{"Signatur": "LU_KG_001", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2016-08-26", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_KG_001_1B-16-1_2016-08-26.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=10533", "Checksum": "2f4a06c18dfa1ea9f16989f0bf572f4e"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["1B 16 1", "2016 I Nr. 12"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung 26.08.2016 1B 16 1 (2016 I Nr. 12)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Kantonsgericht 1. Abteilung 26.08.2016 1B 16 1 (2016 I Nr. 12)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Kantonsgericht 1. Abteilung 26.08.2016 1B 16 1 (2016 I Nr. 12)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Kantonsgericht 1. Abteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Kantonsgericht 1. 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Die Folgen der Säumnis hat der Vermieter selber zu tragen; die Abrechnungsforderung wird nicht fällig und er riskiert die Verjährung seiner Forderung für die Nebenkosten. | Art. 257a Abs. 2 OR, Art. 257b Abs. 2 OR; Art. 4 Abs. 1 VMWG und Art. 4 Abs. 2 VMWG. | Zivilrecht"}], "ScrapyJob": "446973/63/2423", "Zeit UTC": "21.03.2026 03:11:18", "Checksum": "bda0f694b6584e803c1bd5e14df31deb", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung 26.08.2016 1B 16 1 (2016 I Nr. 12)\nRegeste:\nNebenkosten dürfen dem Mieter nur dann gesondert belastet werden und sind nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn die Parteien dies ausdrücklich so vereinbart haben. Die Parteien sind von Gesetzes wegen verpflichtet, die Übernahme dieser Kosten ausreichend klar, aufgegliedert nach den tatsächlichen Aufwendungen, zu vereinbaren. Eine entsprechende Vereinbarung kann eine Pauschale oder eine Abrechnung vorsehen. Wurde eine Abrechnung vereinbart und hat der Mieter keine Akontozahlungen zu leisten, hat er keinen durchsetzbaren Anspruch darauf, dass ihm der Vermieter eine Abrechnung vorlegt. Die Folgen der Säumnis hat der Vermieter selber zu tragen; die Abrechnungsforderung wird nicht fällig und er riskiert die Verjährung seiner Forderung für die Nebenkosten. | Art. 257a Abs. 2 OR, Art. 257b Abs. 2 OR; Art. 4 Abs. 1 VMWG und Art. 4 Abs. 2 VMWG. | Zivilrecht\n\n Jahr 2012 hätte ihnen bis Mitte 2014 zukommen müssen. Was der Kläger ihnen am 28. Januar 2014 habe zukommen lassen, sei unbekannt. Es werde bestritten, dass es sich dabei um die Nebenkostenabrechnungen 2011 und 2012 gehandelt habe. Sie hätten damit auch die Nebenkostenabrechnung 2012 nicht fristgerecht erhalten, weshalb eine allfällige Forderung ebenfalls verwirkt sei. Die Nebenkostenabrechnung 2013 sei ihnen angeblich am 14. Juli 2014 zugestellt worden. Sollte dem tatsächlich so sein, sei die Frist, innert der die Rechnung dem Mieter zugestellt werden müsse, eingehalten. Die Parteien haben im Mietvertrag keinen der beiden auf dem Deckblatt vorgesehenen Stichtage für die Nebenkostenabrechnung (30. Juni, 31. Dezember) angekreuzt. Aus den Abrechnungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft, welcher der Kläger als Eigentümer der den Beklagten vermieteten Wohnung angehört, ergibt sich indes, dass die Nebenkostenabrechnung jeweils per Stichtag 31. Dezember für das vergangene Kalenderjahr erfolgt und die Abrechnung dann jeweils im darauf folgenden Mai oder Juni erstellt wird, weshalb (auch) in Bezug auf die Parteien vom 31. Dezember als Stichtag im Sinne von Ziff. 3.3.3 ABLM 2006 auszugehen ist. Um die Verwirkung abzuwenden, hätte der Kläger den Beklagten die Nebenkostenabrechnung 2009 demnach bis Ende Juni 2011 (18 Monate, beginnend ab Januar 2010 und endend mit Juni 2011), die