{"Signatur": "LU_OG_001", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2007-08-13", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_OG_001_11-07-72_2007-08-13.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=3350", "Checksum": "a89d88ff355420abd55fd16519b7de3f"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["11 07 72"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Obergericht I. Kammer 13.08.2007 11 07 72"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Obergericht I. Kammer 13.08.2007 11 07 72"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Obergericht I. Kammer 13.08.2007 11 07 72"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Obergericht I. Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Obergericht I. Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Obergericht I. Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Art. 257d OR. 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Ist der Betrag nicht angegeben, ist die Zahlungsaufforderung indes nur dann rechtmässig, wenn der Betrag einwandfrei bestimmbar ist, etwa durch Angabe des unbezahlt gebliebenen Monates (Felix Rajower, Prozessuale Aspekte der Ausweisung von Mietern, in: AJP/PJA 7/98 S. 807). 6.2. Der Beklagte überwies den Klägern für die gemieteten Wohnungen monatlich jeweils Fr. 2'000.-- (2 x Fr. 900.-- Miete und je Fr. 100.-- Nebenkosten a conto). Diesen Zahlungsmodus behielten die Parteien auch nach der Erhöhung der Nebenkosten von Fr. 100.-- a conto auf Fr. 115.-- a conto pro Wohnung bei. Die zusätzlich geschuldeten Nebenkosten (monatlich 2 x Fr. 15.--) wurden vom Beklagten unbestrittenermassen einmal pro Jahr nachbezahlt. Aufgrund des praktizierten Zahlungsmodus ist ohne weiteres klar, dass die Kläger den Beklagten mit Ziff. 1 der Kündigungsandrohung vom 1. Dezember 2005 für die Monatsmieten November 2004 und Oktober 2005 im Betrag von insgesamt Fr. 4'000.-- gemahnt hatten. Die Zahlungsaufforderung ist klar und genügend (vgl. auch MRA 2001 S. 49, wonach der geschuldete Betrag ebenfalls aufgrund des von den Parteien praktizierten Zahlungsmodus klar war). Daran vermag LGVE 2005 I Nr. 17 nichts zu ändern. In diesem Fall ging im Gegensatz zum vorliegenden aus der Zahlungsaufforderung nicht hervor, ob sie nur einen oder beide Mietverträge betraf und welche Monatsmieten ausstehend waren. Nichts ändert auch Ziff. 4 der Zahlungsaufforderung vom 1. Dezember 2005, in welcher festgehalten wurde, dass die Nebenkosten ab Januar 2004 auf Fr. 115.-- erhöht worden seien und der Beklagte diese Verpflichtung nicht erfüllt habe. Aufgrund des vereinbarten Zahlungsmodus der Parteien konnte auch diese Ziffer nicht anders verstanden werden, als dass damit die noch nicht bezahlten zusätzlichen Nebenkosten von monatlich Fr. 15.-- pro Wohnung eingefordert wurden. 7. Der Beklagte trägt vor, die Kündigung sei wirkungslos, da für ihn im Zeitpunkt des Empfangs der Kündigung nicht ersichtlich gewesen sei, dass Rechtsanwältin Y. in diesem Zeitpunkt als Vertreterin der Kläger handle. Der Rechtsvertreter der Kläger wies in der Zahlungsandrohung vom 1. Dezember 2005 darauf hin, dass diese im Auftrag der Vermieterschaft erfolge. Auf dem Briefkopf des Schreibens waren sämtliche Rechtsanwälte des entsprechenden Büros aufgeführt. Am 16. Dezember 2005 schickte Rechtsanwältin Y. dem Beklagten wunschgemäss eine Kopie ihrer Anwaltsvollmacht vom 15. November 2005. Im Begleitschreiben vom 16. Dezember 2005 hielt sie zudem fest, wie bereits angekündigt, werde sie bei unbenutztem Ablauf der Zahlungsfrist die Kündigung für beide Mietobjekte aussprechen. Aufgrund der Schreiben vom 1. und 16. Dezember 2005 sowie der Vollmacht musste für den Beklagten somit ohne weiteres klar sein, für wen die Kündigungen der gemieteten Wohnungen ausgesprochen wurden (vgl. dazu im Übrigen Higi, Zürcher Komm., N 70 zu Vorbemerkungen Art. 266-266o OR). 8. Der Beklagte macht geltend, die ausstehenden Mietzinse seien durch Verrechnung getilgt. 8.1. Bei Zahlungsverzug muss die Verrechnung innert der angesetzten Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR erklärt werden (Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, Zürich 1999, S. 196 Ziff. 3.7). Der Beklagte trägt im Zusammenhang mit den geltend gemachten Verrechnungsforderungen nicht vor, dass er die Verrechnung innerhalb der angesetzten Zahlungsfrist erklärt hat. Die beantragte Zeugin R. I. ist daher nicht einzuvernehmen. Die geltend gemachten Verrechnungsforderungen (zusätzliches Handgeld von monatlich Fr. 500.-- und zusätzliche Zahlungen von Fr. 100.--) sind zudem zu wenig substantiiert, als dass der Beklagte daraus etwas zu seinen Gunsten ableiten könnte. Der Beklagte trägt auch nicht schlüssig vor, welche konkreten Zahlungen zu Fr. 100.-- von den Klägern an den Novembermietzins 2004 angerechnet worden sein sollen. Dies ergibt sich auch nicht aus dem Ausweisungsgesuch der Kläger vom 2. März 2005, worin sie zwar einräumen, für gewisse Unannehmlichkeiten vom Beklagten monatlich Fr. 100.-- erhalten zu haben. Die Zahlungen seien jedoch nach kurzer Zeit wieder eingestellt und die eingegangenen Beträge für die aufgelaufenen Schulden verwendet worden. Um welchen Betrag es sich dabei handelte und in welchem Zeitraum dieser geleistet wurde, geht daraus nicht hervor. Abgesehen davon waren sowohl das Handgeld als auch die monatlichen Zahlungen von Fr. 100.-- nach der Darstellung des Beklagten zusätzlich zur Miete geschuldet. Eine Verrechnung ist auch aus diesem Grund ausgeschlossen. 8.2. Die Kläger haben in der Zahlungsaufforderung vom 1. Dezember 2005 klar ausgeführt, dass die Mietzinse für den November 2004 und Oktober 2005 ausstehend seien. Daraus ergibt sich gleichzeitig, für welchen Zeitraum die bezahlten Mietzinse angerechnet wurden, weshalb der Beklagte aus seinem Hinweis auf das Wahlrecht nach Art. 86 f. OR nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. Nichts hilft dem Beklagten, dass die Kläger nach der ausstehenden Zahlung vom November 2004 bis zur Kündigungsandrohung vom 1. Dezember 2005 ein Jahr lang zugewartet haben. Daraus kann jedenfalls nicht geschlossen werden, die Kläger seien selbst davon ausgegangen, dass die Miete vom November 2004 durch Verrechnung getilgt sei. Ausgeschlossen ist schliesslich die Anrechnung der hinterlegten Mietzinse ab Dezember 2005 an die Ausstände vom November 2004 und Oktober 2005. Die Hinterlegung kann nach Art. 259g Abs. 1 OR nur für künftig fällige Mietzinsen erfolgen. Zahlungen an die Kläger innert der 30-tägigen"}