt hier vor allem mit Bezug auf ausgesprochene Fach- und Ermessensfragen in Spezialgebieten, in denen die für deren Vollzug verantwortlichen Behörden über besondere Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung verfügen. Insbesondere setzt das Verwaltungsgericht sein Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Vorinstanz (vgl. dazu: BGE 120 Ia 275 Erw. 3b, 119 Ia 96 Erw. 5c/bb, mit Hinweisen; vgl. ferner: BGE 126 I 222 Erw. 2c, 126 II 47, 125 II 39 Erw. 3d/bb, 122 II 91 Erw. 6d/dd; ferner auch: LGVE 1997 II Nr. 25 Erw. 3 und ZBl 1998 S. 171 ff.). e) Ferner ist in prozessualer Hinsicht voranzustellen, dass das Verfahren vom Untersuchungsgrundsatz und der Rechtsanwendung von Amtes wegen beherrscht ist (§§ 37 und 53 VRG). Diese Grundsätze gelten allerdings nicht uneingeschränkt: Sie werden ergänzt durch die verschiedenen Mitwirkungspflichten der Parteien (§ 55 VRG; vgl. LGVE 1982 II Nr. 36 Erw. 3), namentlich deren Begründungspflicht (§ 133 Abs. 1 VRG). Zu beachten ist ferner das Rügeprinzip, wonach die Beschwerdeinstanz nur die vorgebrachten Beanstandungen untersucht und nicht prüft, ob sich der angefochtene Entscheid unter schlechthin allen in Frage kommenden Aspekten als korrekt erweist (zum Ganzen: LGVE 1998 II Nr. 57, 1994 II Nr. 10 Erw. 1c, 1992 II Nr. 47 Erw. 3 mit Hinweisen). Im Rahmen der Mitwirkungspflicht hat die beschwerdeführende Partei in der Beschwerdebegründung darzutun, in welchen Punkten und weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet wird (§ 133 Abs. 1 VRG). Dabei muss sie sich mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheides auseinandersetzen (vgl. BGE 123 V 336 ff., 118 Ib 136, 113 Ib 288 mit zahlreichen Hinweisen). Mit allgemeinen Beanstandungen befasst sich das Verwaltungsgericht nicht (Urteil Sch. vom 31.1.1995; vgl. auch: BGE 124 II 151 Erw. 2c/aa). Ebenso wenig geht es auf Überlegungen oder Fragen ein, die nicht Gegenstand des angefochtenen Entscheides bilden (vgl. BGE 124 II 364 mit Hinweisen; vgl. ferner: Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, N 5 zu § 50). 2.- Das Verwaltungsgericht weiss von den Verfahrensbeteiligten, dass die fraglichen Grundstücke derzeit u.a. Streitgegenstand in einer Erbteilungssache vor Amtsgericht sind. Es rechtfertigt sich daher, an dieser Stelle vorab Überlegungen über das Verhältnis der Verfahren vor Verwaltungsgericht und vor Amtsgericht voranzustellen. Nach Art. 84 lit. a BGBB kann, wer ein schutzwürdiges Interesse hat, von der Bewilligungsbehörde insbesondere feststellen lassen, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück dem Realteilungsverbot, dem Zerstückelungsverbot, dem Bewilligungsverfahren oder der Belastungsgrenze unterliegt. Nach Art. 84 lit. b BGBB kann weiter festgestellt werden, ob der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks bewilligt werden kann. Gegenstand einer Feststellungsverfügung können insbesondere die in Art. 6 - 10 BGBB definierten Begriffe sein. Somit kann festgestellt werden, ob es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 6 BGBB oder ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB handelt. Die allgemeinen Bestimmungen des BGBB definieren vier Begriffe, nämlich landwirtschaftliches Grundstück (Art. 6 BGBB), landwirtschaftliches Gewerbe (Art. 7 und 8 BGBB), Selbstbewirtschafter (Art. 9 BGBB) und Ertragswert (Art. 10 BGBB). Diese Begriffe werden im Gesetz sowohl im öffentlich-rechtlichen als auch im privatrechtlichen Teil einheitlich verwendet (Botschaft des Bundesrates zum Entwurf eines Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht, in: BBl 1988 III S. 889 ff., insbes. S. 903). Geht man davon aus, dass die Konkretisierung der allgemeinen Begriffe des BGBB des öffentlichen Rechts natürlich in der materiellen Zuständigkeit der Verwaltungsbehörde liegt und in einem Zivilverfahren lediglich eine öffentlich-rechtliche Vorfrage darstellt, ist die materiell zuständige Verwaltungsbehörde an den Entscheid über die Vorfrage des Zivilrichters nicht gebunden. Von dieser Warte aus erscheint es angezeigt, dass Zivilprozesse mit entsprechenden Anknüpfungen solange sistiert bleiben, bis im Verwaltungsverfahren (bzw. im darauf folgenden Beschwerdeverfahren) ein entsprechender, rechtskräftiger Feststellungsentscheid ergangen ist. Damit lassen sich widersprechende Urteile verhindern (BGE 129 III 186 ff. = Pra. 2003 S. 987 ff.). Wie erwähnt, ist die Erbschaft in Bezug auf die streitbetroffenen Parzellen in einem Zivilverfahren pendent. Widersprechende Urteile liegen nicht vor. Die Erbschaftssache ist zur Vermeidung widersprüchlicher Entscheidungen vor dem Zivilrichter solange sistiert worden, bis die Rechtslage betreffend die Anwendbarkeit des BGBB auf die Parzellen geklärt ist. Dieses Vorgehen steht, wie gezeigt, im Einklang mit der aktuellen höchstrichterlichen Praxis. 