{"Signatur": "LU_VWG_001", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2004-04-16", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_VWG_001_V-02-159-1_2004-04-16.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=1458", "Checksum": "e1f2ab43257d78bd5a19097e0329c912"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["V 02 159_1"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung 16.04.2004 V 02 159_1"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung 16.04.2004 V 02 159_1"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung 16.04.2004 V 02 159_1"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Eine Ausnützungsübertragung von einem Grundstück auf ein anderes ist eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, die nur gestützt auf eine rechtskräftige Verfügung der zuständigen Behörde im Grundbuch angemerkt werden darf. Der Gemeinderat hat zu prüfen, ob die Voraussetzungen von § 14 PBV erfüllt sind. Gesuche um Anmerkung einer Ausnützungsübertragung sind in jedem Fall legitimierten Drittinteressierten vorgängig bekannt zu machen (Erw. 3).\r\nDie Ausnützungsziffer bezieht sich auf das ganze Grundstück. Ein Miteigentumsanteil, auf den die Ausnützung übertragen werden soll, verfügt nicht wie bei einem Stockwerkeigentumsgrundstück über ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Teil des Grundstücks. Damit ist eine Ausnützungsübertragung nur auf ein Miteigentumsgrundstück nicht möglich (Erw. 4).\r\nNutzungsziffern sollen zur Wahrung des Zonencharakters auch eine gleichmässige Verteilung der Baudichte innerhalb der einzelnen Bauzone herbeiführen. Damit durch die Nutzungsübertragung keine unerwünschte Konzentrierung der Bausubstanz entsteht, muss das Mass der Nutzungsübertragung, bezogen auf das profitierende Grundstück, untergeordnet bleiben. § 14 PBV kennt für die Ausnützungsübertragung in quantitativer Hinsicht keine Beschränkung und auch die Rechtsprechung hat bisher davon abgesehen, eine solche Grösse der noch zulässigen Nutzungsübertragung festzulegen. Auch wenn weiterhin auf die Festlegung einer fixen Grösse verzichtet wird, dürfte eine Nutzungsüberschreitung von fast 50 % immer problematisch, hingegen eine solche von weniger als 15 % in der Regel problemlos sein. Bei Übertragungen von mehr als 15 % wird aufgrund der Rahmenbedingungen (z.B. Gestaltungsplan) die Vereinbarkeit mit dem Zonencharakter genau überprüft werden müssen. Eine Erhöhung der Nutzung von lediglich 4,3 % führt im vorliegenden Fall kaum zu einer Veränderung des Zonencharakters. 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Ein Miteigentumsanteil, auf den die Ausnützung übertragen werden soll, verfügt nicht wie bei einem Stockwerkeigentumsgrundstück über ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Teil des Grundstücks. Damit ist eine Ausnützungsübertragung nur auf ein Miteigentumsgrundstück nicht möglich (Erw. 4).\r\nNutzungsziffern sollen zur Wahrung des Zonencharakters auch eine gleichmässige Verteilung der Baudichte innerhalb der einzelnen Bauzone herbeiführen. Damit durch die Nutzungsübertragung keine unerwünschte Konzentrierung der Bausubstanz entsteht, muss das Mass der Nutzungsübertragung, bezogen auf das profitierende Grundstück, untergeordnet bleiben. § 14 PBV kennt für die Ausnützungsübertragung in quantitativer Hinsicht keine Beschränkung und auch die Rechtsprechung hat bisher davon abgesehen, eine solche Grösse der noch zulässigen Nutzungsübertragung festzulegen. Auch wenn weiterhin auf die Festlegung einer fixen Grösse verzichtet wird, dürfte eine Nutzungsüberschreitung von fast 50 % immer problematisch, hingegen eine solche von weniger als 15 % in der Regel problemlos sein. Bei Übertragungen von mehr als 15 % wird aufgrund der Rahmenbedingungen (z.B. Gestaltungsplan) die Vereinbarkeit mit dem Zonencharakter genau überprüft werden müssen. Eine Erhöhung der Nutzung von lediglich 4,3 % führt im vorliegenden Fall kaum zu einer Veränderung des Zonencharakters. Eine abschliessende Beurteilung