Die Kündigung gestützt auf Art. 257f ist an das Vorliegen besonderer gesetzlicher Voraussetzungen gebunden. Sind nicht alle diese Voraussetzungen erfüllt, fehlt dem Vermieter die Berechtigung zur ausserordentlichen Ver-tragsauflösung (Higi, Zürcher Komm., N 48 f. zu Art. 257f OR). 6.1. Erste und grundlegende Voraussetzung der Kündigung nach Art. 257f OR ist eine Verletzung der Pflicht des Mieters zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N 32 zu Art. 257f OR; Higi, a.a.O., N 50 zu Art. 257f OR). Ge-mäss Art. 257h Abs. 2