Denn dieses Element spielt bei der Umetappierung in der Weise mit, als davon regelmässig grössere zusammenhängende Flächen betroffen sind, die einer baulichen Nutzung zugeführt werden sollen. Für Flächen in dieser - im kommunalen BZR festzulegenden - Grössenordnung verlangt bereits das kantonale Recht, dass Baubewilligungen "in der Regel nur aufgrund eines Gestaltungsplanes erteilt werden" dürfen, sofern kein Bebauungsplan vorliegt (§ 74 Abs. 3 PBG). In der Gemeinde Z beträgt jene Mindestfläche für die Kernzone 2'000 m2, für die übrigen Zonen 4'000 m2 (Art. 26 Abs. 3 BZR).