{"Signatur": "GR_VG_003", "Spider": "GR_Gerichte", "Datum": "2008-04-15", "PDF": {"Datei": "GR_Gerichte/GR_VG_003_A-2007-14_2008-04-15.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.gr.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2007_14_4d6e0efbfb0c8da1c1cb2b2e23ea3558729f991237f5059c5fad3b88c62befcf491dd32aa24ee7297416893a3223adcac4af650f8b9f68f6be8037f879cd3e921ffd905678327a3ad6a497ca8641d4f8?path=4d6e0efbfb0c8da1c1cb2b2e23ea3558729f991237f5059c5fad3b88c62befcf491dd32aa24ee7297416893a3223adcac4af650f8b9f68f6be8037f879cd3e921ffd905678327a3ad6a497ca8641d4f8&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2007_14", "Checksum": "d8dddc14ea36c54cf26f727b70add173"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["A 2007 14"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr"], "Text": "Graubünden Verwaltungsgericht 3. Kammer 15.04.2008 A 2007 14"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale amministrativo 3a Camera 15.04.2008 A 2007 14"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Graubünden Verwaltungsgericht 3. 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Wird der\nÜbergangswert nicht oder im Vergleich zu den laufenden Preisen\noffensichtlich zu niedrig angegeben, so ist auf den Verkehrswert abzustellen\n(Art. 27 GStG). Damit soll sichergestellt werden, dass die Gemeinde die\nHandänderungssteuer auf der Grundlage eines marktkonformen\nVerkaufspreises veranlagen kann. Es geht dabei in erster Linie darum, dass\ndie Gemeinde nicht wegen offensichtlich missbräuchlich zu tief angesetzter\nPreise um die ihr zustehenden Steuereinnahmen gebracht wird. Dagegen\nerscheint es als unzulässig, die Handänderungssteuer auf einem fiktiven Erlös\nzu erheben, der auf dem Markt für das fragliche Objekt nicht erzielbar ist.\nb) Zunächst stellt sich die Frage, ob die Vorinstanz für die Berechnung der\nHandänderungssteuer von dem in der Regel als Bemessungsgrundlage\ndienenden Kaufpreis (i.d.R. = objektiver Übergangswert) abweichen durfte.\nDies lässt sich im konkreten Fall durchaus vertreten. Die Vorinstanz gelangte\nnach einer summarischen Prüfung des Kaufvertrages vom 5. Januar 2005\nzum Schluss, dass der effektive Übergangswert der Liegenschaft Nr. 1700\naufgrund der darin (Ziff. 11) enthaltenen (obligatorischen) Verpflichtung zur\nNutzungsübertragung von rund 2'400 m2 BGF ab der benachbarten Parzelle\nSchlosshotel weit höher als der vereinbarte Kaufpreis sein müsse, weil\nunbestrittenermassen im Oberengadin pro m2 BGF Preise von rund 3'000.--\nbezahlt würden. Sie gelangte daher zum Schluss, dass zum vereinbarten\nKaufpreis von Fr. 3,773 Mio. auch noch der Wert der BGF-Übertragung (Fr.\n7,2 Mio. für 2'400 m2 BGF) zu addieren sei. Insofern lässt sich ihre Annahme,\ndass der von der Beschwerdeführerin mit der Verkäuferschaft vereinbarte\nKaufpreis nicht den objektiven Übernahmewert der Liegenschaft\nwiedergeben, mithin eine Unterpreislichkeit vorliegen könnte, durchaus\nvertreten. Zu prüfen ist, ob eine Unterpreislichkeit ganz (oder zumindest\nteilweise) bejaht werden muss, wobei einzig und allein auf den Verkehrswert\nim Zeitpunkt der Handänderung (15. April 2005 / Bewertungsstichtag)\nabzustellen ist.\n\nc) Im Zusammenhang mit Grundstückgeschäften hat das Verwaltungsgericht\nzur Unterpreislichkeit in konstanter Rechtsprechung (VGU A 03 23, A 04 52\nund A 07 44) Folgendes ausgeführt:\n\n\"Die bundesgerichtliche Rechtsprechung lässt sich hinsichtlich der\nUnterpreislichkeit - im Gegensatz zur zürcherischen Praxis - nicht von einem\nstarren Schema leiten, sondern sie wertet im Einzelfall das offenkundige\nMissverhältnis im gegenseitigen Leistungsaustausch bzw. dessen\nErkennbarkeit. So hat das Bundesgericht betreffend Liegenschaften einmal\neinen Kaufpreisfehlbetrag von 50% (ASA 22, 198), ein anderes Mal bereits\neinen solchen von rund 25% (ASA 25, 189) als offensichtliches Missverhältnis\nangesehen. Demgegenüber hat sich die Zürcher Praxis auf einen\nMindesteinschlag von 25% festgelegt (RB 1986 Nr. 71). Die Frage nach der\nOffenkundigkeit des Missverhältnisses hängt in erster Linie von der Natur des\nObjektes ab, welches Gegenstand des Austauschverhältnisses ist. Was\nimmer einen Markt mit definierbarem Markt preis hat wie z.B. Wertpapiere,\nEdelmetalle, Rohstoffe etc., letztlich auch fremde Währung, zeigt ein\nLeistungs-Missverhältnis schon bei geringen Abweichungen, weil der\nMarktwert, da er eindeutig determiniert ist, als „objektiver“ Verkehrswert\naufgefasst wird. Objekte wie Beteiligungen und eben auch Liegenschaften\nhaben demgegenüber keinen in diesem Sinn leicht erkennbaren „objektiven“,\nsondern im Gegenteil nur einen gewissermassen „subjektiven“, weil nicht in\ngleichem Mass eindeutig bestimmbaren (objektivierbaren) Verkehrswert.\nVerkehrswert ist hier der Preis des unter Dritten zustande gekommenen\nGeschäfts. Dieser hängt indessen von zahlreichen individuellen\nKonstellationen wie Verkaufszwang, Käuferwünschen, speziellen\nNutzeffekten, individueller Beurteilung usw. ab. Unter solchen Umständen\nentwickelt sich auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Preisbildung mit\neiner grossen Bandbreite, und es kommt nicht von ungefähr, dass sich die\nZürcher Praxis in Berücksichtigung der im Gesamtkanton herrschenden\nVerhältnisse an einem 25%-Einschlag orientiert (vgl. StE 1990 B 24.4 Nr. 24).\nOhne sich der schematischen Zürcher Praxis anschliessen zu wollen, teilte\ndas Verwaltungsgericht Graubünden in PVG 1995 Nr. 63 die obigen\nÜberlegungen, dass im Grundstücksmarkt der Verkehrswert einer\nLiegenschaft eine grosse Bandbreite aufweise und sich die Annahme einer\nverdeckten Gewinnausschüttung nur dann aufdränge, wenn eine ins Auge\nspringende Unterpreislichkeit festzustellen ist, wovon bei Minderpreisen\ngegenüber dem Verkehrswert von etwa 10% in der Regel nicht gesprochen\nwerden könne.\" (PVG 1997 Nr. 37; 1995 Nr. 63).“\n\n"}