{"Signatur": "GR_KG_006", "Spider": "GR_Gerichte", "Datum": "2003-04-07", "PDF": {"Datei": "GR_Gerichte/GR_KG_006_ZF-2003-1_2003-04-07.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.gr.ch/tribunavtplus/ServletDownload/ZF_2003_1_ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd6097692b9285cca40191ec26399ecf9ff49635ba3a6acda6d89234b4b201ae60a0199edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de?path=ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd6097692b9285cca40191ec26399ecf9ff49635ba3a6acda6d89234b4b201ae60a0199edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=ZF_2003_1", "Checksum": "08e70b16e014274832ec49bbdf5ff6f8"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ZF 2003 1"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 07.04.2003 ZF 2003 1"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale cantonale Camera civile I 07.04.2003 ZF 2003 1"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Grisons  I. Zivilkammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale cantonale Camera civile I"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Herabsetzung des Mietzinses | Leitentscheid, publiziert als PKG 2003 5\\x3Cbr\\x3E | OR Miete"}], "ScrapyJob": "446973/49/1971", "Zeit UTC": "12.09.2025 05:39:24", "Checksum": "52b7c2c8bfd44dd03d1ddfd32a1b1711", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 07.04.2003 ZF 2003 1\nRegeste:\nHerabsetzung des Mietzinses | Leitentscheid, publiziert als PKG 2003 5\\x3Cbr\\x3E | OR Miete\n\n Eine Änderung der Berechnungsgrundlagen im Sinne von Art. 270a Abs. 1\nOR kann der Mieter nur innerhalb des im Vertragsregime geltenden gleichen Mietzinssystems anrufen; eine Systemvermischung führt zu einer sachlich unbegründeten Klage (Higi, a.a.O., N 49 zu Art. 270a). Dem Kläger ist bei Art. 270a Abs. 1 OR\ndemnach verwehrt, auf der hier erstellten Kalkulationsbasis der Kostenmiete geltend zu machen, der Mietzins sei missbräuchlich, weil sich inzwischen die nach der\nSpitalplanung zulässige Zahl von Patientenbetten, verringert habe, denn damit zielt\ner auf eine neue Kalkulationsbasis in Form der Umsatzmiete (vgl. dazu das Beispiel\nzur Kosten- und Vergleichsmiete bei Higi, a.a.O., N 50 zu Art. 270a).\n21\n\ncc. Art. 270a OR gehört zum formellen Missbrauchsrecht. Die Bestimmung hat einzig zum Zweck, die materielle Missbrauchsüberprüfung des Mietzinses\nim Sinne von Art. 269 ff. OR während des laufenden Mietverhältnisses zu sichern.\nSämtliche in Art. 270a OR genannten Voraussetzungen stellen lediglich bundesrechtliche Prozessvoraussetzungen dar. Die Norm selbst sagt schlicht nichts darüber, wann ein konkreter Mietzins missbräuchlich und deswegen letztlich herabsetzbar ist (Higi, a.a.O., N 10 zu Art. 270a; zumindest in Bezug auf die Änderung der\nBerechnungsgrundlagen gl.M. Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 272 Rz 4.1.2). Da die\nwesentliche Änderung der Berechnungsgrundlagen als unabdingbare Prozessvoraussetzung auf eine klageweise Überprüfung des Mietzinses auf Missbrauch nicht\ngegeben ist, fehlt dem Kläger bereits das schützenswerte Interesse an einer materiellen Missbrauchsüberprüfung. Insoweit sie auf Art. 270a OR gestützt wird, wäre\ndaher richtigerweise auf die gerichtliche Klage von D. nicht einzutreten gewesen\n(Higi, a.a.O., N 22-24, 27 zu Art. 270a).