{"Signatur": "GR_VG_004", "Spider": "GR_Gerichte", "Datum": "2005-02-15", "PDF": {"Datei": "GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2004-109_2005-02-15.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.gr.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2004_109_ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd60976161890c6d4e15f47ec5a86bfa40bed077dd4962abc4f879a4c806072daab2967edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de?path=ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd60976161890c6d4e15f47ec5a86bfa40bed077dd4962abc4f879a4c806072daab2967edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2004_109", "Checksum": "c48c83bb1de55cca097536d02e9d91b2"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["A 2004 109"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr"], "Text": "Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 15.02.2005 A 2004 109"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale amministrativo 4a Camera 15.02.2005 A 2004 109"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Graubünden Verwaltungsgericht 4. 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Mit dieser Argumentation übersieht\nder Rekurrent, dass das Gesetz als Bemessungsgrundlage nicht etwa dem\nMarktwert oder den Realwert der Liegenschaft herbeizieht, sondern vielmehr\nden Gebäudeneuwert. Darin sind ausschliesslich die Anlagekosten für das\nGebäude enthalten. Abgezogen wird zudem noch eine Pauschale für\nParkierungsanlagen von 25 %, weshalb effektiv nur 75 % des\nGebäudeneuwertes als Bemessungsgrundlage dienen. Nicht berücksichtigt\nwerden bei der Bemessung der Bodenwert und die Anschlussgebühren sowie\nweitere Aufwendungen der Bauherrschaft, die zur Preisbildung beitragen.\nDiese Kosten können sich leicht in der Grössenordnung von 30 % und mehr\nder gesamten Anlagekosten bewegen (vgl. die Schätzungsbeispiele in:\nNaegeli/Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, S. 137 ff.). Die Ersatzabgabe\nvon 10 % auf dem Gebäudeneuwert bewirkt daher nicht eine Verteuerung der\ngesamten Anlagekosten für die abgelösten Erstwohnungen von 28.6 %,\nsondern von höchstens 20 % bzw. unter Berücksichtigung des\nPauschalabzuges von 25 % des Neuwertes von noch weniger. Dabei ist\nzudem der auf dem Verkauf von Erstwohnungen realisierbare Gewinn nicht\nenthalten. Setzt man diesen mit bescheidenen 10 % der Gesamtanlagekosten\nein, resultiert daraus bei einer Umwandlung in Zweitwohnungen durch die\nErsatzabgabe ein Zuschlag in der Grössenordnung von 10 % auf den\nMarktwert von Erstwohnungen. Dass für eine Zweitwohnung insgesamt 10 %\nmehr erzielt werden können als für eine Erstwohnung, stellt auch der\nRekurrent nicht in Abrede. Selbst in dem von ihm angeführten Beispiel beträgt\ndie Preisdifferenz zwischen einer Erst- und einer Zweitwohnung mindestens\n15 %. Die Gemeinde hat zudem einen Preisvergleich für einige in der letzten\nZeit verkaufte Objekte zu den Akten gegeben. Daraus geht hervor, dass sich\ndie Differenz zwischen Erst- und Zweitwohnungen bei den\nQuadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen in einer Spannbreite von 25\nbis zu 335 % bewegt. Die Bemessung einer Ersatzabgabe von 10 % auf dem\num 25 % reduzierten Gebäudeneuwert der gesamten Überbauung erweist\nsich nach dem Gesagten als mit dem Rechtsgleichheitsgebot und dem\nVerhältnismässigkeitsprinzip vereinbar. Art. 47k BG hält somit vor der\nVerfassung stand. Die Anordnung einer Expertise erübrigt sich demnach\nebenfalls.\n\n3. Der Rekurrent bemängelt weiter, dass sich der erwähnte Pauschalabzug vom\nGebäudewert nur auf Garagen und Technikräume beziehe. Ein Abzug sei\nauch für weitere besonders teure technische und bauliche Ausführungen zu\ngewähren. Dem kann nicht gefolgt werden. Zum einen ist der gewährte Abzug\nmit 25 % der Baukosten sehr hoch, sodass damit effektiv mehr als nur die\nKosten für die Garagen und Technikräume abgezogen werden. Sodann gibt\nes für einzelne Bauteile wie Decken und Heizungen keinen gespaltenen Markt\nin dem in VGE 373/94 umschriebenen Sinne. Dies setzt nämlich voraus, dass\ndie entsprechenden Räume für sich separat auf den Markt gebracht werden\nkönnen, wie dies beispielsweise für Abstellflächen zutreffen mag. Schliesslich\nist zu bemerken, dass der um den Abzug verminderte Gebäudeneuwert eben\nnur die Bemessungsbasis für die Ersatzabgabe darstellt. Massgebend ist\nletztlich allein, dass die im Gesetz vorgesehene Methode zu\nverfassungskonformen Veranlagungen der Ersatzabgabe führt, was nach\ndem oben Gesagten der Fall ist. Der Rekurs erweist sich damit auch in dieser\nHinsicht als unbegründet.\n\n4. Gemäss Art. 4 der kommunalen Gebührenverordnung zum\nBaubewilligungsverfahren, wozu auch die Erhebung der Ersatzabgabe zählt,\nkann eine Gebühr für nicht speziell geregelte Entscheide von Fr. 75.-- bis\n750.-- erhoben werden. Die Behauptung des Rekurrenten, für die von der\nGemeinde erhobenen Verfahrenskosten von Fr. 500.-- bestehe keine\ngesetzliche Grundlage ist daher geradezu abwegig.\n\n5. Von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung, die vom Rekurrenten\nwegen der Signalwirkung des vorliegenden Entscheides verlangt wurde, ist\nabzusehen. Ein Rechtsanspruch im Sinne von Art. 6 Ziff. 1 EMRK besteht\ndarauf ohnehin nicht, da es um eine Abgabe geht, die nicht in den\nAnwendungsbereich der EMRK fällt (vgl. Villiger, Handbuch der EMRK, 2.A.,\nN. 399). Das Urteil wird im Internet publiziert, wodurch dem Anliegen des\nRekurrenten Rechnung getragen wird.\n\n6. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Rekurrenten,\nder die anwaltlich vertretene Gemeinde überdies angemessen\naussergerichtlich zu entschädigen hat.\n\nDemnach erkennt das Gericht:\n\n1. Der Rekurs wird abgewiesen.\n\n2. Die Gerichtskosten, bestehend\n- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--\n- und den Kanzleiauslagen von Fr. 136.--\n\nzusammen Fr. 2'636.--\ngehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses\nEntscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu\nbezahlen.\n\n3. … entschädigt die Gemeinde … aussergerichtlich mit Fr. 1'200.--.\n"}