3.- Das BGBB verfolgt in erster Linie eigentums- und strukturpolitische Ziele. Insbesondere sollen Familienbetriebe erhalten und ihre Struktur verbessert werden (ZBl 1998 S. 78; Hotz, in: Kommentar zum BGBB, Baden 1995, N 8 zu Art. 1 BGBB). Das BGBB will indes unerwünschte Strukturen keineswegs zementieren (BGE 125 III 179 Erw. 2c). In den Genuss der Zielsetzung des Gesetzes kommen das landwirtschaftliche Gewerbe (Art. 7 BGBB) und der landwirtschaftliche Betrieb (Art. 5 lit. a BGBB). Eine mögliche Entwicklung, d.h. eine neuerliche Unentbehrlichkeit von ehemals landwirtschaftlich genutzten Wohn- und Ökonomiegebäuden und die damit zusammenhängende Frage nach einer künftigen "Wirtschaftlichkeit" eines solchen Betriebes muss sich mit erheblicher Wahrscheinlichkeit und hinreichender Bestimmtheit abzeichnen (vgl. BGE 125 III 180). a) Nach der bis Ende 2003 gültig gewesenen Fassung von Art. 7 Abs. 1 BGBB galt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion diente und mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beanspruchte. Laut Art. 7 Abs. 3 BGBB sind bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die dem BGBB unterstellt sind. Zu berücksichtigen sind zudem die örtlichen Verhältnisse (lit. a), die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, in Stand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind (lit. b) sowie die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke (lit. c). Die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke finden auf ein landwirtschaftliches Gewerbe Anwendung, wenn es seit mehr als sechs Jahren rechtmässig ganz oder weitgehend parzellenweise verpachtet ist und diese Verpachtung im Sinne von Art. 31 Abs. 2 lit. e und f des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (SR 221.213.2 [LPG]) weder vorübergehenden Charakter hat noch aus persönlichen Gründen erfolgt ist (Art. 8 Abs. 1 BGBB). b) Der Beschwerdeführer G weist unter Ziffer 2.4 in seiner Beschwerdeschrift darauf hin, dass die Liegenschaft ohne das Einverständnis der Erben parzellenweise verpachtet worden ist. In ihrer Stellungnahme vom 20. Mai 2003 äussern sich die Beschwerdegegner dazu nicht. Das Verwaltungsgericht hat keine Veranlassung, diese Feststellung anzuzweifeln, weshalb in dieser Hinsicht von der Darstellung des Beschwerdeführers G auszugehen ist. Angesichts der erwähnten "Pachtverhältnisse" fragt sich, ob nicht bereits im Ansatz das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes verneint werden muss. An dieser Stelle ist namentlich daran zu erinnern, dass ein (parzellenweise) verpachteter Betrieb seine Gewerbeeigenschaft im landwirtschaftlichen Bodenrecht mit Beginn der Fortsetzung der sechsjährigen Minimaldauer der Pacht (Art. 7 Abs. 1 LPG) verliert (Hofer, a.a.O., N 12 zu Art. 8). Nach dieser Zeit erscheint es nach dem Willen des Gesetzgebers nämlich sinnvoller, wenn die Pächter das zugepachtete Land weiter bewirtschaften und - gegebenenfalls durch die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu Eigentum erwerben können (Botschaft zum Entwurf des BGBB, in: BBl 1988 III S. 986). Eine solche Strategie verdrängt - wie gezeigt nach einer gewissen Pachtdauer - die Nachkommen von Verpächtern ehemaliger landwirtschaftlicher Liegenschaften. Allerdings handelt Art. 8 BGBB von "rechtmässig" verpachteten Parzellen. Nun fragt sich im vorliegenden Fall, ob die strittigen Parzellen gesetzeskonform verpachtet wurden. Heranzuziehen ist Art. 30 Abs. 1 LPG. Danach unterliegt die Verpachtung einzelner Grundstücke eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Teile davon der Bewilligungspflicht. Dieser Vorbehalt gilt seit Inkrafttreten des LPG, mithin seit 20. Oktober 1986 (Hofer, a.a.O., N 6 zu Art. 8). Wie erwähnt, stimmten die Erben der Verpachtung der streitbezogenen Parzellen nicht zu. Mithin darf von rechtmässigen landwirtschaftlichen Pachtverhältnissen hier wohl nicht ausgegangen werden, so dass G angesichts der erwähnten Rechtslage nicht schon mit dem Hinweis auf "faktische" Pachtverträge von der Liegenschaft ferngehalten werden kann. Einen abweichenden Ansatz vertritt, soweit ersichtlich, im Übrigen auch die Vorinstanz nicht. 