\n\nb. Wollte man gleichwohl die Voraussetzungen für das Eintreten auf eine\nHerabsetzungsklage nach Art. 270a OR bejahen, so müsste das klägerische Begehren, angesichts der materiellrechtlichen Missbrauchsvoraussetzung, dass der\nVermieter keinen übersetzten Ertrag aus der Mietsache im Sinne von Art. 269/269a\nOR erzielen darf, geradezu als aussichtslos bezeichnet werden. Diesbezüglich ist\nnämlich unbestritten, dass die Beklagte das Gebäude \"X.\" im Jahre 1991 für rund 5\nMio. Franken umbauen und einrichten liess und die Hypothekarzinsen, Amortisationen und vermieterseits zu tragenden Unterhaltslasten in den Jahren 1998-2000\ndurchschnittlich rund Fr. 255'000 p.a. betragen haben (act. 02.1.IV.31-35). Der für\n2003 geltende Mietzins beläuft sich dagegen auf Fr. 120'000.–-. Bei einer Deckung\nder Vermieterkosten durch den Mietzins von weniger als 50 % wäre die Behauptung, die Gemeinde A. erziele mit dem Mietzins einen übersetzten Ertrag aus der\nMietsache, schlicht nicht nachvollziehbar. Eine Nettorendite auf dem Eigenkapital,\ndie den Hypothekarzinssatz für Althypotheken im I. Rang der ortsansässig im Hypothekargeschäft führenden Bank nicht um mehr als ½ % übersteigt, ist nicht missbräuchlich (BGE 122 III 257 E. 3a). Dass der Mietzins von Fr. 120'000.– missbräuchlich in dem Sinne sei, dass die Beklagte einen überhöhten Ertrag erziele - was für\ndie Begründung einer Klage nach Art. 270a OR erforderlich wäre - hat der Kläger\nim übrigen nicht substantiiert behauptet. Er macht lediglich geltend, der Mietzins\nübersteige seine eigene wirtschaftliche Leistungsfähigkeit.\n\n5. Zu dem vom Kläger angeführten übereinstimmenden Parteiwillen, wie\ner seiner Meinung nach aus dem Vergleich vom 13. November 2000 hervorgehen\n22\n\nsoll, ist schliesslich zu erwägen, dass er sich damit in Widerspruch zu seinem eigenen prozessualen Verhalten setzt. Er behauptet, gemäss Vergleich wäre der Mietzins künftig gestützt auf die erwartete Spitalliste festzulegen gewesen, wobei der\nZins im Verhältnis der definitiven Zahl von Patientenbetten gemäss Spitalliste zu 38\nzu kürzen gewesen wäre. Da damit der Mietzins ohne weiteres bestimmbar geworden wäre, wäre dies rechtlich als aufschiebend bedingte vertragliche Mietzinsvereinbarung zu qualifizieren, die bei Eintritt der Bedingung (Erlass der Spitalliste) -\nwas vorliegend der Fall ist - vertraglich klagbar geworden wäre. Verhandlungen mit\nder Vermieterin über den Mietzins wären überflüssig gewesen, und auf einen gesetzlichen Klagegrund der Herabsetzung wegen Missbrauch wäre der Kläger offensichtlich nicht angewiesen gewesen. Wenn von einer übereinstimmenden Willenserklärung des Inhalts auszugehen wäre, dass der Mietzins dereinst im Verhältnis\nder definitiven Spitallistenbetten (18) zu der behaupteten ursprünglichen Bettenzahl\n(38 oder 26) zu kürzen war, hätte der Kläger somit bloss den reduzierten Mietzins\nzahlen und die Klage der Vermieterin abwarten oder allenfalls den strittigen Mietzinsteil hinterlegen können. Auf gesetzliche Herabsetzung gemäss Art. 270a OR\nhätte er diesfalls nicht klagen müssen. Schon das prozessuale Verhalten des Klägers weist demnach, im Widerspruch zu seiner Argumentation, darauf hin, dass er\nan einen derartigen Parteiwillen, sei es nun, dass er daraus eine unmittelbare vertragliche Mietzinsanpassung oder nach dem Vertrauensprinzip einen Wechsel des\nMietzinskalkulationssystems als Basis für eine gesetzliche Herabsetzung nach Art.\n270a OR ableiten will, selbst nicht glaubt.\n\n"}