{"Signatur": "GR_KG_999", "Spider": "GR_Gerichte", "Datum": "2009-10-05", "PDF": {"Datei": "GR_Gerichte/GR_KG_999_ERZ-2009-205_2009-10-05.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.gr.ch/tribunavtplus/ServletDownload/ERZ_2009_205_ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd609761e711df52ecede3a080c5339cfd9d9cb8923ab965a25aca938635cfbdf121d65edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de?path=ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd609761e711df52ecede3a080c5339cfd9d9cb8923ab965a25aca938635cfbdf121d65edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=ERZ_2009_205", "Checksum": "7c4d3d62fdda96af890b8ea8ea0dbaa2"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ERZ 2009 205"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 05.10.2009 ERZ 2009 205"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale cantonale Altre camere 05.10.2009 ERZ 2009 205"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Grisons  Sonstige Kammern"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale cantonale Altre camere"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Ausweisung bei Miete | Amtsbefehl/Amtsverbot ZPO/GR 152/154"}], "ScrapyJob": "446973/49/1971", "Zeit UTC": "12.09.2025 03:49:01", "Checksum": "df9eca68ac6804d0722a01545260211c", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 05.10.2009 ERZ 2009 205\nRegeste:\nAusweisung bei Miete | Amtsbefehl/Amtsverbot ZPO/GR 152/154\n\n4. Unter den Parteien ist im Wesentlichen strittig, ob die am 5. Oktober 2008\n(vgl. act. 5 Beilage 4) von der X. abgegebene Erklärung, sie wolle von ihrem Optionsrecht Gebrauch machen, die Entstehung eines neuen zehnjährigen Mietvertrages bewirkt hat oder ob das Mietverhältnis durch die unangefochten gebliebene\nKündigung der Erbengemeinschaft Y. (act. 1 Beilage 2) beendet wurde, was eine\nAusweisung aus den Räumlichkeiten rechtfertigen würde. Um diese Frage beurteilen zu können, ist zunächst festzustellen, ob der Mietzins aufgrund der im Mietvertrag formulierten Optionsklausel bestimmbar ist und demzufolge eine echte Option\nvorliegt, oder ob es über die Höhe des Mietzinses noch Verhandlungen bedarf und\ndementsprechend von einer unechten Option auszugehen ist. Die Beschwerdeführerin vertritt dabei die Auffassung, dass eine Mietzinsanpassung nur infolge Hypothekarzinserhöhungen, Teuerung auf dem risikotragenden Kapital sowie Betriebsund Unterhaltskosteneuerung zulässig sei. Diese drei Anpassungsgründe seien in\nder Berechnung der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirkes Maloja\n(act. 5 Beilage 5) denn auch berücksichtigt worden. Eine Anpassung des Mietzinses\nlasse sich somit nach objektiven - gesetzlich klar geregelten - Faktoren (und eben\nnur diesen) vornehmen, weshalb der Mietzins im konkreten Fall bestimmbar sei und\ndemzufolge eine echte Option vorliege. Demgegenüber macht die Beschwerdegegnerin geltend, es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass die allgemeinen Regeln der\nMietzinsanpassung während des laufenden Mietverhältnisses vereinbart worden\nseien. Darüber hinaus könnte selbst diese Methode die Bestimmbarkeit des Mietpreises in der notwendigen Genauigkeit nicht herbeiführen. Somit bestünden weder\nobjektive und klare Regeln, mit Hilfe derer eine Mietzinsanpassung bestimmbar\nwäre, noch hätten sich die Parteien überhaupt derartigen Regeln unterstellen wollen.