4.- a) Art. 7 Abs. 1 BGBB (alte wie neue Fassung) stützt sich in Bezug auf die Definition "landwirtschaftliches Gewerbe" in zentraler Hinsicht darauf ab, ob ein Betrieb - von objektiver Warte aus - ein Mindestmass an Arbeitskraft abverlangt oder nicht. Dieses Qualifikationselement überragt nach wie vor alle anderen. Die alte Fassung von Art. 7 Abs. 1 BGBB stellte die Forderung auf, dass mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beansprucht wird. Hierbei handelte es sich um den eigentlichen Konzeptentscheid für den Geltungsbe-reich des BGBB (vgl. Richli, Landwirtschaftliches Gewerbe und Selbstbewirtschaftung - zwei zentrale Begriffe des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht, in: AJP 1993 S. 1064). Nach der Praxis des Bundesgerichts zu Art. 7 Abs. 1 alt BGBB galt die entsprechende Voraussetzung erfüllt, wenn für die ordnungsgemässe Bewirtschaftung eines Betriebes jährlich mindestens 2'100 Arbeitsstunden aufgebracht werden mussten (vgl. BGE 121 III 276 Erw. 2d mit Hinweisen). Damit war das landwirtschaftliche Gewerbe im Sinne des BGBB hinreichend umschrieben (BGE 121 II 313 Erw. 5c). Die Konkretisierung hinzu gestaltete sich indes zuweilen anspruchsvoll, denn die Massgrösse des Arbeitseinsatzes ergab je nach Produktionsrichtung und Bewirtschaftungsweise unterschiedliche Betriebsgrössen (Richli, a.a.O., S. 1065). b) Art. 7 Abs. 1 BGBB in der hier anwendbaren, seit 1. Januar 2004 in Kraft stehenden Fassung, hat folgenden Wortlaut: "Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens drei Viertel einer Standardarbeitskraft nötig ist." Damit kommt ein neuer Parameter ins Spiel. Der in der Praxis zu Diskussion Anlass gegebene Faktor "SAT" wurde durch den Faktor "Standardarbeitskraft" (SAK) ersetzt. Zur Erinnerung: Der überholte Massstab SAT sollte der Anzahl "Arbeitstage einer bäuerlichen Normalfamilie" entsprechen, die pro Jahr 420 Arbeitstage leistet. Dies entspricht ungefähr einer Arbeitsleistung, welche 1,5 Arbeitskräfte verrichten. Die Schwelle für die Gewerbeeigenschaft lag nach der bisherigen Regelung demzufolge bei 210 SAT (die Hälfte von 420 SAT). 210 SAT entsprechen nach dem Gesagten der Arbeitkraft mit Faktor 0,75. Wird also die Arbeitskraft (und nicht mehr in erster Linie der Arbeitszeitfaktor) als Beurteilungsmassstab verwendet, ist zu folgern, dass der bisherige Schwellenwert - nach heutiger Lesart - ungefähr bei 0,75 SAK liegt. Diese Überlegung finden sich auch in den Gesetzesmaterialien (Sten. Bull. NR 1991 S. 106 und Sten. Bull. SR 1991, S. 142). Neu wird, wie erwähnt, in Art. 7 Abs. 1 BGBB auf den Begriff der "halben Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie" verzichtet und die Mindest-Gewerbegrösse mit dem vereinheitlichten Begriff der "Standardarbeitskraft" (SAK) umschrieben. Der Wert von 0,75 SAK entspricht nach dem Gesagten in etwa der bisherigen Regelung, wobei es im Einzelfall zu Abweichungen kommen kann, weil die Berechnungsart in Nuancen Änderungen erfahren hat. Immerhin sei an dieser Stelle unterstrichen, dass der neu ins Gesetz aufgenommene Verweis auf die "landesübliche Bewirtschaftung" nunmehr ausdrücklich auf der Gesetzesebene die Verpflichtung zu einer objektivierten Betrachtungsweise verdeutlicht, worauf die Rechtsprechung im Übrigen seit jeher Wert legte. Auf den vorliegenden Fall bezogen heisst dies, dass sämtliche Vorbringen, die auf eine ungewöhnliche Bewirtschaftungsweise hindeuten, im Rahmen der Qualifizierung des Betriebes ausser Acht gelassen werden müssen (so: BBl 2002, S. 4942). Auf diesen entscheidenden Aspekt wird zurückzukommen sein. c) Zunächst ist festzuhalten, dass der Faktor SAK ein rein arbeitswirtschaftliches Kriterium darstellt und damit etwa von Preisentwicklungen unabhängig