Vermutungsbasis für Art. 14 Abs. 1 VMWG ist die Tatsache, dass grosse Arbeiten in einer Liegenschaft in der Regel sowohl wertvermehrende Verbesserungen als auch Massnahmen zum Unterhalt umfassen und dass es bei umfassenden Überholungen oft schwierig ist, zwischen dem durch die Mietzinseinnahmen gedeckten laufenden Unterhalt und den wertvermehrenden Arbeiten zu unterscheiden (Brutschin, Die Überwälzung von Mehrleistungen auf den Mietzins; neuere Rechtsprechung und Gedanken zur Anwendung von Art. 14 Abs. 1 VMWG, in: mp 2005 S. 144).