{"Signatur": "LU_KG_001", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2014-08-04", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_KG_001_1B-14-5_2014-08-04.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=10352", "Checksum": "c5e9f730f4c24cdddfb45acfa6b785b5"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["1B 14 5", "2014 I Nr. 14"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung 04.08.2014 1B 14 5 (2014 I Nr. 14)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Kantonsgericht 1. Abteilung 04.08.2014 1B 14 5 (2014 I Nr. 14)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Kantonsgericht 1. Abteilung 04.08.2014 1B 14 5 (2014 I Nr. 14)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Kantonsgericht 1. Abteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Kantonsgericht 1. 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Hieraus geht klar hervor, dass das Bundesgericht im Rahmen einer umfassenden Überholung auch reine Unterhaltsarbeiten als überwälzbar betrachtet. Auch Lachat/Brutschin sind gleicher Ansicht. Sie legen dar, dass Art. 14 Abs. 1 VMWG vom Grundsatz abweiche, wonach einerseits wertvermehrende von werterhaltenden Arbeiten oder Leistungen zu trennen seien und andererseits nur erstere eine Mietzinserhöhung rechtfertigen würden. Nach dieser Bestimmung würden nämlich umfassende Überholungen zu einem Teil als wertvermehrend gelten (Lachat/Brutschin, in: Mietrecht für die Praxis [Hrsg. Lachat et al.], 8. Aufl. 2009, Kap. 19 N 5.1.6). Auch hier kommt klar zum Ausdruck, dass werterhaltende Arbeiten für die Überwälzung auf die Mieter nicht von den Kosten der umfassenden Überholung abzuziehen sind. Werterhaltende Arbeiten können nämlich nur zu einer Mietzinserhöhung führen, wenn sie in den Kosten der umfassenden Überholung enthalten bleiben. Schliesslich teilt auch Hans Bättig diese Auffassung. Er hält fest, umfassende Überholungen würden sich zusammensetzen aus wertvermehrenden Elementen (eine bessere Isolation der Gebäudehülle, eine Küchenabdeckung aus Granit statt Holz usw.) und Arbeiten, welche für sich allein genommen Unterhaltsarbeiten darstellen (z.B. der Neuanstrich der renovierten Küche). Der Begriff der umfassenden Überholung vereine Unterhaltsarbeiten und wertvermehrende Arbeiten (Bättig, a.a.O., S. 23 und 35). Da umfassende Überholungen auch reine Unterhaltsarbeiten enthalten, sind diese bei der Überwälzung der Kosten selbstredend nicht auszuklammern. 5.6. Der Vollständigkeit halber sei noch angemerkt, dass die vorgängige Ausscheidung von Unterhaltsarbeiten nur zulässig wäre, wenn es sich um aufgeschobene Unterhaltsarbeiten handeln würde. Die Kosten für aufgeschobenen Unterhalt rechtfertigen nämlich nur eine Mietzinserhöhung nach Art. 12 Abs. 1 VMWG im Umfang gestiegener Unterhaltskosten. Für die Überwälzung der Kosten von aufgeschobenem Unterhalt über Art. 14 Abs. 1 VMWG bleibt unter Berücksichtigung von Art. 12 Abs. 1 VMWG damit kein Raum (Brutschin, Die Überwälzung von Mehrleistungen auf den Mietzins; neuere Rechtsprechung und Gedanken zur Anwendung von Art. 14 Abs. 1 VMWG, in: mp 2005 S. 140; Higi, Zürcher Komm., 4. Aufl. 1998, Art. 269a OR N 371 und 383). Weil es in der Praxis allerdings schwer fällt, den aufgeschobenen Unterhalt von einer umfassenden Überholung, welche ebenfalls einen Unterhaltsanteil umfasst, auszuscheiden, ist aufgeschobener Unterhalt bei der Feststellung des wertvermehrenden Anteils der umfassenden Überholung insofern zu gewichten, als eher der Minimalansatz in Anschlag gebracht wird (Lachat/Brutschin, a.a.O., Kap. 19 N 5.1.6). Dass es sich bei den ausgeschiedenen Unterhaltsarbeiten um aufgeschobenen Unterhalt handeln würde, wurde aber vom Beklagten nicht geltend gemacht und von der Vorinstanz nicht erörtert. Auch unter diesem Titel ist also die Nichtberücksichtigung gewisser Arbeiten der umfassenden Überholung nicht zulässig. 5.7. Es ist somit festzustellen, dass die Vorinstanz die als rein werterhaltend qualifizierten Arbeiten nicht hätte vorgängig ausscheiden und lediglich die Arbeiten mit – zumindest teilweise – wertvermehrendem Charakter auf die Mieter überwälzen dürfen. |"}