Grundsätzlich vermag ein ungültiger Vertrag keine rechtsgeschäftlichen Wirkungen zu erzeugen. Die Ungültigkeit oder Nichtigkeit eines Mietvertrages wirkt
ex tunc, also von allem Anfang an (vgl. Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 102).
Sie ist absolut und unheilbar. Wird ein unwirksamer Vertrag von einer Partei
oder von allen Beteiligten erfüllt, so ist der jeweilige Leistungsempfänger bei
gegebenen Voraussetzungen (z.B. Art. 63 Abs. 1 OR) zur Rückleistung verpflichtet. Die Erfüllung dieser Pflicht führt zur Rückabwicklung des Vertrags.
Eine Rückabwicklung erweist sich allerdings dort als unpraktisch und vom Ergebnis her unbefriedigend, wo es sich um unwirksame Dauerschuldverhältnisse