{"Signatur": "LU_VWG_001", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2004-04-16", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_VWG_001_V-02-159-1_2004-04-16.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=1458", "Checksum": "e1f2ab43257d78bd5a19097e0329c912"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["V 02 159_1"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung 16.04.2004 V 02 159_1"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung 16.04.2004 V 02 159_1"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung 16.04.2004 V 02 159_1"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Eine Ausnützungsübertragung von einem Grundstück auf ein anderes ist eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, die nur gestützt auf eine rechtskräftige Verfügung der zuständigen Behörde im Grundbuch angemerkt werden darf. Der Gemeinderat hat zu prüfen, ob die Voraussetzungen von § 14 PBV erfüllt sind. Gesuche um Anmerkung einer Ausnützungsübertragung sind in jedem Fall legitimierten Drittinteressierten vorgängig bekannt zu machen (Erw. 3).\r\nDie Ausnützungsziffer bezieht sich auf das ganze Grundstück. Ein Miteigentumsanteil, auf den die Ausnützung übertragen werden soll, verfügt nicht wie bei einem Stockwerkeigentumsgrundstück über ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Teil des Grundstücks. Damit ist eine Ausnützungsübertragung nur auf ein Miteigentumsgrundstück nicht möglich (Erw. 4).\r\nNutzungsziffern sollen zur Wahrung des Zonencharakters auch eine gleichmässige Verteilung der Baudichte innerhalb der einzelnen Bauzone herbeiführen. 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Ein Miteigentumsanteil, auf den die Ausnützung übertragen werden soll, verfügt nicht wie bei einem Stockwerkeigentumsgrundstück über ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Teil des Grundstücks. Damit ist eine Ausnützungsübertragung nur auf ein Miteigentumsgrundstück nicht möglich (Erw. 4).\r\nNutzungsziffern sollen zur Wahrung des Zonencharakters auch eine gleichmässige Verteilung der Baudichte innerhalb der einzelnen Bauzone herbeiführen. Damit durch die Nutzungsübertragung keine unerwünschte Konzentrierung der Bausubstanz entsteht, muss das Mass der Nutzungsübertragung, bezogen auf das profitierende Grundstück, untergeordnet bleiben. § 14 PBV kennt für die Ausnützungsübertragung in quantitativer Hinsicht keine Beschränkung und auch die Rechtsprechung hat bisher davon abgesehen, eine solche Grösse der noch zulässigen Nutzungsübertragung festzulegen. Auch wenn weiterhin auf die Festlegung einer fixen Grösse verzichtet wird, dürfte eine Nutzungsüberschreitung von fast 50 % immer problematisch, hingegen eine solche von weniger als 15 % in der Regel problemlos sein. Bei Übertragungen von mehr als 15 % wird aufgrund der Rahmenbedingungen (z.B. Gestaltungsplan) die Vereinbarkeit mit dem Zonencharakter genau überprüft werden müssen. Eine Erhöhung der Nutzung von lediglich 4,3 % führt im vorliegenden Fall kaum zu einer Veränderung des Zonencharakters. Eine abschliessende Beurteilung kann erst im Rahmen eines neuen Baubewilligungsverfahrens erfolgen (Erw. 5). | Planungs- und Baurecht\n\n erwähnt, geht der Regierungsrat in seinem Entscheid vom 9. Juli 1991 unter Hinweis auf § 75 Abs. 2 und 3 PBG von einer maximalen Erhöhung der zonenkonformen Ausnützung von 15 % aus. Die Vorschriften über den Gestaltungsplan, bei welchen es sich um einen Ausnützungsbonus oder -zuschlag handelt, lassen sich jedoch nicht ohne weiteres auf einen