Nebenkostenabrechnung 2010 bis Ende Juni 2012 und die Nebenkostenabrechnung 2011 bis Ende Juni 2013 zustellen müssen (Ziff. 3.3.3 ABLM 2006). Der Kläger hat den Beklagten am 28. Januar 2014 ein Einschreiben zugestellt. Dass er ihnen Nebenkostenabrechnungen zuvor, im Mai oder Juni 2013, übergeben bzw. in den Briefkasten gelegt hat, ist bestritten und blieb aufgrund der diesbezüglich divergierenden Beweisaussagen unbewiesen (auch wenn die Beklagte einräumte, dass Jahre später einmal etwas im Briefkasten gewesen sei, was zu Lasten des beweisbelasteten Klägers geht. Daraus ergibt sich, dass nicht nur die (nicht eingeklagten) Ansprüche betreffend Nebenkosten für die Jahre 2009 und 2010 verwirkt sind, sondern dass auch der (eingeklagte) Anspruch betreffend Nebenkosten für das Jahr 2011 verwirkt ist. Weiterungen zu dieser Abrechnung erübrigen sich damit. Um die Verwirkung seiner Ansprüche betreffend Nebenkosten für das Jahr 2012 abzuwenden, musste der Kläger den Beklagten die Abrechnung bis spätestens Ende Juni 2014 zustellen; betreffend die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 wäre die Frist erst Ende Juni 2015 abgelaufen. In Bezug auf den behaupteten Einwurf (auch) der Abrechnung für das Jahr 2012 im Mai oder Juni 2013 in den Briefkasten kann auf Gesagtes verwiesen werden. Der Kläger machte vorinstanzlich geltend, (auch) die Abrechnung für das Jahr 2012 den Beklagten mit seinem Einschreiben vom 28. Januar 2014 zugestellt zu haben. Die Beklagten bestritten den Erhalt dieses Einschreibens nicht, wohl aber, dass darin (auch) die Abrechnung für das Jahr 2012 gewesen sei. Es entspricht der bundesgerichtlichen Praxis, dass bei nachgewiesener rechtzeitiger Aufgabe eines eingeschriebenen Briefes und substanziierten Angaben des Absenders über dessen Inhalt eine natürliche Vermutung für die Richtigkeit dieser Sachverhaltsdarstellung spricht. Dem Empfänger steht der Nachweis offen, dass der tatsächliche Inhalt der Sendung ein anderer war (BGer-Urteil 4A_447/2011 vom 20.9.2011 E. 3, mit Hinweisen). Einen solchen Nachweis erbringen die Beklagten vorliegend nicht. Für die Darstellung des Klägers spricht – neben seiner entsprechenden klaren Beweisaussage und den diesbezüglich vagen Ausführungen der Beklagten – überdies der Umstand, dass die Rechtsschutzversicherung der Beklagten gemäss Schreiben vom 12. März 2014 im Besitz sämtlicher Nebenkostenabrechnungen war, bezog sich das Schreiben doch nicht nur auf die den Beklagten unbestrittenermassen mittels Einschreiben vom 14. Juli 2014 zugestellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013, sondern auch auf die Nebenkostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre. Zusammenfassend besteht kein Anlass, daran zu zweifeln, dass sich im Einschreiben vom 28. Januar 2014 (auch) die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 befand (vgl. BGer-Urteil 4A_447/2011 vom 20.9.2011 E. 3 a.E.). Daraus ergibt sich, dass die Ansprüche des Klägers betreffend Nebenkosten für die Jahre 2012 und 2013 nicht verwirkt sind. Sie wurden grundsätzlich mit Zustellung der Einschreiben vom 28. Januar 2014 (Abrechnung für 2012) bzw. vom 14. Juli 2014 (Abrechnung für 2013) bzw. gemäss Rechtsprechung nach Ablauf einer 30-tägigen Zahlungsfrist fällig (vgl. Ziff. 3.3.4 ABLM 2006; Lachat/Béguin, a.a.O., S. 257, mit Hinweisen). 2.5. Vorliegend haben die Beklagten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 (vgl. E. 2.4 vorstehend) weder von ihrem Recht auf Einsichtnahme Gebrauch gemacht noch haben sie die Abrechnungen bei der Schlichtungsbehörde angefochten. Vor Bezirksgericht verlangten die Beklagten mit Klageantwort vom 30. Juni 2015 die Edition der Belege"}