{"Signatur": "LU_KG_001", "Spider": "LU_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2014-08-04", "HTML": {"Datei": "LU_Gerichte/LU_KG_001_1B-14-5_2014-08-04.html", "URL": "https://gerichte.lu.ch/recht_sprechung/lgve/Ajax?EnId=10352", "Checksum": "c5e9f730f4c24cdddfb45acfa6b785b5"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["1B 14 5", "2014 I Nr. 14"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung 04.08.2014 1B 14 5 (2014 I Nr. 14)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Kantonsgericht 1. Abteilung 04.08.2014 1B 14 5 (2014 I Nr. 14)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Kantonsgericht 1. Abteilung 04.08.2014 1B 14 5 (2014 I Nr. 14)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Luzern Kantonsgericht 1. Abteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Lucerne Kantonsgericht 1. Abteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Lucerna Kantonsgericht 1. 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Der Mietzins betrug anfänglich Fr. 2'425.--, zzgl. Fr. 255.-- akonto Nebenkosten. Von April 2006 bis Frühling 2007 wurden an der Liegenschaft diverse Bauarbeiten durchgeführt. Mit Schreiben vom 5. August 2009 gab die Klägerin dem Beklagten eine Erhöhung des in diesem Zeitpunkt geltenden Mietzinses von Fr. 2'562.-- um Fr. 475.-- auf neu Fr. 3'037.-- (je zzgl. Nebenkosten) per 1. Oktober 2009 bekannt. Mit Eingabe vom 7. September 2009 beantragte der Beklagte bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht, die Mietzinserhöhung sei für missbräuchlich zu erklären und der Nettomietzins per 1. Oktober 2009 auf Fr. 2'407.15 festzusetzen. Die daraufhin durchgeführte Einigungsverhandlung verlief ergebnislos, weshalb die Schlichtungsbehörde am 10. Dezember 2009 den Weisungsschein ausstellte. Mit Klage vom 11. Januar 2010 beantragte die Klägerin beim Amtsgericht X (seit 1.1.2011 Bezirksgericht), der Beklagte habe ihr unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu seinen Lasten für die Zeit ab 1. Oktober 2009 als monatlichen Nettomietzins Fr. 3'037.--, zzgl. Fr. 255.-- akonto Nebenkosten, monatlich vorauszahlbar auf den ersten Werktag eines jeden Monats, zu bezahlen. Aus den Erwägungen: 4. Bei der materiellen Prüfung der Klage hielt die Vorinstanz in einem ersten Zwischenfazit fest, dass es sich bei der im fraglichen Objekt vorgenommenen Sanierung um eine umfassende Überholung im Sinn von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) gehandelt habe und eine Abgrenzung zwischen \"wertvermehrend\" und \"werterhaltend\" nicht leichthin möglich sei. Die Vermutungsbasis von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG sei demnach erstellt. Diese Feststellungen blieben von beiden Parteien unbestritten. 5. 5.1. In einem weiteren Schritt hat die Vorinstanz die Höhe der überwälzbaren Sanierungskosten festgelegt. Hierzu hat sie die einzelnen Bauarbeiten auf ihren wertvermehrenden bzw. werterhaltenden Charakter hin geprüft. Danach hat sie diejenigen Positionen, die lediglich werterhaltenden Charakter haben sollen, ausgesondert und diejenigen mit wertvermehrenden Elementen zusammengerechnet. So hat sie die auf die Mieter überwälzbaren Sanierungskosten in der Höhe von Fr. 1'361'430.-- berechnet. Gegen dieses Vorgehen wendet die Klägerin ein, es wäre am Beklagten gelegen, die Vermutung von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG umzustossen, indem er für jede einzelne Arbeit aufzeige, ob und inwieweit diese werterhaltend oder wertvermehrend seien. Die Vorinstanz sei richtigerweise zum Schluss gekommen, dass dieser Beweis weder erbracht wurde, noch hätte erbracht werden können. Werde dieser Nachweis nicht erbracht, so bestimme Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG unzweideutig, dass von den gesamten Kosten der umfassenden Überholung 50 bis 70 % als wertvermehrend gelten würden. Es sei nicht erlaubt, vor der Bestimmung des Überwälzungssatzes einzelne Kostenpunkte als nicht wertvermehrend bzw. als blossen Unterhalt auszuscheiden. Diese Ausscheidung sei bereits im Überwälzungssatz von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG enthalten. Im Endergebnis habe die Vorinstanz den in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG statuierten Mindestwert von 50 % ohne rechtsgenüglichen Nachweis des Mieters auf 28 % herabgesetzt. Der Beklagte hingegen erachtet die Auffassung der Vorinstanz als richtig, dass Sanierungsarbeiten im Sinn von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG nur Arbeiten sein könnten, die einen wertvermehrenden Anteil hätten. Alles andere seien Unterhaltsarbeiten, die nur dem Erhalt des ursprünglichen Zustands dienen würden und mit dem bisherigen Mietzins bereits bezahlt worden seien. Bei echten Sanierungsarbeiten, die unbestritten einen Mehrwertanteil enthielten, könne zur Quantifizierung des Anteils der Wertvermehrung bzw. des Anteils des untrennbar mit diesen Arbeiten zusammenhängenden \"reinen\" Unterhalts auf den Pauschalansatz zurückgegriffen werden. Arbeiten, die ausschliesslich Unterhalt darstellten und somit ausgewiesen keinen wertvermehrenden Anteil enthielten, sollten nicht als Sanierungsarbeiten qualifiziert werden und von der Aufrechnung eines pauschalen Mehrwerts zwischen 50 und 70 % profitieren. Das Vorgehen der Vorinstanz, die offensichtlich ausschliesslich Unterhalt darstellenden Arbeiten nicht zu den umfassenden Sanierungskosten hinzuzurechnen, sei sachgerecht und entspreche der ratio legis von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG. Der Ansatz von 50 bis 70 % der VMWG grenze lediglich den Anteil der Investitionsvermehrungen einer umfassenden Überholung vom sachlich untrennbar mit ihr verbundenen Unterhalt ab. 5.2. Die zu klärende Frage ist nun, ob die umfassende Überholung im Sinn von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG rein werterhaltende Investitionen mitumfasst oder ob diese vor Anwendung des Pauschalsatzes in Abzug zu bringen sind. Grundsätzlich können vom Vermieter lediglich Investitionen, die wertvermehrenden oder qualitätsverbessernden Charakter haben, auf die Mieter überwälzt werden (SVIT-Komm., Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, Art. 269a OR N 57). Ausschliesslich werterhaltende Investitionen können hingegen grundsätzlich nicht zu einer Mietzinserhöhung führen (SVIT-Komm., a.a.O., Art. 269a OR N 60). Wie sich wertvermehrende Investitionen definieren, wurde von der Vorinstanz zutreffend dargestellt. Es kann darauf verwiesen werden. 5.3. Art. 269a lit. b des Obligationenrechts (OR; SR 220) bestimmt, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters"}