Fall wie den vorliegenden übertragen; denn im Bereich des Gestaltungsplans wird die zulässige Ausnützung in einem bestimmten Gebiet insgesamt überschritten. Im Gegensatz dazu wird bei einer Ausnützungsübertragung die zulässige Ausnützung der beiden betroffenen Grundstücke zusammen eingehalten. Nur das Empfängergrundstück weist eine erhöhte Ausnützung auf, während das Spendergrundstück unternutzt ist und bleibt. Im Fall einer Ausnützungsübertragung ist daher die fixe Grösse von 15 % abzulehnen. Wie oben dargelegt, kann es jedoch nicht dem Belieben von Grundeigentümern überlassen bleiben, durch Nutzungsübertragungen eine städte- und ortsbaulich unerwünschte Baudichte zu schaffen. Auch wenn von der Festlegung einer fixen Grösse für die Ausnützungsübertragung abzusehen ist, dürfte eine Überschreitung von fast 50 % immer problematisch sein. § 14 Abs. 1 PBV verlangt, dass der Zonencharakter trotz der Ausnützungsübertragung gewahrt bleibt. In diesem Sinne verlangen die zitierten Autoren denn auch, dass das Mass der Nutzungsübertragung von untergeordneter Bedeutung bleiben muss. Dies trifft bei einer Erhöhung von fast 50 % klarerweise nicht mehr zu. Im bereits erwähnten Urteil vom 2. Februar 2004 hat denn auch das Verwaltungsgericht eine Ausnützungsübertragung, die zu einer Erhöhung der Ausnützung von 49 % geführt hätte, als mit dem Zonencharakter unvereinbar erachtet. Auch wenn, wie oben dargelegt, eine fixe Grösse von 15 % abzulehnen ist, kann bei einer Nutzungsübertragung in dieser Grössenordnung doch davon ausgegangen werden, dass sie von untergeordneter Natur und daher in der Regel unproblematisch ist. Bei einer Übertragung eines höheren Anteils als 15 % wird aufgrund der Rahmenbedingungen des Einzelfalls die Vereinbarkeit mit dem Zonencharakter genau überprüft werden müssen. Der Zonencharakter definiert sich primär nach den rechtlichen Vorgaben, namentlich aus der durch die Bau- und Zonenvorschriften beabsichtigten Normalbauweise des betreffenden Gebietes selbst. Dabei umfasst der Zonencharakter alle charakteristischen Elemente, die einer besonderen Zone das Gepräge geben (LGVE 1997 II Nr. 8 Erw. 6). Zu beachten sind zudem auch allfällige Konkretisierungen in einem Gestaltungsplan, namentlich auch darin enthaltene Aussagen über Parzellengrössen oder maximal zulässige Bauvolumen. ee) Gemäss \"Orientierender Situation\" des Gestaltungsplanes Obergütsch wies das Grundstück des Beschwerdeführers 885 m2 auf und war damit etwas kleiner als die zwei grössten Grundstücke (901 und 916 m2). Allerdings hatte diese Parzellierung nur orientierenden Charakter und die Grösse der einzelnen Parzellen sollte nach dem Genehmigungsentscheid des Gemeinderates vom 19. Oktober 1998 noch variiert werden können (Ziff. 3 des Sachverhaltes). Eine maximale Grösse der Parzellen oder eine maximale Ausnützung wurden nicht vorgeschrieben. Vielmehr wurde in Ziff. 1 des Genehmigungsentscheides festgehalten, dass die Bauten hinsichtlich Volumen und Lage nicht bestimmt seien. Festgelegt wurden lediglich eine maximale Gebäudelänge, Höhenbegrenzungen und Baubegrenzungslinien (Ziff. 2 und 4 des Genehmigungsentscheides). Die Ausnützung wurde lediglich gesamthaft berechnet. Der Gestaltungsplan sieht ausdrücklich neben Einfamilienhäusern auch Doppeleinfamilienhäuser vor, was regelmässig zu höheren Bauvolumen führt. Gemäss Baubewilligung vom 9. Juli 2001 für ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung auf dem Grundstück des Beschwerdeführers beträgt heute die Grundstücksgrösse 926 m2. Die Ausnützung wird"}