{"Signatur": "LU_OG_001", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2003-08-04", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_OG_001_11-03-74_2003-08-04.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=1409", "Checksum": "62fdd9d463f700b3800c14cf4b06bb7d"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["11 03 74", "2003 I Nr. 23"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Obergericht I. Kammer 04.08.2003 11 03 74 (2003 I Nr. 23)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Obergericht I. Kammer 04.08.2003 11 03 74 (2003 I Nr. 23)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Obergericht I. Kammer 04.08.2003 11 03 74 (2003 I Nr. 23)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Obergericht I. Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Obergericht I. Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Obergericht I. Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Art. 257h Abs. 2 und 257f OR. Weigert sich ein Mieter, die Besichtigung der Liegenschaft durch Kaufinteressenten zu dulden, oder stellt er an eine solche Besichtigung übertriebene Anforderungen, begeht er eine Sorgfaltspflichtverletzung. Diese berechtigt den Vermieter aber nur dann zur ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn alle übrigen Voraussetzungen gemäss Art. 257f OR erfüllt sind. | OR (Obligationenrecht)"}], "ScrapyJob": "446973/63/2392", "Zeit UTC": "18.02.2026 03:15:15", "Checksum": "7459dd90794b8817044d3fd3788f4914", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Luzern Obergericht I. Kammer 04.08.2003 11 03 74 (2003 I Nr. 23)\nRegeste:\nArt. 257h Abs. 2 und 257f OR. Weigert sich ein Mieter, die Besichtigung der Liegenschaft durch Kaufinteressenten zu dulden, oder stellt er an eine solche Besichtigung übertriebene Anforderungen, begeht er eine Sorgfaltspflichtverletzung. Diese berechtigt den Vermieter aber nur dann zur ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn alle übrigen Voraussetzungen gemäss Art. 257f OR erfüllt sind. | OR (Obligationenrecht)\n\n\n| Entscheid: | Art. 257h Abs. 2 und 257f OR. Weigert sich ein Mieter, die Besichtigung der Liegenschaft durch Kaufinteressenten zu dulden, oder stellt er an eine solche Besichtigung übertriebene Anforderungen, begeht er eine Sorgfaltspflichtverletzung. Diese berechtigt den Vermieter aber nur dann zur ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn alle übrigen Voraussetzungen gemäss Art. 257f OR erfüllt sind. ====================================================================== Die Beklagten waren seit 1994 Mieter der Liegenschaft A. in Luzern. Das Mietverhält-nis wurde ursprünglich auf eine feste Dauer von fünf Jahren eingegangen und nach deren Ablauf bis Ende September 2004 verlängert. Am 4. Oktober 2002 kündigte der Vermieter (Rechtsvorgänger der Kläger) das Mietverhältnis per 30. November 2002 gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR ausserordentlich wegen behaupteter Sorgfaltspflichtverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit der Besichtigung der Liegenschaft durch potenzielle Käufer. Diese Kündigung wurde von den Beklagten bei der kantonalen Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht angefochten. Im Befehlsverfahren auf Ausweisung der Beklagten aus der Liegenschaft stellte der zuständige Amtsgerichtspräsident fest, dass die Kündigung vom 4. Oktober 2002 ungültig sei. Der dagegen von der Vermieterschaft erhobene Rekurs wurde vom Obergericht abgewiesen. Aus den Erwägungen: 6.- Bei der Kündigung gestützt auf Art. 257f OR handelt es sich um einen besonders geregelten Anwendungsfall der für Dauerschuldverhältnisse typischen ausserordentlichen Beendigungsmöglichkeit des wichtigen Grundes. Die Kündigung gestützt auf Art. 257f ist an das Vorliegen besonderer gesetzlicher Voraussetzungen gebunden. Sind nicht alle diese Voraussetzungen erfüllt, fehlt dem Vermieter die Berechtigung zur ausserordentlichen Ver-tragsauflösung (Higi, Zürcher Komm., N 48 f. zu Art. 257f OR). 