{"Signatur": "LU_KG_001", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2017-07-06", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_KG_001_1B-15-4_2017-07-06.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=10619", "Checksum": "8bf5c269b838f8fe2a5a1695bb420e0f"}, "Scrapedate": "2026-04-15", "Num": ["1B 15 4", "2017 I Nr. 15"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung 06.07.2017 1B 15 4 (2017 I Nr. 15)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Kantonsgericht 1. Abteilung 06.07.2017 1B 15 4 (2017 I Nr. 15)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Kantonsgericht 1. Abteilung 06.07.2017 1B 15 4 (2017 I Nr. 15)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Kantonsgericht 1. Abteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Kantonsgericht 1. 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Die Klägerin vermietete der Beklagten verschiedene Räume ihrer Liegenschaft. Es war beabsichtigt, das Gebäude zu renovieren, zu erweitern und umzubauen. Die Beklagte verpflichtete sich dabei, bestimmte Mieträume in eigener Regie und auf eigene Kosten einer Sanierung zu unterziehen. Am 30. September 2009 kündigte die Beklagte den Mietvertrag aus wichtigem Grund gemäss Art. 266g des Obligationenrechts (OR; SR 220) auf den 31. März 2010. Mit Schreiben vom 6. Januar 2010 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis erneut aus wichtigem Grund. Die Klägerin hat die beiden Kündigungen angefochten. Die Klägerin verlangte von der Beklagten unter anderem die Bezahlung von Mietzinsen und der Sanierungskosten sowie Ersatz für ihr entstandene Kosten für Planänderungen und bauliche Massnahmen. Für die von der Beklagten nicht ausgeführte Sanierung bzw. die Instandstellung und die Wiederherstellung der von der Beklagten ausgeführten Umbauarbeiten fordert die Klägerin Fr. 890'000.--. Das Bezirksgericht wies die Klage vollumfänglich ab. Aus den Erwägungen: 8.3. Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Wie dargelegt, begründet die vorzeitige Rückgabe der Mietsache durch den Mieter eine Rücknahmeobliegenheit des Vermieters. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die ihm angebotene Rückgabe der Mietsache zu verweigern, auch nicht wegen Mängeln, die seiner Meinung nach der Mieter zu verantworten hat. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Sache vorzeitig zurückgibt, denn dann besteht die Rücknahmeobliegenheit gestützt auf Art. 264 OR (Weber, Basler Komm., 6. Aufl. 2015, Art. 267 OR N 3a). Die Beklagte hat spätestens mit der zweiten Kündigung vom 6. Januar 2010 unmissverständlich und verbindlich zum Ausdruck gebracht, dass sie das Mietobjekt nicht übernehmen werde. Ob bereits die Einstellung der Arbeiten der Sanierung bzw. die erste Kündigung vom 30. September 2009 oder die am 1. Dezember 2009 auf Verlangen der Klägerin erfolgte Rückgabe der Schlüssel als vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts zu qualifizieren wäre, kann offenbleiben, wobei festzuhalten ist, dass die Klägerin bereits in dieser Phase im Hinblick auf eine anderweitige Nutzung bzw. Vermietung eine Projektänderung plante und mit deren Umsetzung begann. Die Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustands nach Art. 260a Abs. 2 OR steht in einem direkten Zusammenhang mit den Pflichten des Mieters bei der Rückgabe der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR. Der Zeitpunkt der Rückgabe definiert zusätzlich, was unter dem Zustand zu verstehen ist, den der Mieter wiederherzustellen hat: Die Sache ist nicht neuwertig, sondern in der Gestalt zurückzugeben, die sie beim Mietantritt bzw. – wie vorliegend – vor der Erneuerung/Änderung besass, und in dem Zustand, der beim vertragsgemässen Gebrauch im Rückgabezeitpunkt zu erwarten gewesen wäre (Higi, Zürcher Komm., Die Miete, Zürich 1995, Art. 260a OR N 35; vgl. auch SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, Art. 260-260a OR N 66 und N 71 ff.). Hat der Mieter mit Zustimmung des Vermieters Erneuerungen oder Änderungen an der Mietsache vorgenommen, so ist er mangels einer abweichenden schriftlichen Vereinbarung von der Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands entbunden (Art. 260a Abs. 1 und 2 OR). Die Beweislast für den Schaden, den der Vermieter aus der nicht ordnungsgemässen Rückgabe einer Mietsache erlitten hat, richtet sich nach den allgemeinen Grundsätzen (Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB; SR 210]). Damit ist der Vermieter für sämtliche Voraussetzungen der Mieterhaftung mit Ausnahme des Verschuldens des Mieters beweisbelastet. Nachzuweisen ist – neben dem Kausalzusammenhang – der Bestand und der konkrete, ziffernmässige Umfang des Schadens (Art. 97 i.V.m. Art. 42 Abs. 1 OR; Weber, a.a.O., Art. 267 OR N 5; SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 267-267a OR N 30). Wenn die Mietsache ohnehin einer Erneuerung unterzogen wird, entsteht dem Vermieter für Mängel und Beschädigungen, welche im Rahmen der Erneuerung ohnehin behoben bzw. beseitigt werden, im Regelfall keine wirtschaftliche Einbusse und damit kein Schaden (Higi, a.a.O., Art. 267 OR N 119). 8.4. Aus dem Ingress des Mietvertrags vom 7. November 2008 ist ersichtlich, dass die Klägerin ursprünglich beabsichtigte, einen Teil der Mieträumlichkeiten einer umfassenden Renovation aussen und innen zu unterziehen. Die Beklagte schlug vor, die Renovation innen auf das Notwendige zu beschränken und die Mieträume lediglich einer \"Soft Sanierung\" zu unterziehen. Die Parteien vereinbarten, die Beklagte werde diese \"Soft Sanierung\" in eigener Regie und auf eigene Kosten vornehmen. Die Beklagte begann nicht, wie im Vertrag vorgesehen, erst nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung mit der \"Soft Sanierung\", sondern bereits im Herbst 2009, indem sie Rückbaumassnahmen und Abbrucharbeiten vornahm (gemäss Angaben der Klägerin u.a. Entfernen von elektrischen Leitungen, Bodenbelägen, abgehängten Decken und gewissen Wänden). Dies erfolgte mit Wissen und mit Einverständnis der Klägerin. Daraus ergibt sich zum einen, dass die Änderungen der Beklagten an der Mietsache, soweit sie Rückbaumassnahmen und Abbrucharbeiten beinhalteten, mit Zustimmung der Klägerin erfolgten. Insoweit war die Beklagte deshalb von der Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (z.B. Wiedereinbau der demontierten alten Bodenbeläge, Wandbeläge in den Nasszellen,"}