Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig (BGer-Urteil 4A_495/2010 vom 20.1.2011 E. 4.1; BGer-Urteil 4A_470/2009 vom 18.2.2010 E. 2.3; BGer-Urteil 4A_416/2007 vom 9.1.2008 E. 3.1; BGer-Urteil 4C.287/2001 vom 26.3.2002 E. 3.1). Wie bereits festgehalten wurde, liegt eine umfassende Überholung vor. Zudem blieb unbestritten, dass die Abgrenzung zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Investitionen nicht leichthin möglich ist. Damit ist die Vermutungsbasis von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG erfüllt. Es sei allerdings noch erwähnt, dass es sich hierbei um eine grundsätzlich widerlegbare Vermutung handelt (SVIT-Komm., a.a.