{"Signatur": "GR_KG_007", "Spider": "GR_Gerichte", "Datum": "2009-03-24", "PDF": {"Datei": "GR_Gerichte/GR_KG_007_ZK2-2009-1_2009-03-24.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.gr.ch/tribunavtplus/ServletDownload/ZK2_2009_1_ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd60976ef87a7a0411d80d7396ec67b5e2e043ae1e49b217f8014ea10ccfecd468a5d4eedc1bc0425c099a9488a18062b80f8de?path=ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd60976ef87a7a0411d80d7396ec67b5e2e043ae1e49b217f8014ea10ccfecd468a5d4eedc1bc0425c099a9488a18062b80f8de&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=ZK2_2009_1", "Checksum": "5b63b428815f89fcebc2605e98639689"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ZK2 2009 1"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 24.03.2009 ZK2 2009 1"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale cantonale Camera civile II 24.03.2009 ZK2 2009 1"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht II. 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Art. 274 d Abs. 3 OR schreibt vor, dass Schlichtungsbehörde und\nRichter den Sachverhalt von Amtes wegen feststellen und die Beweise nach freiem\nErmessen würdigen. Die Parteien haben alle für die Beurteilung des Streitfalls notwendigen Unterlagen vorzulegen. Die Bestimmung statuiert den Grundsatz der sozialen Untersuchungsmaxime, respektive eine gemilderte Verhandlungsmaxime,\nnicht aber eine Offizialmaxime im umfassenden Sinne (BGE 125 III 231 E. 4.a).\nAuch im Rahmen des Verfahrens um einen mietrechtlichen Anspruch bleibt es Sache der Parteien, dem Gericht das Tatsächliche des Streites vorzutragen und die\nBeweismittel zu nennen. Die Parteien sind weder von der Beweisführungspflicht befreit noch wird die Beweislastverteilung verändert. Das Gericht hat lediglich, aber\nimmerhin, eine Fragepflicht auszuüben, die Parteien auf ihre Mitwirkungspflicht sowie das Beibringen von Beweisen hinzuweisen (SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Zürich 2008, Art. 274d OR N 19a). Vorliegend ist die Vorinstanz dieser Pflicht nachgekommen, indem sie die Berufungskläger zum fraglichen Thema anlässlich der Hauptverhandlung befragt hat (vgl. Protokoll der vorinstanzlichen Hauptverhandlung). Dabei sagte X. aus, die Kündigungen seien per eingeschriebener Sendung zugestellt worden. Sie nehme die Post normalerweise immer gleich entgegen. Einen Beleg für den Nachweis des Empfangsdatums legten\ndie Berufungskläger nicht vor. Entgegen der Ansicht der Berufungskläger wäre es\naber an ihnen gelegen, die notwendigen Belege dem Gericht einzureichen, um die\nEinhaltung der Verwirkungsfrist zu beweisen.\n\nd) Im Resultat kann somit festgehalten werden, dass die Berufungskläger die\nEinhaltung der 30-tägigen Anfechtungsfrist der Kündigungen bei der Schlichtungsbehörde nicht nachgewiesen haben. Sie haben die Folge der Beweislosigkeit zu\ntragen, weshalb die Berufung abzuweisen ist.\n\n3. Selbst wenn die Anfechtungen nachweislich innert Frist erfolgt wären,\nmüsste die Berufung abgewiesen werden.\n\nSeite 7 — 12\na) Die Berufungskläger machen in der Hauptsache geltend, das Mietverhältnis\nsei bereits einmal am 22. Mai 2006 gekündigt worden. Die Schlichtungsbehörde\nhabe mit Entscheid vom 8. August 2006 diese Kündigung für ungültig erklärt. Dies\nhabe einen dreijährigen Kündigungsschutz im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff.\n1 und 3 OR ausgelöst. Gemäss diesen Bestimmungen sei die durch den Vermieter\nausgestellte Kündigung anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird vor drei Jahren\nnach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungsoder Gerichtsverfahrens, in dem Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist\n(lit. e Ziff. 1) oder auf die Anrufung des Richters verzichtet hat (lit. e Ziff. 3). Die\nKündigungen vom 17. April 2007 seien darum infolge Ungültigkeit aufzuheben. Die\nBerufungskläger übersehen bei ihrer Argumentation, dass eine Kündigung nach Abschluss eines Verfahrens dann möglich ist, wenn eine vorausgegangene Kündigung\nwegen eines Fehlers mit Bagatellcharakter (meist wegen eines Formfehlers) sich\nals nichtig erwiesen hat (Weber, Basler Kommentar, a.a.O., N 27 zu Art 271/271a\nOR mit weiteren Hinweisen). In der Praxis wird die Wiederholung einer formnichtigen Kündigung zugelassen (Lachat/Stoll, Brunner, Mietrecht für die Praxis, 5. Aufl.,\nZürich 2002, S. 543). Vorliegend hat es die Vermieterin unterlassen, die Kündigung\nvom 22. Mai 2006 an beide Mieter je separat zuzustellen. Dabei handelt es sich um\neinen Formfehler mit Bagatellcharakter im Sinne der eben zitierten Lehre und\nRechtsprechung. Unter diesen Umständen durfte die Beklagte die Kündigung nochmals aussprechen. Die Auslösung einer dreijährigen Kündigungssperrfrist wäre in\nsolchen Fällen nicht gerechtfertigt. Richtig ist in diesem Zusammenhang die von der\nVorinstanz geäusserte Ansicht, wonach es belanglos sei, ob die Schlichtungsstelle\nin ihrem Entscheid vom 8. August 2006 die Kündigung vom 22. Mai 2007 als ungültig bezeichnete oder diese als nichtig hätte qualifizieren müssen. Massgebend ist,\ndass dem Entscheid ein blosser Formfehler mit Bagatellcharakter zugrunde lag.\nSchliesslich kann auch der Argumentation der Berufungskläger nicht gefolgt werden, wonach die Sperrfrist vorliegend doch ausgelöst worden sei, weil die Motive\nfür die beiden fraglichen Kündigungen sich wesentlich unterschieden hätten.\nWährend bei der Kündigung vom 22. Mai 2006 noch der Hausverkauf im Mittelpunkt\ngestanden hätte, sei die Kündigung vom 17. April 2007 wegen „zu Unrecht reklamierten Zahlungsrückständen“ ausgesprochen worden. Abgesehen davon, dass –\nwie nachstehend zu zeigen sein wird - auch die Kündigung vom 17. April 2007 wegen des beabsichtigten Hausverkaufs erfolgt ist, spielt der Kündigungsgrund bei der\nvon der Praxis anerkannten Ausnahme von der Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1\nlit. e Ziff. 1 und 3 OR keine Rolle. Entscheidend ist, wie bereits erwähnt, dass die\nvorausgegangene Kündigung wegen eines Fehlers mit Bagatellcharakter ihre Wir-\n\nSeite 8 — 12\nkung nicht entfalten konnte und die Beklagte darum berechtigt war, rund ein Jahr\nspäter erneut zu kündigen.\n\n"}