{"Signatur": "LU_OG_001", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2007-05-23", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_OG_001_11-07-48-2_2007-05-23.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=3222", "Checksum": "5600d8b04bf387468a4c1073586354b5"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["11 07 48.2"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Obergericht I. Kammer 23.05.2007 11 07 48.2"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Obergericht I. Kammer 23.05.2007 11 07 48.2"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Obergericht I. Kammer 23.05.2007 11 07 48.2"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Obergericht I. Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Obergericht I. Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Obergericht I. Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Art. 738 ZGB und Art. 18 Abs. 1 OR. 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Im Zusammenhang mit der Beschränkung der Bebaubarkeit auf ein Wohnhaus macht der Kläger zudem geltend, der Stadtteil habe den Charakter eines Villenquartiers, was bei der Auslegung der beiden Dienstbarkeiten zu berücksichtigen sei. Er führt aber nicht konkret aus, inwiefern der Charakter als Villenquartier durch das Bauvorhaben der Beklagten beeinträchtigt werden könnte. Zwar räumen die Beklagten ein, die Dienstbarkeit habe dem Zweck gedient, ein ruhiges, gehobenes, locker überbautes Wohnquartier zu schaffen. Die Überbauungsdichte sollte tief gehalten werden (vgl. auch die Bemerkungen des Stadtrates im Zusammenhang mit der Genehmigung des Bebauungsplanes der Liegenschaft \"C\"). Der Kläger trägt aber nicht konkret vor, inwiefern dieser Zweck durch das Bauvorhaben der Beklagten gefährdet werde. Er hält lediglich fest, er sei der Auffassung, dass die beiden Dienstbarkeiten in Kombination mit dem Leitgedanken, den Stadtteil als Villenquartier auszugestalten, sich mit der Realisierung der geplanten Baute nicht vertragen würden. Damit ist der Kläger, der als Eigentümer des berechtigten Grundstücks die Verletzung der Dienstbarkeit glaubhaft zu machen hat, seiner Substanziierungspflicht jedoch nicht hinreichend nachgekommen. Unbestritten ist, dass auf dem Grundstück der Beklagten keine eigentliche Villenservitut lastet (vgl. zum Begriff der Villa, die nach den Luzerner Verhältnissen und Sprachgebrauch ein freistehendes, höheren Ansprüchen an äussere Gefälligkeit und innern Komfort genügendes Haus mit Garten und 1-3 Wohnungen ist, wobei sich auf jedem Stockwerk nur eine Wohnung befindet, und zum Begriff des Villenquartiers: Max. XI Nr. 11). 7.2.3. Die Vorinstanz ist auch aufgrund des optischen Eindrucks davon ausgegangen, dass das \"1. Untergeschoss\" des Bauvorhabens der Beklagten trotz der teilweisen Freilegung der Südfassade dem Geschoss nicht den Charakter eines Erdgeschosses gebe. Von der Nord-, Ost- und Westseite her betrachtet erwecke das Gebäude klarerweise den Eindruck einer zweigeschossigen Baute. Der Kläger wendet ein, der Bau wirke von allen Seiten nicht als zwei-, sondern als mehrgeschossig, da das Dach nicht direkt auf der Aussenkante der Decke des 2. Obergeschosses, sondern auf einer Wand aufliege. Damit werde das Dach angehoben und die Fassade erhöhe sich um rund einen Meter. Dieser Einwand ist insofern unbehelflich, als sich durch die \"Anhebung\" des Dachs nicht der Eindruck eines weiteres Geschosses ergibt, ist diese Situation doch vergleichbar mit der Anhebung des Erdgeschosses über das gewachsene Terrain hinaus, was für sich allein das Erscheinungsbild einer Baute nicht verändert (vgl. E. 7.2). Entgegen der Ansicht des Klägers darf der optische Eindruck des Bauobjekts auch nicht nur aufgrund der Gestaltung der Südseite gewürdigt werden. Dies verbietet sich hier schon deswegen, weil wegen der Definition des unteren Messpunktes zur Berechnung der zulässigen Dachfirsthöhe die Südseite in aller Regel die höchste Fassade aufweisen dürfte. Im Übrigen kann zum Einwand des Klägers, ein vergleichbar massiger Baukörper sei in der Umgebung nirgends zu finden, auf den Entscheid des Stadtrats betreffend Baubewilligung vom 21. Dezember 2005 hingewiesen werden, wonach sich dort durchaus Bauten mit vergleichbaren Dimensionen finden würden. Allerdings ist diese Feststellung für das vorliegende Verfahren nur von geringer Bedeutung. Am Inhalt der fraglichen Baubeschränkungen würde sich nichts ändern, wenn allenfalls einzelne Grundeigentümer die dienstbarkeitsrechtliche Überbauungsordnung nicht eingehalten hätten (Urteil des Bundesgerichts 5C.78/2006 vom 5.10.2006 E. 5.2; BGE 108 II 548), wie der Kläger zutreffend festhält. 7.2.4. Nach dem Gesagten hat der Kläger demnach insgesamt nicht hinreichend glaubhaft gemacht, dass das \"1. Untergeschoss\" des Bauprojekts der Beklagten mit einem Stockwerk im Sinne der Dienstbarkeit gleichzusetzen ist und daher gegen die Beschränkung der Anzahl Stockwerke auf zwei verstösst. Dabei wurde davon ausgegangen, dass der Begriff \"Stockwerk\" als Synonym für Vollgeschoss gemäss heutiger Gesetzgebung betrachtet werden darf (Kappeler, a.a.O., N 2351; vgl. Daniela Ivanov, Die Harmonisierung des Baupolizeirechts unter Einbezug der übrigen Baugesetzgebung, Zürich 2006, S. 54, wonach Voll- und Untergeschosse sich durch ihre Lage in Bezug auf das gewachsene Terrain voneinander abgrenzen). Das vorliegende Ergebnis stimmt auch mit dem Grundsatz überein, wonach jede Dienstbarkeit restriktiv auszulegen ist (BGE 113 II 512 a.E.; Petitpierre, Basler Komm., N 11 zu Art. 738 ZGB; Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 2.Aufl., N 1279; Bettina Hürlimann-Kaup, SJZ 102 [2006] S. 7 f.). 8. Der Amtsgerichtspräsident ist weiter zum Schluss gekommen, es sei nicht glaubhaft gemacht, dass das Bauvorhaben der Beklagten die Dienstbarkeit insofern verletze, als im Dachgeschoss nur einzelne Dachzimmer erlaubt seien. Der Kläger wendet dagegen ein, gemäss Bebauungsplan seien im Dach einzelne Zimmer erlaubt, Dachwohnungen seien nicht gestattet. Dadurch werde verdeutlicht, dass die Zimmer im Dachgeschoss offensichtlich keine Einheit bilden sollten. Die Zimmer seien entgegen ihrer ursprünglichen Bedeutung zwingender Bestandteil der Wohnnutzung, die ohne diese Räume im Dachgeschoss nicht möglich wäre. Hinzu komme, dass für blosse"}