{"Signatur": "LU_KG_001", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2014-08-04", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_KG_001_1B-14-5_2014-08-04.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=10352", "Checksum": "c5e9f730f4c24cdddfb45acfa6b785b5"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["1B 14 5", "2014 I Nr. 14"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung 04.08.2014 1B 14 5 (2014 I Nr. 14)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Kantonsgericht 1. Abteilung 04.08.2014 1B 14 5 (2014 I Nr. 14)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Kantonsgericht 1. Abteilung 04.08.2014 1B 14 5 (2014 I Nr. 14)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Kantonsgericht 1. Abteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Kantonsgericht 1. 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Art. 14 Abs. 1 Satz 1 VMWG präzisiert, dass als Mehrleistungen im Sinn von Art. 269a lit. b OR Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen gelten. Nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG gelten die Kosten umfassender Überholungen in der Regel zu 50 bis 70 % als wertvermehrende Investitionen. Wenn die einzelnen Renovationsarbeiten konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können, gelangt der Pauschalsatz von 50 bis 70 % Wertvermehrung nicht zur Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven Mehrleistungen zulässig (BGer-Urteil 4A_495/2010 vom 20.1.2011 E. 4.1; BGer-Urteil 4A_470/2009 vom 18.2.2010 E. 2.3; BGer-Urteil 4A_416/2007 vom 9.1.2008 E. 3.1; BGer-Urteil 4C.287/2001 vom 26.3.2002 E. 3.1). Wie bereits festgehalten wurde, liegt eine umfassende Überholung vor. Zudem blieb unbestritten, dass die Abgrenzung zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Investitionen nicht leichthin möglich ist. Damit ist die Vermutungsbasis von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG erfüllt. Es sei allerdings noch erwähnt, dass es sich hierbei um eine grundsätzlich widerlegbare Vermutung handelt (SVIT-Komm., a.a.O., Art. 269a OR N 70; BGE 118 II 417 E. 3a). 5.4. Die Vermutung von Art. 14 VMWG stellt eine Alternative zur genauen Ermittlung des wertvermehrenden Anteils von umfassenden Überholungen dar (Brutschin, Ausgewählte Fragen zur Überwälzung von Mehrleistungen auf den Mietzins, in: mp 2013 S. 96 f.). Vermutungsbasis für Art. 14 Abs. 1 VMWG ist die Tatsache, dass grosse Arbeiten in einer Liegenschaft in der Regel sowohl wertvermehrende Verbesserungen als auch Massnahmen zum Unterhalt umfassen und dass es bei umfassenden Überholungen oft schwierig ist, zwischen dem durch die Mietzinseinnahmen gedeckten laufenden Unterhalt und den wertvermehrenden Arbeiten zu unterscheiden (Brutschin, Die Überwälzung von Mehrleistungen auf den Mietzins; neuere Rechtsprechung und Gedanken zur Anwendung von Art. 14 Abs. 1 VMWG, in: mp 2005 S. 144). Die Sonderregelung für umfassende Überholungen bezweckt, die Vermieter durch eine vereinfachte und für sie oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder wenigstens nicht davon abzuhalten. Sie sollen nicht motiviert werden, den Unterhalt bewusst zu vernachlässigen, damit in der Folge alle Mietverträge gekündigt, die Sanierung effizienter und billiger durchgeführt und hernach die neu renovierten Mietobjekte marktkonform zur Neuvermietung angeboten werden können. Gleichzeitig soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhaltsarbeiten und wertvermehrenden Investitionen durch einen Pauschalansatz von 50 bis 70 % erleichtert werden. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGer-Urteil 4A_495/2010 vom 20.1.2011 E. 4.1; BGer-Urteil 4A_470/2009 vom 18.2.2010 E. 2.3; BGer-Urteil 4A_416/2007 vom 9.1.2008 E. 3.1; SVIT-Komm., a.a.O., Art. 269a OR, N 63; Brutschin, Ausgewählte Fragen zur Überwälzung von Mehrleistungen auf den Mietzins, in: mp 2013 S. 96; BGer-Urteil 4A_413/2008 vom 26.11.2008, mp 2/09 S. 92). Diese Vorschrift soll den Vermieter dazu anspornen, Unterhaltsarbeiten über das notwendige Mass hinaus zu verwirklichen. Die laufenden Unterhaltsarbeiten für die Liegenschaft, die zur Erhaltung des Werts der Mietsache dienen, können also nicht auf den Mietzins überwälzt werden, sondern nur ausserordentliche Unterhaltsarbeiten (BGE 118 II 415 E. 3a). Die verordnungsgeberische Absicht von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG wurde bereits von der Vorinstanz zutreffend wiedergegeben. 5.5. Mit dem Zweck des Pauschalsatzes als Alternative zur genauen Ermittlung des wertvermehrenden Anteils der umfassenden Überholung lässt sich die Auffassung der Vorinstanz bzw. des Beklagten zum vornherein nicht vereinbaren. Die Vorinstanz und der Beklagte verkennen, dass mit dem Pauschalsatz eben genau die Unterteilung der Arbeiten in wertvermehrende und werterhaltende Investitionen umgangen werden soll. Mit dem Pauschalsatz soll nicht – wie dies offensichtlich die Vorinstanz annahm – nur der wertvermehrende Anteil einzelner Arbeiten, denen teilweise wertvermehrender Charakter zukommt, eruiert werden. Vielmehr soll so der wertvermehrende Anteil der gesamten Investitionen festgelegt werden. Zu den überwälzbaren Investitionen sind alle Kosten zu rechnen, die in direktem Zusammenhang mit den umfassenden Überholungen angefallen sind, soweit sie geschäftsmässig begründet sind (Bättig, Die Überwälzung der Kosten von umfassenden Überholungen auf den Mietzins, in: MRA 1-2/2009 S. 39; SVIT-Komm., a.a.O., Art. 269a OR N 67). Dies bedeutet, dass auch rein werterhaltende Arbeiten zu den Kosten der umfassenden Überholung zu zählen sind, sofern sie Teil der umfassenden Überholung und geschäftsmässig begründet sind. Dass die vorgängige Ausscheidung rein werterhaltender Investitionen im Rahmen von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG nicht erfolgen darf, lässt sich auch der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und der Lehre entnehmen: In der Erwägung 3.3.1 des BGer-Urteils 4A_416/2007 vom 9. Januar 2008 führte das Bundesgericht aus, der gewählte Prozentsatz solle die Ausscheidung zwischen Unterhaltsarbeiten und Mehrleistungen im Sinn von Art. 269a lit. b OR abbilden. Soweit im Rahmen umfassender Überholungen im Sinn von Art. 14 VMWG auch blosse Unterhaltsarbeiten zu einer Mietzinserhöhung berechtigen würden, werde die Vermieterin im Ergebnis vom Nachweis"}