Dabei wendet das Gericht das Recht von Amtes wegen an. Für die Beurteilung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde sind die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des Beschwerdeentscheides massgebend (§§ 37 Abs. 2, 156 Abs. 2 und 144 - 147 VRG). Soweit aber die Beurteilung von einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche die kommunalen Behörden besser kennen und überblicken, auferlegt sich das Verwaltungsgericht Zurückhaltung. Dasselbe gilt, soweit sich ausgesprochene Ermessensfragen stellen, deren Beantwortung den primär für den Vollzug des Planungs- und Baurechts verantwortlichen Behörden überlassen sein muss;