{"Signatur": "JU_TC_011", "Spider": "JU_Gerichte", "Datum": "2023-01-31", "PDF": {"Datei": "JU_Gerichte/JU_TC_011_CIV-2019-1125_2023-01-31.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.ch/ju_helper/download.php?pfad=/tribunavtplus/ServletDownload/CIV_2019_1125_1408a985f8826467a8c687f839faba2aeaade3b09d2d0cb82cae10120e4f2c731922730cd96d561e3fb3a1bc986aafb9287b78a79974612990555dfc08be754bd3e941487cc9aac26950ac256d48d7d4&path=1408a985f8826467a8c687f839faba2aeaade3b09d2d0cb82cae10120e4f2c731922730cd96d561e3fb3a1bc986aafb9287b78a79974612990555dfc08be754bd3e941487cc9aac26950ac256d48d7d4&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=CIV_2019_1125", "Checksum": "74b7d78bee529be360d21c9a4b872a46"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["CIV 2019 1125"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["fr", "de", "it"], "Text": "Jura Tribunal Cantonal Affaires civiles 31.01.2023 CIV 2019 1125"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Jura  Affaires civiles"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Jura Tribunal Cantonal Affaires civiles"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Giura  Affaires civiles"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Procédure ordinaire | affaires patrimoniales de + de CHF 30\\x27000.-"}], "ScrapyJob": "446973/25/1654", "Zeit UTC": "08.06.2024 00:28:04", "Checksum": "3687b3a1ad6a62e9a6ffca7ee71f7172", "Chunktext": "Extrait de l'arrêt Jura Tribunal Cantonal Affaires civiles 31.01.2023 CIV 2019 1125\nRegeste:\nProcédure ordinaire | affaires patrimoniales de + de CHF 30\\x27000.-\n\n Contrairement au courtier indicateur, le courtier négociateur exerce l’essentiel de son\nactivité auprès de l’amateur avec qui il doit entrer en contact. La doctrine distingue\nhabituellement quatre phases dans l’activité du courtier négociateur : 1) recherche d’un\namateur, 2) communication de l’occasion de conclure à l’amateur, 3) travail de négociation\nauprès de l’amateur, 4) communication au mandant que l’amateur est prêt à conclure.\nToute artificielle qu’elle puisse paraître, cette classification est très utile pour étudier en\ndétail l’activité du courtier négociateur. D’ailleurs, la naissance du droit au salaire n’est\npas subordonnée à la condition que chacune de ces activités ait été exercée par le\ncourtier. En effet, il n’est pas nécessaire que le courtier soit intervenu à chacun des stades,\nmais il suffit qu’à un moment de son activité, il ait provoqué un des motifs qui a déterminé\nle tiers à conclure. La question de l’étendue de l’activité du courtier négociateur est\nétroitement liée à celle du lien de causalité. Il n’est donc pas possible de poser une règle\nstricte sur l’étendue que cette activité doit avoir : nul besoin que le courtier participe aux\nnégociations jusqu’à la conclusion formelle du contrat, il suffit normalement qu’il participe\nà celles-ci jusqu’au moment où la conclusion du contrat principal est prévisible (MARQUIS,\nLe contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 1993, p. 426 et 427s.).\n\n5.4. Pour la naissance de droit au salaire, le contrat négocié ou indiqué par le coutier doit être\néquivalent au contrat pour lequel le courtier a été mandaté. La question de l’équivalence\nentre le contrat désiré par le mandat et le contrat effectivement conclu peut être l’une des\nplus épineuses en pratique. D’après la jurisprudence du Tribunal fédéral, le contrat\nprincipal doit être économiquement équivalent au contrat désiré par le mandant. L’identité\njuridique entre le contrat à négocier et celui effectivement mené à chef n’est pas\nnécessaire. Pour qu’il y ait équivalence économique, il faut que le résultat escompté soit\natteint. Le but économique poursuivi par le mandat doit être reconnaissable pour le\ncourtier. La question de savoir si le but économique poursuivi était reconnaissable doit\nêtre déterminée selon les règles de la bonne foi au regard de l’ensemble des\ncirconstances et des usages commerciaux. Si le mandat conféré au courtier est général,\nsans que des conditions précises aient été posées par le mandat, il convient dans le doute\nd’admettre l’équivalence. Des différences de peu d’importance ne portent pas préjudice\nau courtier. Ainsi, une différence sans importance du prix conclu par rapport au prix\nminimal formulé à titre indicatif par le mandant ne prive pas le courtier de son salaire. La\nsituation est différente si les termes du mandat conféré au courtier sont précis. En effet,\nsi le courtier devait reconnaître que les exigences posées par le mandant étaient\nessentielles et constituaient une condition au versement du salaire – et non seulement\ndes souhaits exprimés par le mandat – l’équivalence économique du contrat conclu sera\nplus difficile à admettre. Dans ce cas, si l’une des conditions n’est pas réalisée, le courtier\nn’a pas droit à son salaire, et ce, même dans l’hypothèse où la différence est minime et,\npartant, négligeable (CR CO I-RAYROUX, 2e éd., Bâle 2012, N°17 et 18 ad art. 413 CO ;\nci-après : CR CO I-RAYROUX).\n\nCIV/01125/2019 – Décision et motifs de la décision rendue le 31 janvier 2023 19\n5.5. Le Tribunal fédéral s’est prononcé dans plusieurs cas sur le critère de l’équivalence\néconomique (cf. not. ATF 114 II 357, JdT 1989 I 177 ; arrêt TF 4A_153/2017 du\n29 novembre 2017 ; arrêt TF 4C.93/2006 du 14 juillet 2006).\n\n5.6. Au cas d’espèce, le contrat de courtage du 19 avril 2017 prévoit que le mandant charge\nle courtier de rechercher des acheteurs pour les immeubles (art. 3). Le prix de ce bien est\nCHF 5’750'000.00, commission de courtage de 2% incluse + TVA et sans reprise de dette\nhypothécaire (art. 4), les frais contractuels (notaire, registre foncier, droit de mutation)\nétant à la charge de l’acheteur (art. 5).\n\nLes engagements du courtier sont listés à l’article 6 dudit contrat. Ainsi, le courtier\ns’engage à :\n- confectionner un dossier de vente conformément au chiffre 15 ci-après (6.1) ;\n- mettre à disposition un fichier d’adresse de clients potentiels (6.2) ;\n- organiser des visiter et filtrer les potentiels « curieux » (pas de visite « surprise »)\n(6.3) ;\n- favoriser le traitement de la procédure visant à l’obtention du prêt hypothécaire lié à\nl’acquisition (6.4) ;\n- réunir les documents liés à la déclaration d’impôt sur le gain immobilier (6.5) ;\n- assurer le contact avec le notaire instrumentalisant pour l’élaboration des actes\nauthentiques de transfert de la propriété (6.6).\n\nSous le chiffre IV concernant la rémunération du courtier, il est indiqué que si un contrat\nde vente est conclu par l’intermédiaire du courtier, ce dernier a droit à une commission de\n2% du prix de vente, plus TVA de 8% sur le montant de la commission (art. 7), les frais\nde commercialisation (annonces, frais de voyage, téléphone, ports, photocopies) étant à\nla charge du courtier (art. 8). En outre, selon l’article 9.1, la commission est payable à la\nsignature du contrat de vente notarié.\n\n"}