ist. Der Entwurf des BGBB verlangte ursprünglich noch kumulativ, dass sowohl der Arbeitsbedarf als auch das Einkommen mindestens die Hälfte desjenigen einer bäuerlichen Durchschnittsfamilie ausmachen. Der Gesetzgeber hat das letztgenannte Kriterium- das Einkommen - fallen gelassen. Bei der Beurteilung, ob ein Gewerbe vorliegt oder nicht, ist mithin nach wie vor auf den Arbeitsbedarf abzustellen (vgl. Hofer, a.a.O., N 45 zu Art. 7 BGBB). Allein das Recht des Selbstbewirtschafters, familienintern ein Gewerbe als Ganzes zum Ertragswert zu übernehmen, beschränkt sich auf Betriebe, deren Bewirtschaftung mindestens 0,75 SAK beansprucht. Damit wird indes weiter deutlich, dass hier in der Regel eher Haupterwerbsbetriebe erfasst werden. So sorgt Art. 7 Abs. 1 BGBB weiterhin dafür, dass in den meisten Regionen der Schweiz weiterhin Haupterwerbsbetriebe vorherrschen, was dem Leitbild für die Entwicklung der schweizerischen Landwirtschaft entspricht. d) Die Bewertung muss, wie erwähnt, aufgrund objektiver Kriterien erfolgen. Massgebend sind übliche Bewirtschaftungsformen, und auf ausgefallene Spezialfälle darf nicht abgestellt werden (Hofer, a.a.O., N 52 zu Art. 7 BGBB). Sowohl die Bewertung nach Massgabe des Faktors SAT als auch jene aufgrund des Faktors SAK basiert auf breit abgestützten Buchhaltungserhebungen. An der Forschungsanstalt für Agrarwirtschaft und Landtechnik in Tänikon (FAT) werden in dieser Hinsicht jährlich die Buchhaltungen von vielen Testbetrieben ausgewertet und die Ergebnisse publiziert (Hofer, a.a.O., N 53 zu Art. 7 BGBB). Die bearbeitbare Fläche kann variieren, je nach dem Arbeitsbedarf der Kultur sowie der eingesetzten technischen Mitteln und Arbeitsverfahren. Die Beobachtungen in den Buchhaltungsbetrieben zeigen, dass mit zunehmendem Viehbestand der Arbeitsbedarf pro Hektare wächst und die Fläche pro Arbeitskraft abnimmt (Hofer, a.a.O., N 57 zu Art. 7 BGBB). Zur Illustration der Zusammenhänge sei beispielhaft auf Ergebnisse der zentralen Auswertung von Buchhaltungszahlen 1993 hingewiesen. Daraus lassen sich erste Hinweise auf die durchschnittliche minimale Fläche von sogenannten "Grenzbetrieben" in Talgebieten ziehen. Es handelt sich dabei um kleine Betriebe. Bei Ackerbaubetrieben wird dort eine Fläche von 760 a erwähnt, bei kombinierten Betrieben eine Fläche von 653 a und bei Rindviehhaltung 630 a (Hofer, a.a.O., N 57 zu Art. 7 BGBB). Diese minimalen Flächen, über welche nach dem Gesagten diverse, verschieden gelagerte Grenzbetriebe verfügen müssen, erscheinen geeignet, einen ersten Hinweis auf die Frage zu geben, ob die im Streit liegende Fläche - objektiv betrachtet - überhaupt die Basis für ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB abgeben könnte. 5.- a) Die Bodenrechtskommission zog im angefochtenen Entscheid in Erwägung, dass der Betrieb nicht mehr über ein Milchkontingent verfügt. Folglich wäre lediglich eine Mutterkuhhaltung oder eine viehlose Bewirtschaftung denkbar. Der Arbeitaufwand dafür liege unter der vom Gesetz geforderten halben Familienarbeitskraft. Bereits unter diesem Gesichtswinkel könne hier nicht von einem landwirtschaftlichen Gewerbe gesprochen werden. Selbst wenn das ursprünglich vorhanden gewesene Milchkontingent in die Beurteilung einzubeziehen wäre und zudem der Stall tierschutzgerecht saniert würde, könnten auf dem strittigen Gelände höchstens sechs Milchkühe gehalten werden. Hinzu kämen Jungvieh sowie Tiere der Nachzucht, so dass maximal mit 7.5 Grossvieheinheiten (GVE) gerechnet werden könnte. Aufgrund der Angaben der Agro-Treuhand der Luzerner Landwirte hielten die luzernischen Talbetriebe pro Hektare durchschnittlich 2.17 GVE. Die gegebenen Verhältnisse liessen ferner maximal 30 Schweine zu. Ein Betrieb mit einer landwirtschaftlichen Fläche von 5.68 Hektaren, sechs Milchkühen, drei Stück Jungvieh für die Nachzucht, 28 Mastschweinen und 25 Hochstammobstbäumen ergäbe einen Arbeitsaufwand von 198.52 Standardarbeitstagen (SAT), mithin weniger als die geforderten 210 SAT. Folglich könne hier nicht von einem landwirtschaftlichen Gewerbe gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB (in der Fassung, gültig gewesen bis Ende 2003) die Rede sein. Das negative Ergebnis falle noch deutlicher aus, falls