kann erst im Rahmen eines neuen Baubewilligungsverfahrens erfolgen (Erw. 5). | Planungs- und Baurecht\n\n herbeizuführen. Eine Ausnützungsübertragung dürfe nicht zu einer unerwünschten Konzentrierung der Bausubstanz führen. Die Praxis der Gemeinde Z gehe denn auch dahin, Ausnützungsübertragungen in der Regel nicht zu bewilligen. Vorliegend sei zudem zu beachten, dass der Gestaltungsplan Obergütsch eine unmittelbar geltende verbindliche Rechtsgrundlage sei. Es dürfe entsprechend nur nach diesen Plänen gebaut werden. Im Genehmigungsentscheid betreffend den Gestaltungsplan sei klar festgehalten worden, dass über die Ausnützung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens entschieden werde und dabei für jede Einheit die ihr zugeteilte Parzellenfläche massgebend sein werde. Schliesslich habe die Nutzungsplanung und damit auch der Gestaltungsplan eine nachbarschützende Funktion. In der abweisenden Verfügung wird sodann darauf hingewiesen, dass die Baute auf Grundstück Nr. 195, GB Z, bereits heute als massivster Bau im Gestaltungsplangebiet in Erscheinung trete. Der Beschwerdeführer hält dagegen, das Bauprojekt auf Parzelle Nr. 195, GB Z, sei bewilligt und zonenkonform. Die angestrebte Ausnützungsübertragung von 12 m2 reiche zudem nicht aus, um ein Gebäude wesentlich zu verändern. Gemäss Gestaltungsplan seien die Parzellengrössen noch nicht bestimmt und daher seien die Gebäudegrössen und Standorte nicht definiert und somit frei wählbar. Wie Projektpläne und Fotografien von benachbarten Bauten und Bauprojekten zeigen würden, seien ähnlich massive Bauten im Gestaltungsplangebiet üblich. c) Die Grundstücke Nrn. 63 und 195, GB Z, sind derzeit benachbart. Sollte dereinst die Obergütschstrasse vollends ausparzelliert werden, würde das Kriterium der Nachbarschaft trotzdem erfüllt bleiben, die als Privatstrasse qualifizierte Obergütschstrasse würde eine Ausnützungsübertragung nämlich nicht verhindern (§ 14 Abs. 2 PBV). Hingegen ist vorliegend nicht klar, ob das Kriterium der (allenfalls auch ungleichen) Bauzonen überhaupt erfüllt ist: Gemäss dem von der Vorinstanz aufgelegten Situationsplan sind ab der Parzelle Nr. 63, GB Z, im Gestaltungsplangebiet die Grundstücke Nrn. 188 bis 195 sowie 198 ausparzelliert. Die Obergütschstrasse, das nördlich der Parzellen Nrn. 195 und 194, GB Z, liegende Gebiet sowie das Gebiet nördlich von Gebäude 16a sind noch nicht vom Grundstück Nr. 63, GB Z, abparzelliert. Bei Grundstück Nr. 63 handelt es sich aber um ein Grundstück, das gemäss Zonenplan der Gemeinde Z mehrheitlich in der Landwirtschaftszone liegt. Im Vertrag auf Übertragung von Ausnützung ist nicht definiert, welchen Teil von Grundstück Nr. 63, GB Z, die abgegebene, nicht benutzte Ausnützung belasten soll. Bei künftigen Abparzellierungen im Gestaltungsplangebiet Obergütsch, welche privatrechtlich - ohne Mitwirkung der Gemeinde Z - in Zusammenarbeit mit dem Grundbuchamt und dem Nachführungsgeometer erfolgen können, ist nicht sichergestellt, dass die abgegebene Ausnützung überhaupt auf eine im Gestaltungsplangebiet und damit innerhalb der Bauzone liegende Parzelle übertragen wird. Im Rahmen der Parzellierung wäre vielmehr möglich, die abgegebene Ausnützung auf dem Stammgrundstück Nr. 63, GB Z, zu belassen, was schliesslich zur (von § 14 PBV nicht vorgesehenen) Lösung führen würde, dass die abgegebene Ausnützung auf einem Grundstück in der Landwirtschaftszone lasten würde. Soweit erfüllt der Vertrag auf Ausnützungsübertragung also die Kriterien von § 14 PBV nicht. Der Gemeinderat hätte daher wohl die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf Parzelle Nr. 63, GB Z, derart auszugestalten, dass sichergestellt ist, dass die abgegebene Ausnützung eine Parzelle innerhalb des Gestaltungsplangebietes \"Obergütsch\" oder allgemein innerhalb der Bauzone (beachte aber dann auch wieder das Kriterium der Nachbarschaft) belastet. d) Selbst wenn die Ausnützungsübertragung zulasten eines Grundstückes im Gestaltungsplanperimeter oder allgemein"}