\n\na) Ein Optionsrecht gibt der berechtigten Partei die Möglichkeit, durch einseitige\nWillenserklärung unmittelbar ein inhaltlich bereits festgelegtes Vertragsverhältnis\nherbeizuführen oder zu verlängern. Ein Vertrag, der durch Optionsausübung zustande kommt, ist ein aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft. Die Geltung eines\nsolchen Vertrages hängt von der blossen, später erfolgenden Gestaltungserklärung\nder optionsberechtigten Partei ab, ihn gelten lassen zu wollen. Daraus ergibt sich,\ndass der künftige Vertrag bereits vor Ausübung des Optionsrechts hinsichtlich aller\n\nSeite 7 — 13\nobjektiv und subjektiv wesentlichen Vertragspunkte hinreichend bestimmt sein\nmuss. Nicht erforderlich ist jedoch, dass das Schuldverhältnis selber von Anfang an\ndie Leistung genau umschreibt, vielmehr genügt Bestimmbarkeit der zu erbringenden Leistung, wobei der Verweis auf ein objektives Kriterium, nach welchem sich\nder Leistungsumfang bestimmen lässt, ausreichend ist. Bezieht sich die Option auf\nden Abschluss oder die Verlängerung eines Mietvertrags, muss somit im Zeitpunkt\nder Ausübung des Optionsrechts wenigstens bestimmbar sein, welche Mietsache\nder Vermieter dem Mieter zu welchem Mietpreis überlässt (echte Option). Sehen\ndie Parteien indessen vor, dass über die Höhe des Mietzinses nach Ausübung der\neingeräumten Befugnis erst verhandelt wird, liegt eine unechte Option vor (vgl. Urteil\ndes Bundesgerichts 4A_551/2008 vom 12. Mai 2009; Lachat/Thanei, Mietrecht für\ndie Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, S. 501).\n\nb) Der zwischen Vermieter und Mieter vereinbarte Mietzins gilt grundsätzlich für\ndie gesamte Dauer des Mietvertrages. Erst auf einen Kündigungstermin hin kann\nder Mietzins entweder erhöht oder herabgesetzt werden (Art. 269d OR). Dabei steht\ngrundsätzlich die absolute oder die relative Methode zur Verfügung. Gemäss der\nabsoluten Methode ist zu prüfen, ob der Mietzins an sich missbräuchlich ist. Der\nMietzins wird anhand des Ertrages aus der Mietsache (Art. 269 und 269a lit. c OR)\nüberprüft oder mit den orts- oder quartierüblichen Mietzinsen (Art. 269a lit. a OR)\nverglichen. Diese Kriterien erlauben eine eigenständige Festlegung des Mietzinses,\nunabhängig von früheren Vereinbarungen der Parteien. Gemäss der relativen Methode ist dagegen lediglich zu prüfen, ob der Mietzins seit der letzten Mietzinsfestlegung missbräuchlich geworden ist. Die Prüfung erfolgt anhand der sogenannten\nrelativen Kriterien wie Kostensteigerungen (Art. 269a lit. b OR), Mehrleistungen des\nVermieters (Art. 269a lit. b OR) sowie Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden\nKapital (Art. 269a lit. e OR). Diese Kriterien verlangen eine Beurteilung des Mietzinses im Zeitablauf, insbesondere im Vergleich zur letzten Mietzinsfestlegung. Es ist\nsomit ein Vergleich zwischen den aktuellen Berechnungsgrundlagen und denjenigen im Zeitpunkt der letzten Mietzinsfestlegung anzustellen (vgl. zum Ganzen\nLachat/ Brutschin, Mietrecht für die Praxis, a.a.O., S. 427). Im vorliegenden Fall sind\nsich die Parteien nicht darüber einig, welche der genannten Berechnungsmethoden\nzur Anwendung gelangt. Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt,\ndass grundsätzlich nur die Hypothekarzinserhöhung, die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital sowie die Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung als Mietzinserhöhungsgründe zugelassen seien. Sie vertritt damit offenbar die Auffassung, dass\ndie relative Methode angewendet werden müsse, was zur Folge habe, dass der\nMietzins im konkreten Fall - wie die Berechnung der Schlichtungsbehörde (act. 5\n\n"}