{"Signatur": "GR_KG_999", "Spider": "GR_Gerichte", "Datum": "2009-10-05", "PDF": {"Datei": "GR_Gerichte/GR_KG_999_ERZ-2009-205_2009-10-05.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.gr.ch/tribunavtplus/ServletDownload/ERZ_2009_205_ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd609761e711df52ecede3a080c5339cfd9d9cb8923ab965a25aca938635cfbdf121d65edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de?path=ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd609761e711df52ecede3a080c5339cfd9d9cb8923ab965a25aca938635cfbdf121d65edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=ERZ_2009_205", "Checksum": "7c4d3d62fdda96af890b8ea8ea0dbaa2"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ERZ 2009 205"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 05.10.2009 ERZ 2009 205"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale cantonale Altre camere 05.10.2009 ERZ 2009 205"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Grisons  Sonstige Kammern"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale cantonale Altre camere"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Ausweisung bei Miete | Amtsbefehl/Amtsverbot ZPO/GR 152/154"}], "ScrapyJob": "446973/49/1971", "Zeit UTC": "12.09.2025 03:49:01", "Checksum": "df9eca68ac6804d0722a01545260211c", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 05.10.2009 ERZ 2009 205\nRegeste:\nAusweisung bei Miete | Amtsbefehl/Amtsverbot ZPO/GR 152/154\n\n Seite 9 — 13\nfen, was die Parteien konkret mit der Klausel gewollt haben. Da kein vom übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen getragener Inhalt der Klausel festgestellt werden kann, ist auf den nach dem Vertrauensprinzip zu ermittelnden mutmasslichen\nParteiwillen abzustellen (vgl. hierzu Art. 18 Abs. 1 OR). Bleibt eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Willens\nder Parteien deren Erklärungen auf Grund des Vertrauensprinzips so auszulegen,\nwie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie nach den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten. Dabei hat der Wortlaut Vorrang\nvor weiteren Auslegungsmitteln, es sei denn, er erweise sich auf Grund anderer\nVertragsbedingungen, dem von den Parteien verfolgten Zweck oder weiteren Umständen als nur scheinbar klar. Den wahren Sinn einer Vertragsklausel erschliesst\nzudem erst der Gesamtzusammenhang, in dem sie steht. Die Begleitumstände des\nVertragsabschlusses oder die Interessenlage der Parteien in jenem Zeitpunkt dürfen ergänzend berücksichtigt werden (BGE 133 III 406 E. 2.2 S. 409). Allein aus\ndem Wortlaut der fraglichen Klausel kann nicht abgeleitet werden, auf welche Kriterien zur Anpassung des Mietzinses sich die Parteien mit der gewählten Formulierung „dem Verhältnis angepasst“ bei Vertragsabschluss bezogen haben. So ergeben sich daraus keine klaren Hinweise, ob damit eine neuerliche Beurteilung der\nVerhältnisse mit Blick auf den Ertrag aus der Mietsache oder mit Blick auf die ortsund quartierüblichen Mietzinse beabsichtigt war, oder ob den veränderten Verhältnissen seit der letzten Mietzinsfestlegung Rechnung getragen werden sollte. Es ist\ndaher auf die Begleitumstände des Vertragsabschlusses und die Interessenlage der\nParteien abzustellen. Mit der Vereinbarung des Optionsrechts wird dem Mieter das\nRecht eingeräumt, den Mietvertrag einseitig um eine weitere Zeitspanne zu verlängern und somit unkündbar zu machen. Im Gegenzug soll der Mietzins für die Optionsdauer angepasst werden. Damit wird ein Ausgleich der unterschiedlichen Interessenlagen der Parteien erzielt. Während der Mieter die Gewissheit hat, die Geschäftsräume weiterhin benützen zu können ohne die Gefahr zu laufen, dass der\nMietvertrag gekündigt wird, kann der Vermieter den Mietzins auf Beginn der Optionsdauer der Marktlage entsprechend anpassen, ohne sich einen neuen Mieter suchen zu müssen. Im vorliegenden Fall ist die Inanspruchnahme des Optionsrechts\nerstmals nach einer Vertragsdauer von zehn Jahren möglich. Dass sich die Verhältnisse nach einer derart langen Zeitspanne über die üblichen Anpassungen (Indexierung) hinaus wesentlich verändern können, ist offenkundig. Daher erscheint es\nals naheliegend, dass sich der Vermieter mit der gewählten Formulierung, der Mietzins sei „dannzumal dem Verhältnis anzupassen“, die Möglichkeit offen lassen\nwollte, den Mietzins mit Blick auf den Ertrag der Mietsache oder die orts- und quartierübliche Verhältnisse im Sinne von Art. 269 und 269a lit. a und c OR überprüfen\n\nSeite 10 — 13\nzu können. Dies teilte die Vermieterin der X. denn auch verschiedentlich schriftlich\nmit (vgl. act. 5 Beilagen 1 und 2). Anhaltspunkte, die für eine anderslautende Vertragsauslegung sprechen würden, bestehen nicht. Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, dass sich die zusätzliche Bestimmung betreffend Mietzinsanpassung lediglich auf die relativen Mietzinsanpassungsgründe (Hypothekarzinssatz, Kostensteigerung, Teuerungsausgleich) bezogen haben sollte, zumal diese Kriterien - wie bereits ausgeführt wurde - grundsätzlich auch ohne entsprechenden Vorbehalt angerufen werden können und bei einer solchen Lösung einzig die Interessenlage des\nMieters berücksichtigt würde. Angesichts der Tatsache, dass die (rechtsgültige)\nAusübung des Optionsrechts eine Vertragsverlängerung von weiteren zehn Jahren\nbewirkt, muss vielmehr davon ausgegangen werden, dass damit den Interessen beider Parteien Rechnung getragen werden wollte. Der Mieter ist diesfalls auch nicht\nder Willkür des Vermieters unterworfen, da ihm die Möglichkeit eines Mietzinsanfechtungsverfahrens offensteht, in welchem der Richter den vom Vermieter angezeigten Mietzins auf seine Missbräuchlichkeit im Sinne von Art. 269 ff. OR überprüfen wird (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 20b zu Vorbemerkung Art. 266-266o).\nZusammenfassend muss somit davon ausgegangen werden, dass die zitierte Passage in der Optionsklausel im Mietvertrag einen Vorbehalt zu Gunsten der absoluten Berechnungsmethode darstellt.\n\n5.a) Vereinbaren die Parteien in einem Mietvertrag mit Indexklausel ein Optionsrecht, das dem Mieter durch einseitige Erklärung ermöglicht, das Vertragsverhältnis\num fünf oder mehr Jahre zu verlängern, und sehen sie für den Fall, dass dieses\nRecht in Anspruch genommen wird, zugunsten des Vermieters die Möglichkeit vor,\nden Mietzins auf Beginn der Verlängerungsperiode nach absoluter Methode zum\nBeispiel an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse anzupassen, setzt dies eine\nEinigung der Parteien voraus. Einigen sich die Parteien über den auf den Beginn\nder Verlängerungsperiode massgebenden Mietzins nicht, so fällt die Wirkung der\nOptionsausübung, insbesondere also die Bindung für die vorgesehene Optionsdauer dahin. Der Mietvertrag kann somit beidseits unter Einhaltung der gesetzlichen, allenfalls der für diesen Fall geregelten vertraglichen Kündigungsfristen und -\ntermine aufgelöst werden. Einigen sich die Parteien, so beruht die Fortsetzung des\nMietvertrages auf einer konsensualen Grundlage (vgl. hierzu SVIT-Kommentar N.\n28 zu Art. 269b).\n\n"}