{"Signatur": "GR_VG_004", "Spider": "GR_Gerichte", "Datum": "2008-04-15", "PDF": {"Datei": "GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2007-14_2008-04-15.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.gr.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2007_14_ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd6097652a936bbc2af1d2ef1cb59c41a4c9077cc03b312f58e56bf8a19fa5ad94ddcf0edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de?path=ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd6097652a936bbc2af1d2ef1cb59c41a4c9077cc03b312f58e56bf8a19fa5ad94ddcf0edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2007_14", "Checksum": "a555c64357ea1e6169c2fa033b3b1086"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["A 2007 14"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr"], "Text": "Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 15.04.2008 A 2007 14"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale amministrativo 4a Camera 15.04.2008 A 2007 14"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Graubünden Verwaltungsgericht 4. 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Die eingesetzten Experten ermittelten daraufhin den\nVerkehrwert der Liegenschaft zum Bewertungsstichtag (unter\nBerücksichtigung der Lage in einer Hotelzone; der im fraglichen Zeitpunkt in\n… geltenden Planungszone; der Baufälligkeit der Hotelruine; des\nInvestitionsbedarfs etc.) mit Fr. 4,103 Mio. (längerfristiger Hotelbetrieb ohne\nUmbau in STWE). Unberücksichtigt bleiben mussten - da auf die am\nBewertungsstichtag (15. April 2005) massgebenden Umstände abzustellen ist\n- u.a. die Baubewilligung vom 6. Dezember 2006 für den Umbau der\nHotelliegenschaft in Stockwerkeigentum für Zweitwohnungen. Ausgehend\nvon der oben erwähnten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung bleibt im\nSinne eines Zwischenergebnisses festzuhalten, dass der bezahlte Kaufpreis\nrund 8% unter dem ermittelten Verkehrswert liegt. Die Unterpreislichkeit liegt\ndamit im konkreten Fall am untersten Rand der oben umschriebenen\nBandbreite, was die Anwendbarkeit von Art. 27 GStG im Lichte des einer\nGemeinde zustehenden Ermessens- und Beurteilungsspielraumes noch als\nvertretbar erscheinen lässt.\ne) Die Gemeinde stellt sich ihrerseits auf den Standpunkt, dass nicht auf den\neben erwähnten (die künftige Nutzung/Umbau in STWE nicht\nberücksichtigenden) sondern den fiktiven, den Umbau in STWE im Jahre\n2018 berücksichtigen Verkehrswert von rund Fr. 11 Mio. abzustellen sei. Ihrer\nAuffassung kann nicht gefolgt werden. Wie mehrfach erwähnt, ist auf den\nVerkehrswert im Zeitpunkt der Handänderung abzustellen. Ob die in Ziff. 11\ndes Kaufvertrages vorbehaltene BGF-Übertragung, welche für den Umbau\nder Hotelliegenschaft und die künftige Nutzung mit Zweitwohnungen bei der\nVeranlagung der Handänderungssteuer berücksichtigt werden muss, hängt\nletztlich davon ab, ob sich das Rechtsgeschäft auf die Verfügungsgewalt über\ndas Grundstück tatsächlich und wirtschaftlich wie eine Handänderung\nauswirkt (Art. 29 GStG in fine). Dies ist im Ergebnis zu verneinen. Dies\ndeshalb, weil in Ziff. 11 der Kaufvertragsbestimmungen lediglich eine\nobligatorische (vertragliche) Verpflichtung, zu einer künftigen BGF-\nÜbertragung im Umfang von 2'400 m2 ab der Parzelle Schlosshotel auf die\nParzelle Nr. 1700 vorgesehen ist. Ein Umstand, den die Gemeinde bei der\nÜbersetzung der in italienischer Sprache verfassten Bestimmung völlig\nübersehen zu haben scheint. Die konkrete Nutzungsübertragung ab der\nangrenzenden Parzelle war aber ebenso wie deren dingliche Sicherung einem\nspäteren Zeitpunkt vorbehalten. Damit die Käuferschaft tatsächlich und\nwirtschaftlich über die entsprechende Nutzung verfügen kann, bedarf (und\nbedurfte) es noch weiterer, konkretisierender Schritte, sei es seitens der\nbetroffenen Grundeigentümer (separater Kauf-/Grunddienstbarkeitsvertrag)\nals auch der Gemeinde (Aufhebung Planungszone; Genehmigung des\nQuartierplanes Schlosspark; Erteilung einer Baubewilligung;\nUnterstellungsverfügung hinsichtlich Etappierung und Kontingentierung des\nBauvorhabens), weshalb in dem in Ziff. 11 enthaltenen Rechtsgeschäft auch\nnoch kein handänderungssteuerrechtlich- relevanter Tatbestand erblickt\nwerden kann. Was die Gemeinde in diesem Zusammenhang vorbringen lässt,\nzielt ins Leere.\n\nf) In der gemeindlichen Auslegung ist im konkreten Fall letztlich auch ein\nVerstoss gegen das von Rechtsprechung (BGE 109 Ia 283; VGU A 06 18)\nund Lehre im Steuerrecht postulierte Erfordernis der\nTatbestandsbestimmtheit zu erblicken. Aufgrund der von der Gemeinde\nangeführten Überlegungen kann jedenfalls auch noch nicht gesagt werden,\nes lägen ausserordentliche oder ungewöhnliche Verhältnisse vor, welche im\nLichte der zitierten Rechtsprechung die ermessenweise Schätzung der\nGemeinde (Verkehrswert von Fr. 10,973 Mio.) rechtfertigen würden.\nEbensowenig besteht Anlass auf den in der Expertise erwähnten\nmutmasslichen Verkehrswert nach Umbau (ca. Fr. 11,366 Mio.) abzustellen.\n\ng) Hingegen erscheint aufgrund der konkreten Gegebenheiten ein Abstellen auf\nden von den Experten ermittelten Verkehrswert von 4,103 Mio. für die\nErhebung einer Handänderungssteuer als geboten und insofern ist die\nUnterpreislichkeit denn auch zu bejahen, auch wenn sie am untersten Rand\ndes von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung gezogenen Rahmens\nanzusiedeln ist. Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben und die\nAngelegenheit zur neuen Veranlagung ausgehend von dem von den Experten\nper Bewertungsstichtag ermittelten Verkehrswert von Fr. 4,103 Mio. an die\nGemeinde zurückzuweisen. Im Übrigen erweist sich die Beschwerde als\nunbegründet.\n\n"}