Rechtsprechung Luzern

Instanz:	Verwaltungsgericht
Abteilung:	Verwaltungsrechtliche Abteilung
Rechtsgebiet:	Enteignungsentschädigung
Entscheiddatum:	21.11.2002
Fallnummer:	V 01 69
LGVE:	2002 II Nr. 6
Leitsatz:	§ 12 PBV, § 16 kEntG, Art. 26 Abs. 2 BV. Das in § 12 Abs. 3 PBV geregelte Ausnützungsprivileg ermöglicht es, zumindest einen Teil der enteigneten Fläche (max. 10% der anrechenbaren Grundstücksfläche ohne die für die interne Erschliessung notwendigen Flächen) bei der Berechnung der Ausnützungsziffer zu berücksichtigen. Die Anwendung des Ausnützungsprivilegs führt zu einer Erhöhung des Wertes der Restparzelle. Dies stellt eine Sachleistung dar, welche bei der Festlegung der Entschädigung für die enteignete Fläche entsprechend zu berücksichtigen ist. Im Fall des noch unüberbauten Grundstückes erscheint ein pauschaler Abzug von 10% der Parzellenfläche für den Flächenbedarf der internen Erschliessung als angemessen.
Rechtskraft:	Diese Entscheidung ist rechtskräftig.
Entscheid:	Aus den Erwägungen: 7. - Die Vorinstanz hat den Verkehrswert der von Grundstück Nr. X enteigneten Fläche auf die Hälfte, somit Fr. 140.-/m2, reduziert. Diese Reduktion wurde mit der Anwendung des in § 12 Abs. 3 aPBV geregelten Ausnützungsprivilegs begründet, welches bei der Berechnung der Ausnützungsziffer die (beschränkte) Berücksichtigung einer durch Enteignung weggefallenen Grundstücksfläche ermöglicht. Gemäss Vorinstanz ist deshalb eine Reduktion des Verkehrswertes gerechfertigt, erfahre doch die restliche Fläche einen Wertzuwachs. a) Am 1. Januar 2002 ist die neue PBV in Kraft getreten. Nachdem das Ausnützungsprivileg unverändert in § 12 Abs. 3 PBV geregelt ist und materiell keine Änderung erfahren hat, erübrigen sich allfällige Ausführungen betreffend Übergangsrecht. b) Der Beschwerdeführer bestreitet die Möglichkeit, das Ausnützungsprivileg voll auszunützen, nicht. Da aber der Staat als Enteigner auftritt, ist von Amtes wegen zu prüfen, ob dies auch zutrifft. Als anrechenbare Grundstücksfläche gilt gemäss § 12 Abs. 1 PBV die vermessene Fläche der Parzelle in einer Bauzone ohne Flächen, die etwa gestützt auf einen genehmigten Zonenplan, Bebauungsplan, Gestaltungsplan, Landumlegungsplan, Strassenplan, Baulinienplan oder ein genehmigtes Strassen- oder Wasserbauprojekt zu öffentlichen Zwecken abgetreten werden müssen (lit. b). Im vorliegenden Fall wurde die Enteignung aufgrund eines genehmigten Strassenprojektes vorgenommen, weshalb der davon betroffene Grundstücksteil grundsätzlich nicht zur anrechenbaren Fläche gezählt werden dürfte. Dieser Grundsatz wird nun aber dahingehend gelockert, dass die in Abs. 1 lit. a und b erwähnten Flächen angerechnet werden dürfen, soweit sie zehn Prozent der vermessenen Grundstücksfläche nicht übersteigen (§ 12 Abs. 3 PBV). Bei der Berechnung des «Zuschlags» dürfen die in § 12 Abs. 2 PBV aufgeführten, für die (interne) Erschliessung notwendigen Zu- und Wegfahrten, die Wohnstrassen, die Fusswege und die offenen Pflichtabstellflächen nicht berücksichtigt werden (vgl. auch LGVE 1998 II Nr. 17). Diese Flächen sind somit zuerst von der vermessenen Parzellenfläche abzuziehen. Das Grundstück Nr. X wurde bis jetzt noch nicht überbaut. Es stellt sich daher die grundsätzliche Frage, welcher Flächenbedarf für die interne Erschliessung bei der Enteignung von noch unüberbauten Grundstücken zu berücksichtigen ist. Eine Regelung, wonach diese Rechnung erst nach erfolgter Überbauung vorzunehmen ist, erscheint untauglich. So wäre eine solche Lösung im Sinne der Rechtssicherheit kaum vertretbar, selbst wenn nachträglich eine Zusatzentschädigung für nicht ausnützbare Teilflächen bezahlt würde. Praktikabler dürfte die Anwendung eines pauschalen Abzuges sein. Da die für die interne Erschliessung notwendigen Flächen im Regelfall rasch zehn bis zwanzig Prozent der Parzellenfläche umfassen können, erscheint ein pauschaler Abzug von zehn Prozent als angemessen. Sollte die abzutretende Fläche zehn Prozent des restlichen Grundstückes übersteigen, müsste dieser Teil voll entschädigt werden. Dieser pauschale Abzug muss indessen für die spätere Ausnützungsberechnung verbindlich sein. Im vorliegenden Fall beträgt die Parzellenfläche 798 m2. Nach Abzug von zehn Prozent für die interne Erschliessung reduziert sich die anrechenbare Parzellenfläche auf 718,2 m2, womit die enteignete Fläche von 72 m2 noch knapp anrechenbar wäre. Aufgrund