Rechtsprechung Luzern

Instanz:	Obergericht
Abteilung:	I. Kammer
Rechtsgebiet:	OR (Obligationenrecht)
Entscheiddatum:	19.10.2000
Fallnummer:	11 00 107
LGVE:	2000 I Nr. 22
Leitsatz:	Art. 257d, 266l und 271 OR. Bei Kündigung gegenüber einer aus mehreren Personen bestehenden Mieterschaft genügt es, alle Mieter auf einem einzigen amtlichen Formular als Empfänger aufzuführen und die Kündigung in einem einzigen Schreiben an die Adresse aller Mitmieter zuzustellen. Eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands der Mieterschaft bei einem Verzug von sieben Tagen und einem Mietzinsausstand von fast drei Monatsmieten verstösst nicht gegen Treu und Glauben.
Rechtskraft:	Diese Entscheidung ist rechtskräftig.
Entscheid:	In einem Rekursentscheid betreffend Mietausweisung und Kündigungsanfechtung führte das Obergericht u.a. aus: Da es sich bei der Rückgabe der Mietsache um eine unteilbare Mieterleistung handelt, ist die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Vermieter an alle Mieter zu richten. Bei Wohn- und Geschäftsräumen genügt es, alle Mieter auf einem einzigen amtlichen Formular als Empfänger aufzuführen. Eine separate Zustellung an jeden einzelnen Mieter ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die Kündigung kann in einem einzigen Schreiben an die Adresse aller Mitmieter zugestellt werden (Higi, Zürcher Komm., N 120 der Vorbemerkungen zu Art. 253-274g OR; Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, Zürich 1991, S. 299 Ziff. 5.3). Analog verhält es sich bezüglich der Kündigungsandrohung. Hier gilt, dass jeder Mitmieter gestützt auf seine Ermächtigung zu gewöhnlichen und dringlichen Geschäftsführungs- bzw. Verwaltungshandlungen Willenserklärungen für die Gesamtheit der Mieter entgegennehmen kann. Daher muss die Nachfrist auch nicht an alle Mieter versandt werden. Die Androhung der Kündigung ist jedoch unwirksam, wenn sich die Erklärung nicht an alle Mieter richtet, da das Mietverhältnis nur einheitlich gegenüber allen Mietern gekündigt werden kann (Weber Roger, Der gemeinsame Mietvertrag, Diss. Zürich 1993, S. 122f.). Die Beklagten machen weiter geltend, die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich, weil sie sich mit der Zahlung nur geringfügig im Verzug befunden hätten und weil die Kündigung seitens der Kläger nur erfolgt sei, um unentgeltlich in den Besitz der Praxiseinrichtung zu kommen mit dem Ziel, diese danach eingerichtet zu einem höheren Preis weitervermieten zu können. Der offerierte Zeuge könne dies bestätigen, da es ihm vermieterseits so mitgeteilt worden sei. Eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann zum Vornherein nur in aussergewöhnlichen Fällen gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen (Art. 271 Abs. 1 OR). Zu denken ist hier primär an die Fälle ganz minimaler Zahlungsrückstände, so z.B. wenn nur 0,5% des Monatsmietzinses nicht bezahlt wurden (SVIT-Kommentar Mietrecht II, N 43 zu Art. 257d OR; Zihlmann Peter, Das neue Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1995, S. 51; Giger Hans, Der zahlungsunwillige Mieter, Zürich 1987, S. 124) oder allenfalls eine ganz geringfügige Überschreitung der gesetzten Zahlungsfrist (z.B. Überschreitung von einem Tag) vorliegt. Solch geringfügige Vertragsverletzungen stehen vorliegend nicht zur Diskussion. Im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung war ein Betrag von immerhin Fr. 27 440.- offen, bei Ablauf der Nachfrist war immer noch ein Rest von Fr. 14 960.- unbezahlt, was fast einem Quartalsmietzins (von Fr. 17 220.-) entspricht. Entgegen der Darstellung der Beklagten liegt auch keine geringfügige Überschreitung der gesetzten Zahlungsfrist vor, wurde den Klägern der Restbetrag von Fr. 14 960.