weder das Milchkontingent noch die Haltung von Schweinen in die Beurteilung einbezogen würden. Weiter wies die Vorinstanz darauf hin, dass der Betrieb mit erheblichen finanziellen Mittel saniert werden müsste, um überhaupt eine zeitgemässe Bewirtschaftung zu ermöglichen. Unter diesen Umständen liesse sich mit dem Betrieb auch kein hälftiges Familieneinkommen erwirtschaften, was ebenfalls gegen einen Betrieb im Sinne des BGBB spreche. b) G und die beigeladenen Beschwerdeführer stellen sich der Sache nach übereinstimmend auf den Standpunkt, die aktuelle Agrarpolitik unterstütze innovative Familienbetriebe durch Investitionskredite und durch Direktzahlungen. Damit ein Familienbetrieb Direktzahlungen erhalte, müssten bestimmte Mindestanforderungen erfüllt werden. Die Liegenschaft erfülle solche Anforderungen problemlos. Sie sei ohne Einverständnis der Erben parzellenweise verpachtet worden, obwohl G den Betrieb selbst bewirtschaften wolle. Die Pachtverhältnisse würden Art. 30 Abs. 1 LPG widersprechen. D verweigere auch die Unterschrift unter Pachtverträge, die Gewähr dafür bieten würden, dass das Milchkontingent wieder ausgeschöpft werden könnte. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz biete das strittige Gelände die Grundlage für einen Betrieb mit einer halben Arbeitskraft. Milch werde nach Qualität und Inhaltsstoffen (Milchfett und Milcheiweiss) vergütet. Naheliegenderweise würde er eine Milchviehrasse halten, die diesbezüglich optimale Kriterien erfülle. Der Beschwerdeführer G denke an die Rasse "Jersey". Damit könnten die Kosten für die Milchproduktion gesenkt werden. Er kalkuliere mit 9 Kühen. Damit liesse sich die Milchmenge gemäss Kontingent melken. Ferner kalkuliere er mit Spezialkulturen, wie Schnittblumen, Erdbeeren und Obstanlagen. Diese Kulturen seien in der Gegend üblich. Er erinnere auch daran, dass auch "Gartenbaubetriebe" dem bäuerlichen Bodenrecht unterstellt seien. Ohne Hilfe von Drittpersonen könnten auf dem Betrieb auch 50 Mastschweine gehalten werden. Mit 8 Milchkühen, 2 Plätzen mit Kälbern zwischen ein und zwei Jahren und einem Platz für ein Rind von zwei bis drei Jahren, 0.5 ha Spezialkulturen und 50 Mastschweinen resultierten 360.35 SAT. - Selbst wenn er auf die Schweine verzichte, ergebe die Berechnung des Arbeitsaufwandes immer noch 325.2 SAT. Sowohl die Bewirtschaftungsform mit als auch diejenige ohne Schweine erfüllten das Kriterium von mindestens 210 SAT. Nach der derzeitigen Ordnung des Milchmarktes sei das Kontingent nicht mehr an das bewirtschaftbare Land gebunden, so dass dieses - unabhängig von Land - vermietet oder verkauft werden könne. D habe die mündlichen Pachtverträge nicht kündigen wollen und dadurch die Existenz des landwirtschaftlichen Gewerbes negativ beeinflusst. Es sei aber nicht ausschlaggebend, ob die Pächter Milchkontingente zurückzugeben hätten, denn diese könnten ohnehin gekauft oder gemietet werden. - Falls das frühere Milchkontingent nicht zurückkomme, könnten 10 Mutterkühe mit Kälbern und ein Stier gehalten werden. Bei der Variante Mutterkuhhaltung mit 50 Mastschweinen und Spezialkulturen fielen 291.85 SAT an, bei der Variante Mutterkuhhaltung ohne Mastschweine 241.1 SAT. Auch bei den letztgenannten beiden Bewirtschaftungsvarianten sei die Limite gemäss BGBB erfüllt. Die Liegenschaft befinde sich an vorzüglicher Lage, in der Klimazone 4, 550 Meter über Meer, was hohe Erträge erwarten lasse. Auch die Erschliessung sei gut. Auf 10.30 m Legerlänge befänden sich derzeit 10 Kuhplätze im Stall. Ein den tierschutzrechtlichen Ansprüchen genügender Umbau des Stalles für 9 Kühe wäre mit Investitionen in der Grössenordnung von Fr. XXXX.-- realisierbar. Der Ertragswert für die Liegenschaft belaufe sich auf Fr. YYYYY.--. Angesichts dieser Beträge sei das Kriterium der Zumutbarkeit von Investitionen irrelevant. