{"Signatur": "LU_OG_001", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2007-08-13", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_OG_001_11-07-72_2007-08-13.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=3350", "Checksum": "a89d88ff355420abd55fd16519b7de3f"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["11 07 72"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Obergericht I. Kammer 13.08.2007 11 07 72"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Obergericht I. Kammer 13.08.2007 11 07 72"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Obergericht I. Kammer 13.08.2007 11 07 72"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Obergericht I. Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Obergericht I. Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Obergericht I. Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Art. 257d OR. 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Nach dem Gesagten hat der Beklagte nicht bewiesen, dass er die ausstehenden Mietzinse vom November 2004 und Oktober 2005 für insgesamt Fr. 4'000.-- innerhalb 30 Tagen nach der Kündigungsandrohung vom 1. Dezember 2005 bezahlt hat. 9. Der Beklagte macht weiter geltend, die Kündigung der Kläger sei missbräuchlich. Sie sei nicht wegen des angeblichen Zahlungsverzuges ausgesprochen worden, sondern offenkundig deshalb, weil der Beklagte berechtigterweise Ansprüche aus den Mietverhältnissen geltend gemacht habe. 9.1. Angesichts der klaren gesetzlichen Regelung und vorgesehenen Rechtsfolge beim Zahlungsverzug des Mieters bleibt von vornherein sehr wenig Spielraum, eine nach den gesetzlichen Vorgaben ausgesprochene Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters als rechtsmissbräuchlich aufzuheben. Zu denken ist hier primär an die Fälle ganz minimaler Zahlungsrückstände, so z.B. wenn nur 0,5 % des Monatsmietzinses nicht bezahlt wurden (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N 43 zu Art. 257d OR; Peter Zihlmann, Das Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1995, S. 61; Hans Giger, Der zahlungsunwillige Mieter, Zürich 1987, S. 124) oder allenfalls eine ganz geringfügige Überschreitung der gesetzten Zahlungsfrist (z.B. von einem Tag) vorliegt. Sonst ist kaum denkbar, dass eine einwandfrei auf den Zahlungsrückstand des Mieters abgestützte ausserordentliche Kündigung gegen Treu und Glauben verstossen kann. Vorbehalten bleibt der klare Nachweis durch den Mieter, der Vermieter habe ihm zwar wegen Zahlungsrückstandes gekündigt, das wahre Motiv sei aber ein anderes. Insgesamt bedarf es einer ins Auge springenden, qualifizierten Unlauterkeit, um die Kündigung im Vergleich zur Vertragsverletzung des Mieters als missbräuchlich erscheinen zu lassen (Higi, a.a.O., N 56 zu Art. 257d OR; SVIT-Kommentar zum Mietrecht II, N 43 zu Art. 257d OR). 9.2. Der Zahlungsrückstand des Beklagten beträgt Fr. 4'000.-- und ist damit nicht geringfügig im Sinne der zitierten Rechtsprechung. Bei dieser Sachlage lässt sich selbst im Hinblick auf die zahlreichen mietrechtlichen Verfahren zwischen den Parteien und die geltend gemachten Mängel durch den Beklagten nicht sagen, die Kläger hätten zwar wegen Zahlungsrückstandes gekündigt, das wahre Motiv sei aber ein anderes. Dementsprechend erübrigt sich die Abnahme der vom Beklagten in diesem Zusammenhang beantragten Beweise. Dem Beklagten hilft es auch nichts, dass die Kläger mit der Kündigungsandrohung nach dem ersten Zahlungsausstand vom November 2004 fast ein Jahr lang zugewartet haben. Die Kündigungsandrohung ist immerhin nur einen Monat nach dem Ausstand vom Oktober 2005 erfolgt. Damit ist von einer gültigen, ausserordentlichen Kündigung auszugehen. 10. Bei einer gültigen ausserordentlichen Kündigung infolge Zahlungsrückstands (E. 9.2) ist bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen eine Erstreckung des Mietverhältnisses von Gesetzes wegen ausgeschlossen. Die Nichtleistung innert Nachfrist wird vom Gesetzgeber aufgrund einer abschliessenden Güterabwägung als gravierende Vertragsverletzung betrachtet, die eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht zu rechtfertigen vermag (Higi, a.a.O., N 59 zu Art. 257d OR). 11. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Kündigungen vom 11. Januar 2006 betreffend die 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss der Liegenschaft G. in X. gültig sind. Dem Ausweisungsbegehren der Kläger ist zu entsprechen. Eine Ausweisungsfrist von zehn Tagen ist vorliegend angemessen. 12. Die Kläger sind im Kündigungsanfechtungs- und im Ausweisungsverfahren mit ihren Begehren durchgedrungen. Die vom Beklagten in erster Instanz geleistete Sicherheit von Fr. 6'000.-- gemäss Entscheid vom 5. September 2006 ist für die Bezahlung der Gerichts- und Parteikosten der Kläger zu verwenden. Das Begehren vom 23. November 2006 um Aufhebung und Freigabe der Sicherheitsleistung ist gegenstandslos. 13. Der Beklagte ist vollumfänglich unterlegen, weshalb er die Kosten des Kündigungsanfechtungs- und Ausweisungsverfahren sowie des zweiten Kostensicherungsverfahren in beiden Instanzen zu tragen hat (§ 119 Abs. 1 ZPO). 13.1. Die Gerichtsgebühr des Kündigungsanfechtungs- und Ausweisungsverfahrens wird in erster Instanz auf Fr. 3'000.-- und vor Obergericht auf Fr. 1'000.-- festgesetzt. Die Gerichtskosten des zweiten Kostensicherungsverfahrens werden in erster Instanz auf Fr. 400.-- und in zweiter Instanz auf Fr. 200.-- festgesetzt. 13.2. Die Kläger machen für das erstinstanzliche Ausweisungs- und das Kündigungsanfechtungsverfahren ein Anwaltshonorar von insgesamt Fr. 6'500.-- geltend. Der Entscheid über die Kündigungsanfechtung und die Ausweisung erging im summarischen Verfahren. Die Anwaltsgebühr beträgt in diesen Fällen Fr. 400.-- bis Fr. 4'000.--, bei einem sehr hohen Streit- oder Interessenwert bis Fr. 10'000.-- (§ 56 KoV). Ein hoher Streit- oder Interessenwert liegt in casu nicht vor. Da das Kündigungsanfechtungsverfahren zunächst jedoch als einfacher Prozess hängig war, rechtfertigt es sich, die erstinstanzliche Anwaltskostenentschädigung an die Kläger auf Fr. 5'000.-- zuzüglich Fr. 50.-- Auslagen und Fr. 383.80 MWST festzusetzen. In zweiter Instanz war die Sache nicht überaus kompliziert. Der Beklagte hat den Klägern für das Rekursverfahren eine Anwaltskostenentschädigung von Fr. 2'205.80 (Fr. 2'000.-- Honorar, Fr. 50.-- Auslagen und Fr. 155.80 MWST) zu bezahlen. Für das zweite Sicherheitsleistungsverfahren machen die Kläger keine"}