{"Signatur": "LU_KG_001", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2016-08-26", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_KG_001_1B-16-1_2016-08-26.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=10533", "Checksum": "2f4a06c18dfa1ea9f16989f0bf572f4e"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["1B 16 1", "2016 I Nr. 12"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung 26.08.2016 1B 16 1 (2016 I Nr. 12)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Kantonsgericht 1. Abteilung 26.08.2016 1B 16 1 (2016 I Nr. 12)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Kantonsgericht 1. Abteilung 26.08.2016 1B 16 1 (2016 I Nr. 12)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Kantonsgericht 1. Abteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Kantonsgericht 1. 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Die Folgen der Säumnis hat der Vermieter selber zu tragen; die Abrechnungsforderung wird nicht fällig und er riskiert die Verjährung seiner Forderung für die Nebenkosten. | Art. 257a Abs. 2 OR, Art. 257b Abs. 2 OR; Art. 4 Abs. 1 VMWG und Art. 4 Abs. 2 VMWG. | Zivilrecht"}], "ScrapyJob": "446973/63/2423", "Zeit UTC": "21.03.2026 03:11:18", "Checksum": "bda0f694b6584e803c1bd5e14df31deb", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung 26.08.2016 1B 16 1 (2016 I Nr. 12)\nRegeste:\nNebenkosten dürfen dem Mieter nur dann gesondert belastet werden und sind nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn die Parteien dies ausdrücklich so vereinbart haben. Die Parteien sind von Gesetzes wegen verpflichtet, die Übernahme dieser Kosten ausreichend klar, aufgegliedert nach den tatsächlichen Aufwendungen, zu vereinbaren. Eine entsprechende Vereinbarung kann eine Pauschale oder eine Abrechnung vorsehen. Wurde eine Abrechnung vereinbart und hat der Mieter keine Akontozahlungen zu leisten, hat er keinen durchsetzbaren Anspruch darauf, dass ihm der Vermieter eine Abrechnung vorlegt. Die Folgen der Säumnis hat der Vermieter selber zu tragen; die Abrechnungsforderung wird nicht fällig und er riskiert die Verjährung seiner Forderung für die Nebenkosten. | Art. 257a Abs. 2 OR, Art. 257b Abs. 2 OR; Art. 4 Abs. 1 VMWG und Art. 4 Abs. 2 VMWG. | Zivilrecht\n\n\n| Entscheid: | Aus den Erwägungen: 2.1. (…) 2.2. 2.3. Bei Vereinbarung einer Pauschale wird die Entschädigung der Nebenkosten im Voraus ziffermässig festgelegt. Mit der Bezahlung der Pauschale sind sämtliche Nebenkosten abgegolten, unabhängig davon, ob die effektiven Aufwendungen des Vermieters höher oder tiefer sind, und der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine jährliche Abrechnung vorzunehmen (Lachat/Béguin, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 242). Eine solche Pauschale wurde vorliegend nicht vereinbart. Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen (Art. 4 Abs. 1 VMWG), wobei der Mieter in der Regel Akontozahlungen leistet (BGE 132 III 24 E. 3.1). Bei Akontozahlungen handelt es sich bloss um vorläufige Zahlungen, die gemäss korrekt zu erfolgender Abrechnung an die jährlich aufgelaufenen und vom Mieter vertragsgemäss geschuldeten Nebenkosten anzurechnen sind. Die Differenz zwischen den geleisteten Akontozahlungen und dem durch die Abrechnung festgestellten effektiven vertraglichen Anspruch ist auszugleichen, sei es durch einen Nachschuss des Schuldners oder durch eine Rückleistung des Gläubigers (BGE 132 III 24 E. 5.1). Abreden über Akontozahlungen der Nebenkosten dienen vornehmlich dazu, hohe Zahlungen des Mieters zu verhindern und dadurch das Inkassorisiko des Vermieters zu verhindern. Sie sind im Mietvertrag