Die Parteien unterzeichneten einen "Mietvertrag mit Nebenverpflichtungen". Die Klägerin vermietete der Beklagten verschiedene Räume ihrer Liegenschaft. Es war beabsichtigt, das Gebäude zu renovieren, zu erweitern und umzubauen. Die Beklagte verpflichtete sich dabei, bestimmte Mieträume in eigener Regie und auf eigene Kosten einer Sanierung zu unterziehen. Am 30. September 2009 kündigte die Beklagte den Mietvertrag aus wichtigem Grund gemäss Art. 266g des Obligationenrechts (OR; SR 220) auf den 31. März 2010. Mit Schreiben vom 6. Januar 2010 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis erneut aus wichtigem Grund. Die Klägerin hat die beiden Kündigungen angefochten.