dieser Zahlen rechtfertigt es sich, die gesamte enteignete Fläche zu einem reduzierten Verkehrswert zu entschädigen. c) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Reduktion der Entschädigung auf die Hälfte des Wertes aufgrund des Ausnützungsprivileges entbehre einer gesetzlichen Grundlage. Auch würde dem Enteigner durch das Belassen der Ausnützung auf dem Restgrundstück insbesondere im vorliegenden Fall kein Nachteil entstehen, da er das Land für Strassen brauche und daher die Ausnützung auf der abgetretenen Fläche nicht nutzen könne. Deshalb sei es gerechtfertigt, dass der Verkehrswert der abgetretenen Fläche ohne Abzug für die Nutzungsübertragung festgesetzt werde. Das kEntG wiederholt und bekräftigt in § 16 den Anspruch auf volle Entschädigung bei formeller Enteignung gemäss Art. 26 Abs. 2 BV. Demnach gilt, dass der betroffene Eigentümer bei der Enteignung keinen Verlust erleiden, aber auch keinen Gewinn erzielen soll (BGE 122 I 177 mit Hinweisen; Hess/Weibel, Das Enteignungsverfahren des Bundes, Band I, Bern 1986, N 4 zu Art. 16 mit Hinweisen). Die Kantonale Schätzungskommission hat folglich bei der Bemessung der Enteignungsentschädigung von Amtes wegen alle Umstände zu berücksichtigen, welche einen Einfluss auf die Höhe der Entschädigung haben. Der Sinn des Ausnützungsprivilegs nach § 12 Abs. 3 PBV liegt darin, beiden Seiten, dem Enteigneten wie dem Enteigner, die zwangsweise Abtretung zu erleichtern. Der Enteignete wird die Enteignung eher akzeptieren, wenn er weiss, dass er die enteignete Fläche zumindest in einem bestimmten Umfang trotz der Enteignung in die Ausnützungszifferberechnung der ihm verbleibenden Parzellenfläche wird einbeziehen können. Der Enteigner kann im Gegenzug damit rechnen, dass er aufgrund dieser vermehrten Akzeptanzbereitschaft das öffentliche Werk, für das die Enteignung erfolgt ist, rascher, insbesondere gegen weniger Widerstand verwirklichen und das enteignete Land wohl meist auch günstiger erwerben kann. Dem Gesetzgeber stand dabei der hier vorliegende Fall eines Strassenausbaus vor Augen. Wie die Praxis jedoch zeigte, greift das Ausnützungsprivileg dann nicht, wenn z.B. die enteignete Fläche vor 1971 abparzelliert und bereits der Strassenparzelle zugemarcht wurde (Urteil M. vom 22.7.1991 Erw. 1a), was hier aber nicht zutrifft. d) Gemäss geltender Praxis des Verwaltungsgerichtes ist für die Frage, ob eine Reduktion der Verkehrswertentschädigung gerechtfertigt ist, entscheidend, ob der enteignete Grundstückseigentümer objektiv die Möglichkeit hat, von diesem Ausnützungsprivileg Gebrauch zu machen. Ob der Grundstückseigentümer dies auch beabsichtigt, ist nicht massgebend (Urteil H. vom 17.12.1997, Urteil B. vom 22.5.1997, Urteil M. vom 22.7.1991). Form und Grösse der Restparzelle Nr. x stehen der zonenkonformen Nutzung nicht entgegen, so dass die Ausnützungsübertragung der enteigneten Fläche zum Tragen kommen kann. Gemäss Schreiben des Architekten A vom 30. Mai 2000 verunmöglicht auch der für die Kantonsstrasse neu geltende Baulinienplan die Möglichkeiten des Beschwerdeführers für eine Realisation eines Gebäudes unter Ausschöpfung der vollen Ausnützungsziffer nicht. Dies wird durch den Beschwerdeführer nicht substantiiert bestritten. Nachdem der Beschwerdeführer vom Ausnützungsprivileg Gebrauch machen könnte, hat die Vorinstanz zu Recht den Verkehrswert reduziert. Mittels Ausnützungsprivileg wird nämlich verhindert, dass das Grundstück Nr. X durch die Abtretung des Landstreifens einen Nutzungsverlust erleidet, was sich zwangsläufig auf den Wert der Restparzelle auswirkt (Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, Diss. Zürich 1966, S. 69). Die Anwendung des Ausnützungsprivilegs und damit die Erhöhung der Ausnützung bzw. des Wertes der Restparzelle stellt eine Sachleistung dar, welche neben der finanziellen Abgeltung die Interessen des Enteigneten ausreichend wahrt (BGE 122 I 177 Erw. 4b/bb). Ein Grundstücksteil, der abgetrennt werden kann, ohne die bauliche Ausnützung zu beeinflussen, ist deshalb ein minderwertiger Flächenabschnitt (Hess/Weibel, a.a.O., N 106 zu Art. 19 mit Hinweisen). Daher steht fest, dass die Reduktion der Enteignungsentschädigung nicht gegen die Eigentumsgarantie verstösst (BGE 122 I 180 Erw. 4c). Da die Ausnützungsübertragung gesetzlich vorgesehen ist, erübrigt sich eine Anmerkung im Grundbuch, weshalb der entsprechende Antrag gegenstandslos ist.