6.1. Erste und grundlegende Voraussetzung der Kündigung nach Art. 257f OR ist eine Verletzung der Pflicht des Mieters zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N 32 zu Art. 257f OR; Higi, a.a.O., N 50 zu Art. 257f OR). Ge-mäss Art. 257h Abs. 2 OR muss der Mieter dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichti-gen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist. Sind die Voraussetzungen erfüllt, welche diese Duldungspflicht entstehen lassen (Notwen-digkeit, rechtzeitige Anzeige, Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters), und weigert sich der Mieter trotzdem, Arbeiten oder Besichtigungen zu dulden, so stehen dem Vermieter zur Durchsetzung seiner Rechte Klage auf Duldung (Befehl), Schadenersatzklage, ausseror-dentliche Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 und 4 OR sowie die ordentliche Kündigung bei unbefristeten Mietverhältnissen zur Verfügung (Higi, a.a.O., N 32 und 40 ff. zu Art. 257h OR). Besichtigungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Mietsache setzen konkrete Verkaufsverhandlungen voraus. In Bezug auf die besichtigenden Personen erstreckt sich die Duldungspflicht ebenfalls auf die Kaufinteressenten. Der Mieter kann jedoch verlangen, dass die Kaufinteressenten die Sache nur im Beisein des Vermieters besichtigen. Ebenso steht es ihm zu, zu verlangen, dass zur Besichtigung eine ganze Gruppe von Interessenten zusam-mengefasst wird (Higi, a.a.O., N 37 zu Art. 257h OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, a.a.O., N 20 zu Art. 257h OR; Weber/Zihlmann, Basler Komm., 2. Aufl., Basel 1996, N 4 zu Art. 257h OR). 6.1.1. Der Amtsgerichtspräsident hielt dafür, die Beklagten hätten im Zusammenhang mit der am 17. Juli 2002 vom damaligen Vermieter angekündigten Liegenschaftsbesichti-gung berechtigte Anliegen zu deren Durchführung vorgebracht. Sie hätten aufgrund einer früheren Äusserung des Vermieters vom 25. Juni 2001, dass keine Verkaufsverhandlungen geführt und kein Verkaufsentscheid gefällt werde, bevor das Mietverhältnis beendet sei oder mindestens die Beendigung unmittelbar bevorstehe, offensichtlich nicht mit einem baldigen Verkauf der Liegenschaft rechnen müssen. Der damalige Vermieter habe den Beklagten eine sehr kurze Frist zur Stellungnahme zu den vorgeschlagenen Terminen gewährt. Auf-grund dessen könne den Beklagten nicht vorgeworfen werden, sie hätten ihre Pflicht zur Duldung von Besichtigungen verletzt. Soweit ersichtlich, sei der damalige Vermieter nicht auf die berechtigten Anliegen der Beklagten eingegangen und habe sich auch nicht um eine ein-vernehmliche Regelung bemüht. Vielmehr habe er zur Durchsetzung seines Anspruchs auf Be-sichtigung der Liegenschaft ein Befehlsverfahren eingeleitet. Den Beklagten sei mit Ent-scheid vom 9. September 2002 richterlich befohlen worden, die Besichtigung der Liegen-schaft durch die Vertreter des Vermieters am 23. und 30. September 2002 zu dulden. Dabei könne festgehalten werden, dass sich die Beklagten dem damaligen Begehren zumindest im Hauptantrag widersetzt hätten. Anderseits sei festzuhalten, dass der (unbegründete) Ent-scheid vom 9. September 2002 von den Beklagten akzeptiert worden sei. Dem Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Besichtigung stehe jener des Mieters auf ungestörten Gebrauch der Mietsache gegenüber. Die Beklagten hätten im Zusammenhang mit der Durchführung der Besichtigungen Forderungen gestellt, welche zwar nicht unberechtigt, aber doch überspitzt gewesen seien. Auf der anderen Seite habe der frühere Vermieter wenig unternommen, um den Beklagten diesbezüglich"}