- doch nach eigener Darstellung der Beklagten erst sieben Tage nach Ablauf der Zahlungsfrist gutgeschrieben. Abgesehen davon kann nicht einfach bei jedem kurzen Verzug von geringem Umfang auf Missbräuchlichkeit der Kündigung geschlossen werden (vgl. Higi, a.a.O., N 56 a.E. zu Art. 257d OR). Völlig zu Recht war bereits die Praxis unter dem alten Mietrecht diesbezüglich streng (Giger Hans, a.a.O., S. 118). Der Zahlungsverzug der Beklagten ist entgegen ihrer Auffassung auch nicht etwa deswegen «milder» zu beurteilen, weil seitens der Mieterschaft hohe Investitionen getätigt wurden, die wegen der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages nun nicht amortisiert werden können. Die Kläger weisen zu Recht darauf hin, dass gerade dieser Umstand die Mieterschaft zu erhöhter Sorgfalt bei der Einhaltung ihrer vertraglichen Pflichten hätte veranlassen müssen. Da der Zahlungsverzug die Hauptvertragspflicht des Mieters verletzt und für das Eintreten des Verzugsfalls gemäss allgemeinem Vertragsrecht in der Person des Schuldners liegende Gründe keine Rolle spielen, bedarf es schon einer ins Auge springenden, qualifizierten Unlauterkeit, um die Kündigung im Vergleich zur Vertragsverletzung des Mieters als missbräuchlich erscheinen zu lassen. Das ist z.B. der Fall bei vorgeschobenem Grund für ein an sich unlauteres Kündigungsmotiv, das mit dem Zahlungsrückstand in keinem Bezug steht, was vom Mieter zu beweisen ist (Higi, a.a.O., N 56 zu Art. 257d OR; SVIT-Kommentar zum Mietrecht II, N 43 zu Art. 257d OR). Ein solch unlauteres Kündigungsmotiv kann vorliegend - entgegen der Behauptung der Beklagten - aufgrund der gesamten Umstände ausgeschlossen werden. Wäre es den Klägern bei der angefochtenen Kündigung tatsächlich darum gegangen, sich die Praxiseinrichtung unentgeltlich anzueignen und die Räumlichkeiten zu einem erheblich höheren Zins zu vermieten, wie die Beklagten behaupten, hätten sie wohl kaum vor der Schlichtungsbehörde einer Sistierung zugestimmt, die einzig im Interesse der Beklagten liegen konnte. Aus der Vereinbarung, dass die Beklagten bei Mietende keinen Anspruch auf Rückerstattung ihrer Investitionen haben, kann zudem nicht geschlossen werden, dass die Praxiseinrichtung bei Vertragsende unentgeltlich an die Kläger fallen wird, zumal Ziff. 4.2.4 der allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag die Mieter verpflichtet, den früheren Zustand wieder herzustellen. Abgesehen davon fehlt es auch vor Obergericht an einer rechtsgenüglichen Substanziierung des behaupteten missbräuchlichen Kündigungsmotivs der Kläger. Die Beklagten wiederholen im Wesentlichen ihre Ausführungen vor erster Instanz, ohne die näheren Umstände darzulegen, aus denen auf eine qualifizierte Unlauterkeit im Sinne des Erwogenen geschlossen werden könnte. So fehlen insbesondere nähere Ausführungen darüber, welche Person sich gegenüber dem Zeugen bei welcher Gelegenheit wie genau geäussert haben soll. Wie bereits der Amtsgerichtspräsident zutreffend ausführte, kann sich eine Partei nicht mit allgemeinen Behauptungen begnügen in der Meinung, die Begründung ihres Prozessstandpunktes werde sich aus dem Beweisverfahren ergeben. Daran ändert auch der in Mietstreitigkeiten bundesrechtlich statuierte Untersuchungsgrundsatz nichts, da dieser die Parteien nicht von deren Substanziierungspflicht entbindet (SVIT-Kommentar zum Mietrecht II, N 19 zu Art. 274d OR). Selbst wenn L. S. bestätigen würde, vermieterseits sei ihm mitgeteilt worden, dass mit der Kündigung beabsichtigt werde, unentgeltlich in den Besitz der Praxiseinrichtung zu kommen, um die Praxisräume zu einem höheren Zins vermieten zu können, wäre - beim oben Gesagten und dem vertragswidrigen Zahlungsverhalten der Beklagten - eine missbräuchliche Kündigung nicht bewiesen. Der Zeuge L. S. ist daher nicht einzuvernehmen. I. Kammer, 19. Oktober 2000 (11 00 107)