{"Signatur": "GR_VG_004", "Spider": "GR_Gerichte", "Datum": "2005-07-12", "PDF": {"Datei": "GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2005-32_2005-07-12.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.gr.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2005_32_ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd609763c6e70a2ffedac09af3fc0613989179d5f8e82ab97eda87645a31ab18f93b7d3edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de?path=ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd609763c6e70a2ffedac09af3fc0613989179d5f8e82ab97eda87645a31ab18f93b7d3edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2005_32", "Checksum": "c90da2f8dff16c30aead80635507d64a"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["A 2005 32"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr"], "Text": "Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 12.07.2005 A 2005 32"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale amministrativo 4a Camera 12.07.2005 A 2005 32"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Graubünden Verwaltungsgericht 4. 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Eine Eintragung im\nGrundbuch erfolgte allerdings nicht, weshalb das Grundeigentum nicht auf\nR.M. überging. Am 21. Mai 2004 kaufte R.M. die im Eigentum der Rekurrentin\nstehenden Grundstücke Nr. 1413 und 2999. Dieser Kaufvertrag wurde\nöffentlich beurkundet. Die Handänderung wurde am 25. Mai 2004 beim\nGrundbuchamt zur Anzeige gebracht. Weshalb die Rekurrentin in ihrer\nRekursschrift behauptet, die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die\nGrundstücke habe sich durch deren Verkauf nicht geändert, ist nicht leicht\nnachvollziehbar, geht doch aus dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom\n21. Mai 2004 und aus der Handänderungsanzeige des Grundbuchamtes vom\n25. Mai 2004 klar hervor, dass Grundeigentümerin der zum Verkauf\nstehenden Parzellen Nr. 1413 und 2999 die Rekurrentin war. Da R.M. und die\nRekurrentin aber unbestrittenermassen nie eine wirtschaftliche Einheit\ngebildet hatten, konnte erstgenannter vor Abschluss des Kaufvertrages keine\nwirtschaftliche Verfügungsmacht über die Grundstücke haben. Das Eigentum\nan den Grundstücken erlangte er erst mit dem Eintrag ins Grundbuch.\nDemnach hat sich - entgegen der Behauptung der Rekurrentin - mit der\nzivilrechtlichen Eigentumsübertragung auch die wirtschaftliche\nVerfügungsmacht über die Grundstücke Nr. 1413 und 2999 geändert. Ein\nsolches Rechtsgeschäft unterliegt zweifelsohne der Handänderungssteuer.\n\n3. a) Im Folgenden ist noch auf den Einwand der Rekurrentin einzugehen, die in\nRechnung gestellte Handänderungssteuer sei zu hoch bemessen.\nGemäss Art. 16 Abs. 1 GStG ist beim Wechsel von Grundeigentum auf\nGemeindegebiet eine Handänderungssteuer vom effektiven Übernahmewert\nzu entrichten. Folglich ist grundsätzlich vom vereinbarten Erwerbspreis\nauszugehen. Der Gemeindevorstand kann nach Art. 17 GStG jedoch -\nallenfalls unter Beizug von Fachleuten - den Wert des fraglichen Grundstücks\nschätzen, wenn der Kaufpreis gar nicht oder im Vergleich zu den laufenden\nPreisen offenbar zu niedrig angegeben ist. Damit gilt der Verkehrswert des\nGrundstücks zum Zeitpunkt der Handänderung als subsidiäre\nBemessungsgrundlage. Der Verkehrwert entspricht jenem Preis, der bei der\nVeräusserung des Grundstücks im gewöhnlichen Geschäftsverkehr\nvermutlich hätte erzielt werden können. Gemäss Praxis des\nVerwaltungsgerichtes kann jedoch nicht unbesehen auf den Verkehrswert der\nletzten amtlichen Schätzung abgestellt werden. Der durch die amtliche\nSchätzung ermittelte Verkehrswert bildet nur dann eine taugliche\nVergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den\ntatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung entspricht.\nZum einen setzt dies voraus, dass ein genügend grosser Markt mit\nzuverlässigen Vergleichswerten vorhanden ist, zum andern, dass sich die\nMarktverhältnisse seit der letzten Schätzung nicht wesentlich verändert haben\n(PVG 2002 Nr. 24).\n\nb) Vorliegend besteht zwischen dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis von Fr.\n539'000.-- und dem für die Berechnung der Handänderungssteuer\nfestgelegten Marktpreis von Fr. 983'900.-- eine erhebliche Differenz. Folglich\nhatte die Vorinstanz genügend Anlass, von einem offensichtlich zu tief\nangesetzten Veräusserungspreis auszugehen. Wie den Akten zu entnehmen\nist, hat die Gemeinde für die Berechnung der Handänderungssteuer nicht\nallein den letzten amtlichen Schätzwert der Grundstücke beigezogen.\nVielmehr hat sie, um den aktuellen Wert der Grundstücke zu erfahren, beim\nSchätzungskreis 4 eine Stellungnahme eingeholt. Dem Bericht des amtlichen\nSchätzers ist klar zu entnehmen, dass bei der Berechnung der Werte von\nParzelle Nr. 1413 und 2999 der Tatsache Rechnung getragen worden ist,\ndass die Verkehrswerte im Zeitpunkt der Veranlagung tiefer lagen als in den\nneunziger Jahren. Anzumerken ist, dass für die Parzelle Nr. 1413 nicht etwa\nder Verkehrs- sondern der Ertragswert, welcher um 43.45% niedriger war, als\nBerechnungsgrundlage herangezogen worden ist. Die Rekursgegnerin macht\ngeltend, dass sie für die Festlegung des Baulandpreises Schätzwerte für\nvergleichbare Parzellen herangezogen habe. Obwohl die Preise für die\ngenannten Parzellen zwischen 140.--/m2 und 150.--/m2 liegen würden, sei die\nGemeinde von einem Baulandpreis von lediglich 100.--/m2 ausgegangen.\nDieser Baulandpreis ist keinesfalls zu hoch bewertet. Ein Vergleich mit der\nletzten amtlichen Schätzung des Baulandes auf Parzelle Nr. 2999 (damals\nParzelle Nr. 1405) zeigt nämlich, dass seinerzeit von einem Preis von 140.--\n/m2 ausgegangen wurde. Der von der Gemeinde festgelegte Baulandpreis\nliegt folglich um etwa 29% tiefer.\n\n"}