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz liesse sich auf dem Betrieb ein hälftiges Familieneinkommen erwirtschaften. Die andere Hälfte könne er mit einem Nebenerwerb decken. c) In der Vernehmlassung verwies die Bodenrechtskommission auf den angefochtenen Ent-scheid und beantragte die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Soweit der Beschwerdeführer darauf hinweise, dass gegebenenfalls selbst kleine Betriebe Direktzahlungen erhalten würden, könne er daraus nichts zu seinen Gunsten ableiten. Gemäss derzeitiger Agrarpolitik könnten selbst Hobby-Betriebe Subventionen erhältlich machen. Massgeblich für die Qualifizierung seien objektive Gesichtspunkte. Nach den Werten der Agro-Treuhand Luzerner Landwirte betrage die effektive Leistung einer Kuh pro Jahr im Talgebiet 5'939 kg. Jersey-Kühe seien in unserer Gegend kaum anzutreffen. Der Beschwerdeführer schätze die Kosten für die "Aufstallung" auf Fr.XXXX.--. Hierbei handle es sich allerdings nicht um die gesamten Kosten für den Umbau und die Anpassung der Scheune im Hinblick auf eine tierschutz- und umweltgerechte Produktion. Bei der Ertragsrechnung übergehe er Direktkosten und Kosten des Futterbaus. Der Beschwerdeführer gebe ferner den Mietwert der Eigennutzung des Wohnhauses mit Fr. XXXX pro Jahr an. Sofern von einem landwirtschaftlichen Gewerbe auszugehen wäre, müsste von einem landwirtschaftlichen Mietwert ausgegangen werden. In den Buchhaltungsergebnissen seien die Strukturkosten berücksichtigt worden. Weiter hielt die Vorinstanz entgegen, es sei nicht von Belang, ob auf der streitbezogenen Liegenschaft 50 Mastschweine gehalten werden könnten. In Tat und Wahrheit zeigten die Buchhaltungsunterlagen der Agro-Treuhand Luzerner Landwirte, dass es 28 Mastschweine gewesen seien. Schliesslich gelte es zu beachten, dass die derzeitige agrarpolitische Zielsetzung keine "Reaktivierung" eines entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes im Auge habe. In Weiteren Rechtsschriften erneuerten die Beschwerdeführer im Wesentlichen ihre Standpunkte. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz würden in der Gegend Jersey-Kühe gehalten, um den Inhaltsstoff der Milch zu erhöhen. Diese Rasse zeichne sich durch hohe Wirtschaftlichkeit aus. Nach dem Tierschutzgesetz seien für Jersey-Kühe keine baulichen Massnahmen notwendig. Man verweise auf Empfehlungen zu den Abmessungen für kleine und grosse Kühe und hochträchtige Rinder. Jersey-Kühe hätten eine Widerristhöhe von 1.20 m bis 1.30 m und würden weniger wiegen als 540 kg. Folglich würden für den Betrieb keine Umbaukosten anfallen, so dass gar mit der bestehenden Infrastruktur produziert werden könnte. Inskünftig werde nicht die Grösse eines Betriebes entscheidend sein, sondern die Liquidität des Betriebs. - Die Vorinstanz verzichtete auf die Einreichung einer Duplik. 6.- a) Der unter Erwägung 4d erwähnte "Grenzbetrieb" basiert auf üblichen Betriebsverhältnissen. Zweifellos verursachen beispielsweise Veredelungsbetriebe mit Schweinen und Ge-flügel in grösseren Beständen oder Sonderkulturen einen höheren Arbeitsaufwand, weshalb derartige Betriebe bereits bei kleineren Flächen nach einer differenzierten Beurteilung rufen, falls solche Spezialfälle mit nachvollziehbarer Argumentation glaubwürdig zur Diskussion stehen. Auf der andern Seite muss erwähnt werden, dass ein viehloser Ackerbaubetrieb weit höhere Flächen beansprucht, bis eine hinreichende Arbeitsauslastung erreicht wird (Hofer, a.a.O., N 57 zu Art. 7 BGBB). So oder anders muss die Beurteilung objektiv erfolgen. Die Beurteilung erscheint insbesondere heikel, wenn von subjektiv beeinflussten tatsächlichen Verhältnissen abstrahiert wird. Nicht massgebend sind Wünsche und Absichten, die bei sachgerechter Betrachtungsweise unrealistisch erscheinen (vgl. Hofer, a.a.O., N 70 zu Art. 7 BGBB). Die Entscheidung, ob ein Betrieb als landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB gilt, darf nicht durch willkürliche Annahmen beeinflusst werden. Ausgangspunkt der Beurteilung bildet eine "standardisierte Bewirtschaftung". Dabei soll das Produktionsprogramm durch regionale und betriebliche Gegebenheiten bestimmt sein. Schliesslich gilt es, den Arbeitszeitbedarf auf der Basis einer "landesüblichen Bewirtschaftung" festzustellen (Art. 7 Abs. 1 BGBB, in der Fassung, gültig seit 1. Januar 2004; dazu: Hofer, a.a.O., N 102 zu Art. 7 BGBB). Beeren-, Obst- und Gemüsekulturen sind entsprechend den ortsüblichen Verhältnissen in die Berechnung einzubeziehen. Dabei ist der Rahmen eng zu stecken, wenn bisher auf dem Betrieb keine solchen Kulturen vorhanden waren (Hofer, a.a.O., N 108 zu Art. 7 BGBB). Hinsichtlich des Gemüse- und Gartenbaus ist auf eine weitere Besonderheit hinzuweisen. Derartige Betriebe beanspruchen schnell einmal beträchtlich viele SAK. Damit jedoch ein Gewerbe als entsprechender "Spezialbetrieb" angesprochen werden kann, müssen spezifische Gebäude und Einrichtungen wie Kühllager, Gewächshäuser, Rüst-, und Lagerräume vorhanden sein, welche den in Frage stehenden Betrieb zumindest prägen. Wo dies vom Ansprecher geltend gemacht wird, darf allerdings die Möglichkeit des Umbaus oder des Neubaus fehlender Gebäude nicht ausser Acht gelassen werden (Hofer, a.a.O., N 109 zu Art. 7 BGBB). Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB verlangt, dass die finanzielle Last für den landwirtschaftlichen Betrieb tragbar sein muss, denn nur unter diesem Gesichtswinkel kann letztlich eine zukunftsgerichtete Beurteilung vorgenommen werden (Hofer, a.a.O., N 113 zu Art. 7 BGBB). Wenn ein Übernahmewilliger geltend macht, er wolle durch einen Um- oder Neubau ein Gewerbe schaffen, wird er ein ausgereiftes Konzept vorzulegen haben. Im Hinblick auf die Zukunft muss - bei realistischer Betrachtungsweise - die Wirtschaftlichkeit erreichbar sein (Hofer, a.a.O, N 116 zu Art. 7 BGBB). b) Nach den unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz verfügt der Betrieb über kein Milchkontingent mehr. Geht man von diesen gegebenen Verhältnissen aus, wäre in Tat und Wahrheit hier inskünftig nur gerade noch die Bewirtschaftung mit Mutterkuhhaltung oder eine viehlose Bewirtschaftungsweise gegeben. Mit der Vorinstanz ist weiter festzuhalten, dass ein solcher Betrieb auf einem nur gerade etwas über 500 a fassenden Gelände - objektiv gesehen - offenkundig zu wenig SAK beansprucht, weshalb bei einer solchen Bewirtschaftungsweise zum Vorneherein klarerweise nicht von einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB gesprochen werden kann. Was der Beschwerdeführer G dagegen ins Feld führt, erscheint unbehelflich. Die schweizerische Landwirtschaftspolitik hat sich von der Kontingentierung der Milchwirtschaft nach wie vor nicht distanziert (vgl. BBl 2002, S. 4749). Daher ist der Beschwerdeführer G gehalten, sich wiederum um ein Milchkontingent zu bemühen, falls er tatsächlich Milchwirtschaft betreiben will, wie er geltend zu machen versucht. Es trifft zu, dass das Milchkontingent nicht mehr an die Bewirtschaftungsfläche gebunden ist (vgl. Art. 3 der Verordnung über die Kontingentierung der Milchproduktion [MKV] vom 7. Dezember 1998 [SR 916. 350.1]). Das heisst nun aber nicht, dass in Tat und Wahrheit auch reelle Chancen zum Erwerb des fehlenden Milchkontingents vorhanden wären. Von einem ausgeglichenen Markt kann diesbezüglich nämlich nicht gesprochen werden. In der Realität verhält es sich vielmehr so, dass es sich hier um einen hart umkämpften Markt handelt, an dem, wenn überhaupt, in erster Linie nur gerade bedeutendere Viehwirt-schaftsbetriebe erfolgsversprechend partizipieren können. c) Die Vorinstanz hat ihren Entscheid nicht auf diese - aus Sicht der Beschwerdeführer - un-günstige Annahme abgestützt, sondern ist sogar zu deren Gunsten davon ausgegangen, dass das früher vorhandene Milchkontingent unter Umständen wieder erworben werden könnte. Bei dieser Sachlage traf es die Annahme, dass diesfalls bei objektiver Betrachtungsweise (einschliesslich Jungvieh und Nachzucht) mit 7.5 Ri-GVE gerechnet werden könnte. Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführer ist sodann nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz angesichts der Verhältnisse vor Ort als weitere Betriebsart höchstens 30 Mastschweine in die Beurteilung einbezogen hat. Gleiches gilt für die mit Blick auf die örtlichen Verhältnisse getroffene Annahme einer Obstbaumkultur von 25 Hochstämmern. Berücksichtigt man die erwähnten Bewirtschaftungsparameter auf etwas über 568 a Land, errechnete die Vorinstanz gestützt auf sachgerechten Parametern einen Arbeitaufwand von 198.52 SAT, was bei objektiver Betrachtung unter dem Aspekt SAK die Grenze zu einem Betrieb im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB unterschreitet. Soweit die Beschwerdeführer diese Bemessung und die darauf gestützte Qualifizierung gemäss angefochtenem Entscheid der Bodenrechtskommission beanstanden, kann ihnen, wie im Einzelnen noch näher darzulegen ist, nicht gefolgt werden. 