{"Signatur": "LU_KG_001", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2019-05-17", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_KG_001_1B-18-38_2019-05-17.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=10763", "Checksum": "e52873c07148bf3f7dd4f9f6b5dabc42"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["1B 18 38", "2019 I Nr. 6"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung 17.05.2019 1B 18 38 (2019 I Nr. 6)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Kantonsgericht 1. Abteilung 17.05.2019 1B 18 38 (2019 I Nr. 6)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Kantonsgericht 1. Abteilung 17.05.2019 1B 18 38 (2019 I Nr. 6)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Kantonsgericht 1. Abteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Kantonsgericht 1. Abteilung"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "1. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Kündigung ist gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (E. 5.3.1).\r\n2. Eine Kündigung, die der Vermieter zutreffenderweise damit begründet, er wolle die Mietsache für eigene Bedürfnisse verwenden, ist grundsätzlich zulässig. Für die Frage, ob eine Kündigung legitim ist oder nicht, ist der Begriff des Eigenbedarfs nicht eng zu fassen (E. 5.4).\r\n3. Erstreckung des Mietverhältnisses (E. 7). | Art. 266a OR, Art. 271 Abs. 1 und 2 OR, Art. 271a Abs. 1 OR, Art. 272 OR, Art. 272b OR, Art. 273 Abs. 3 OR; Art. 150 Abs. 1 ZPO, Art. 153 ZPO, Art. 221 Abs. 1 lit. d ZPO, Art. 318 Abs. 1 lit. b und c ZPO | Zivilrecht"}], "ScrapyJob": "446973/63/2423", "Zeit UTC": "21.03.2026 03:11:36", "Checksum": "a9e4dcee43609185b1d10ffe2113bb20", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung 17.05.2019 1B 18 38 (2019 I Nr. 6)\nRegeste:\n1. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Kündigung ist gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (E. 5.3.1).\r\n2. Eine Kündigung, die der Vermieter zutreffenderweise damit begründet, er wolle die Mietsache für eigene Bedürfnisse verwenden, ist grundsätzlich zulässig. Für die Frage, ob eine Kündigung legitim ist oder nicht, ist der Begriff des Eigenbedarfs nicht eng zu fassen (E. 5.4).\r\n3. Erstreckung des Mietverhältnisses (E. 7). | Art. 266a OR, Art. 271 Abs. 1 und 2 OR, Art. 271a Abs. 1 OR, Art. 272 OR, Art. 272b OR, Art. 273 Abs. 3 OR; Art. 150 Abs. 1 ZPO, Art. 153 ZPO, Art. 221 Abs. 1 lit. d ZPO, Art. 318 Abs. 1 lit. b und c ZPO | Zivilrecht\n\n alleiniger Aktionär noch Mehrheitsaktionär dieser Gesellschaft. Indes ist er als Präsident des Verwaltungsrats der D AG, als Präsident und Vorsitzender der Geschäftsleitung der E AG sowie als Verwaltungsratspräsident weiterer Firmen der C-Gruppe verantwortlich für das Management, die strategische Planung, die Organisation, die Ernennung der Führungskräfte, die Finanzplanung und die Finanzkontrolle sowie für die Überwachung der Betriebe. Damit ist der Kläger stark mit diesen Gesellschaften verbunden und hat massgeblichen Einfluss auf diese, so dass deren wirtschaftlichen Interessen mit seinen eigenen einhergehen. Unter diesen Umständen und weil der Begriff des Eigenbedarfs für die Frage, ob eine Kündigung legitim ist oder nicht, nicht eng zu fassen ist, ist die Geltendmachung von Eigenbedarf für Firmen der C-Gruppe zulässig. 