Dabei ist
zudem der auf dem Verkauf von Erstwohnungen realisierbare Gewinn nicht
enthalten. Setzt man diesen mit bescheidenen 10 % der Gesamtanlagekosten
ein, resultiert daraus bei einer Umwandlung in Zweitwohnungen durch die
Ersatzabgabe ein Zuschlag in der Grössenordnung von 10 % auf den
Marktwert von Erstwohnungen. Dass für eine Zweitwohnung insgesamt 10 %
mehr erzielt werden können als für eine Erstwohnung, stellt auch der
Rekurrent nicht in Abrede. Selbst in dem von ihm angeführten Beispiel beträgt
die Preisdifferenz zwischen einer Erst- und einer Zweitwohnung mindestens
15 %.