dadurch gekennzeichnet, dass der Gesamtbetrag im Zeitpunkt des Vertragsschlusses unbekannt ist und von einer Abrechnungsperiode zur anderen variiert, etwa infolge Instabilität der Kosten von Drittleistungen oder infolge unterschiedlichen Verbraucherverhaltens der Mieter. In welchem Verhältnis (allfällig) vereinbarte Akontozahlungen zu den tatsächlich anfallenden Nebenkosten stehen müssen, ist weder in einer zwingenden noch in einer dispositiven Vorschrift des Mietrechts geregelt; eine Vermutung, wonach (allfällig) vereinbarte Akontozahlungen den jährlich für die Nebenkosten geschuldeten Betrag ungefähr decken, besteht vorbehältlich besonderer Umstände nicht (BGE 132 III 24 E. 4, 5.1.1 und 5.2). Im Rahmen dieser Ausführungen hat das Bundesgericht auch explizit festgehalten, dass die Vertragsparteien im Mietrecht frei sind, für die vom Mieter zu übernehmenden Nebenkosten Akontozahlungen zu vereinbaren oder nicht (BGE 132 III 24 E. 5.1.1; vgl. auch SVIT-Komm., Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, Art. 257-257b OR N 15 und 26b). Vor diesem Hintergrund ergibt sich zum einen klar, was die Parteien vorliegend vereinbart haben (Art. 18 OR), und zum anderen auch, dass diese Vereinbarung – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – weder ungenügend noch ungültig ist: Die Parteien haben die Abgeltung der (ausdrücklich bezeichneten) Nebenkosten \"nach Abrechnung\" vereinbart und auf die Möglichkeit von monatlichen Akontozahlungen (sei es für die einzelnen Posten oder für alle Positionen zusammen) verzichtet. Dies ergibt sich nicht nur aus dem Mietvertrag, sondern auch aus den übereinstimmenden Beweisaussagen der Parteien. Die Beklagten waren sich bewusst, dass sie die Nebenkosten zu bezahlen hatten, und erwarteten die vereinbarte Abrechnung. Ein Betrag für Akontozahlungen wurde damals – möglicherweise in Verkennung des vorläufigen und \"unpräjudiziellen\" Charakters von Akontozahlungen (vgl. dazu die obigen Erläuterungen), aber jedenfalls ganz bewusst – nicht eingesetzt. Dass die im Formularvertrag enthaltene Bezeichnung \"a conto*\" vor dem handschriftlich eingefügten Vermerk \"nach Abrechnung\" nicht durchgestrichen wurde, ändert an diesem eindeutigen Ergebnis nichts. 2.4. Zu beachten sind vorliegend die Vertragsbestandteil bildenden \"Allgemeinen Bestimmungen zum Luzerner Mietvertrag\" (Ausgabe 2006; nachstehend ABLM 2006). Gemäss Ziffer 3.3.3 ABLM 2006 sind die Nebenkosten alljährlich detailliert abzurechnen; der Vermieter hat dem Mieter die Abrechnung innerhalb von sechs Monaten nach dem auf dem Deckblatt vereinbarten Abrechnungsstichtag zuzustellen; kommt er dieser Verpflichtung innert 18 Monaten seit dem vereinbarten Abrechnungsstichtag nicht nach, so sind alle Nachforderungen an den Mieter für die fragliche Abrechnungsperiode verwirkt. In seiner Klage hat der Kläger ausgeführt, er habe die Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2009 bis 2010 und 2011 im Juni 2013 in den Briefkasten der Beklagten gelegt; die Beklagten hätten keine Antwort gegeben. Darauf habe er am 28. Januar 2014 per Einschreiben die Nebenkostenabrechnung 2011 und 2012 zugestellt. Für die Jahre 2009 und 2010 sei laut Mietvertrag die Zeit verfallen. Im Rahmen seiner Beweisaussage führte er aus, er habe im Mai oder Juni 2013 auch die Nebenkostenabrechnung 2012 in den Briefkasten gelegt. Die Beklagten bestritten die Behauptung des Klägers, er habe ihnen die Nebenkostenabrechnungen 2009, 2010 und 2011 im Juni 2013 in ihren Briefkasten gelegt. Aufgrund von Ziff. 3.3.3 ABLM 2006 seien allfällige Forderungen aus diesen Jahren verwirkt. Die Nebenkostenabrechnung für das"}