7.- a) Die Vorinstanz hat bei der Bemessung des mutmasslichen Arbeitsaufwands, den ein entsprechender Betrieb von einem objektiven Standpunkt aus erwarten lässt, aufgrund einer standardisierten, fachkundigen Methode berechnet. Dabei hat sie standardisierte Parameter beachtet. Konkret hat sie sich an eine "standardisierte Bewirtschaftungsweise" angelehnt und hierbei in Bezug auf die Festlegung des Tierbestandes und der Bewirtschaftung des Bodens auf erprobte Durchschnittswerte abgestellt. Die in dieser Weise getroffenen Annahmen mit 7,5 Ri-GVE, den Mastschweinen mit Futterbau, Hochstamm-Obst sowie unter Einbezug eines - immerhin keinesfalls gesicherten Milchkontingentes - darf die Liegenschaft Wegscheiden nicht als landwirtschaftlich im Sinne des BGBB qualifiziert werden. Um Wiederholungen zu vermeiden, kann auf bereits Gesagtes hingewiesen werden. b) Mit Recht lehnte es die Vorinstanz ab, die seitens der Beschwerdeführer in die Diskussion gebrachten Spezialkulturen in die Berechnung einzubeziehen. Die Gründe, welche die Vorinstanz dabei beachtet hat, erscheinen dem Verwaltungsgericht und insbesondere auch dem Fachrichter, der dipl. Ing. Agr. ETH ist, gut nachvollziehbar. Die hier zur Diskussion stehende Gegend weist eine erhöhte Niederschlagsmenge und ein erhöhtes Hagelrisiko auf, so dass entsprechende Spezialkulturen nicht zu einem Durchschnittsbetrieb zu rechnen sind. Im Bereich des Pflanzenbaus veranschlagen die Beschwerdeführer 0,5 ha Spezialkulturen (z.B. Erdbeeren). Diese Bewirtschaftungsweise erscheint hierzulande indes als aussergewöhnlich arbeitsintensiv und schlägt demnach bei der Berechnung des Arbeitsbedarfs markant zu Buche. Es muss festgehalten werden, dass derartige arbeitsintensive Kulturen in Rothenburg, wenn überhaupt, nur am Rande anzutreffen sind. Von einer "landesüblichen Produktion" im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB kann unter diesem Gesichtspunkt nicht die Rede sein. Dagegen sprechen, wie erwähnt, die klimatischen Bedingungen. Auch die betriebswirtschaftlichen Konsequenzen lassen erahnen, dass der Beschwerdeführer G diesbezüglich von der Verpflichtung, standardisierte Rahmenbedingungen zu beachten, abgewichen ist. Er selbst rechnet während der arbeitsintensivsten Zeit - d.h. von April bis Juni - mit einem täglichen Arbeitsbedarf von bis zu 45 Stunden, was nicht bloss ungewöhnlich anmutet, sondern bei diesem Nebenerwerbsbetrieb - objektiv betrachtet - ernsthaft wohl kaum durchgehalten werden kann. Es ist anzunehmen, dass die seitens der Beschwerdeführer propagierte Betriebsstruktur, die für eine Liegenschaft im Nebenerwerb charakteristisch ist, mit einem vertretbaren Personalbestand so nicht zu organisieren und zu leisten ist, zumal aller Voraussicht nach diesbezüglich jeweils zusätzliche Arbeitskräfte ausserhalb des Kreises der Familie zu rekrutieren wären. Angesichts dieser Sachlage kann dem Beschwerdeführer hinsichtlich der arbeitsintensiven Spezialkulturen mithin nicht gefolgt werden. Damit bricht seine Kalkulation der Arbeitsbelastung aber ein, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt nicht zu erkennen ist, weshalb von der Berechnung der Vorinstanz abgewichen werden sollte. Damit muss es in diesem Rechtsmittelverfahren sein Bewenden haben. c) Nach all dem Gesagten steht im Ergebnis fest, dass der Vorinstanz in der Sache weder ein Rechts- noch ein Ermessensfehler zur Last gelegt werden kann. Mithin erweist sich die Beschwerde als unbegründet, ohne dass zusätzlich weiter geprüft werden müsste, ob und mit welchem finanziellen Aufwand hier rechtskonforme Stallsanierungen realistischerweise überhaupt erwartet werden könnten. Auch eine Auseinandersetzung mit der seitens des Be-schwerdeführers G ins Spiel gebrachten speziellen Kuhrasse kann unterbleiben, dies umso mehr, als eine solche Bewirtschaftung ebenfalls offenkundig nicht als "landesweit" üblich bezeichnet werden kann. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist demnach abzuweisen, ohne dass es weiterer Beweismassnahmen bedarf. (Eine dagegen eingereichte Verwaltungsgerichtsbeschwerde wies das Bundesgericht mit Urteil vom 22.7.2004 ab, soweit es darauf eintrat.)