5.4.5. Der Kläger stützt sich zur Begründung des Eigenbedarfs auf diverse Urkunden. Daraus geht hervor, dass zur C-Gruppe zahlreiche verschiedene Unternehmungen gehören. Eine Zusammenführung der verschiedenen Unternehmungen im Sinne der gemeinsamen Nutzung der Räumlichkeiten der Liegenschaft in Luzern zur Optimierung von Prozessabläufen ist nachvollziehbar, zumal die Verluste der E AG in Z für die Jahre 2012 - 2014 belegt sind. Unbestritten ist, dass sich in der betroffenen Liegenschaft bereits ein grosses Palettenlager befindet. Einem Mieter von Geschäftsräumlichkeiten wurde bereits am 29. Oktober 2010 auf den 30. Juni 2012 gekündigt. Im nachfolgenden Anfechtungsverfahren erklärte die Schlichtungsbehörde Miete und Pacht mit Entscheid vom 25. August 2011 den Eigenbedarf der beiden Firmen K AG und L AG für ausgewiesen und die Kündigung für wirksam. In der Folge vereinbarten die Parteien dieses Verfahrens vorerst die Weiterführung und schliesslich die Auflösung des Mietverhältnisses. Am 14. Dezember 2015 kündigte der Kläger dem Beklagten die Räumlichkeiten für den Trainingsraum auf den 30. Juni 2016 wegen Eigenbedarf. Weiteren Mietern von Räumlichkeiten in der Liegenschaft des Klägers wurde am 14. Dezember 2015 und am 16. Dezember 2015 jeweils ebenfalls auf den 30. Juni 2016 wegen Eigenbedarf und somit aus dem nämlichen Grund gekündigt. Der Kläger beruft sich weiter auf die Studien der M für die Aufstockung, den Umbau des 1. und 2. Obergeschosses und des Palettenlagers sowie die Vorstudien der N AG für die Ausstellung Dach und EG sowie ein neues Treppenhaus. Bereits im Juli 2013 wurde von der O GmbH ein Konzept für die Sanierung des Flachdachs erstellt. 5.4.6. Mit seinen tatsächlichen Vorbringen und den aufgelegten Belegen im erstinstanzlichen Verfahren hat der Kläger seine Substanziierungspflicht erfüllt. Seine Tatsachenbehauptungen sind genügend konkret formuliert, so dass sie substanziiert bestritten werden konnten und der Beklagte den Gegenbeweis antreten konnte. Der Vorwurf, die vom Kläger genannten Gründe für die Verlegung der Unternehmen, namentlich Platznot, mangelnde Rentabilität am Standort Z, Umweltschutz und Logistik, würden bloss pauschal und nicht substantiiert behauptet und auch nicht mit Urkunden belegt, geht daher fehl. Mit seinen Vorkehrungen im Hinblick auf einen Umbau der Liegenschaft in Luzern hat der Kläger nachvollziehbar dargelegt, dass er künftig die gesamte Liegenschaft für die Firmen der C-Gruppe bereitstellen will bzw. zum Kündigungszeitpunkt bereitstellen wollte. Die Vorlage von konkreten Umbauplänen und die Einleitung eines kostspieligen Baubewilligungsverfahrens waren im Zeitpunkt der Kündigung für die Glaubhaftmachung des Eigenbedarfs nicht erforderlich. Es ist zudem nachvollziehbar, dass der Kläger zunächst Klarheit über das Schicksal der Mietverträge erhalten wollte. 5.4.7. Der Nutzungsbedarf der mit dem Kläger verbundenen E AG und allenfalls weiterer Firmen der C-Gruppe ist nach dem Gesagten glaubhaft dargetan und nicht bloss vorgeschoben. 5.5. Zusammenfassend ist die Kündigung des Mietvertrags nicht missbräuchlich bzw. treuwidrig und somit gültig. 6. 6.1. Der Beklagte verlangte in der Klageantwort (subeventualiter) die Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre. 6.2. Die Vorinstanz hat die Kündigung als missbräuchlich angesehen und sie deshalb für ungültig erklärt. Sie prüfte daher die Voraussetzungen für eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht. Die Rechtsmittelinstanz kann im Berufungsverfahren neu entscheiden (Art. 318 Abs. 1 lit. b ZPO) oder die Sache an die erste Instanz zurückweisen, wenn ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt wurde, oder der Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu vervollständigen ist (Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO). Die Bestimmung ist als Kann-Vorschrift formuliert und überlässt demnach den Entscheid dem pflichtgemässen Ermessen der Rechtsmittelinstanz (vgl. BGer-Urteile 4A_460/2016 vom 5.1.2017 E. 1.3 und 4A_103/2015 vom 3.7.2015 E. 3.2). Der Sachverhalt erweist sich vorliegend mit den vorinstanzlich aufgelegten Unterlagen auch bezüglich der weiter zu prüfenden Anspruchsgrundlagen für die vom Beklagten beantragte Erstreckung hinreichend erstellt, weshalb der Fall spruchreif ist. Bei dieser Sachlage ist auf eine Rückweisung der Sache an die"}