{"Signatur": "GR_KG_006", "Spider": "GR_Gerichte", "Datum": "2003-04-07", "PDF": {"Datei": "GR_Gerichte/GR_KG_006_ZF-2003-1_2003-04-07.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.gr.ch/tribunavtplus/ServletDownload/ZF_2003_1_ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd6097692b9285cca40191ec26399ecf9ff49635ba3a6acda6d89234b4b201ae60a0199edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de?path=ea3b182beef59b8c349185d9526f43b08ca2264ab0e2c0acca19b59adcd6097692b9285cca40191ec26399ecf9ff49635ba3a6acda6d89234b4b201ae60a0199edc1bc0425c099a9488a18062b80f8de&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=ZF_2003_1", "Checksum": "08e70b16e014274832ec49bbdf5ff6f8"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ZF 2003 1"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 07.04.2003 ZF 2003 1"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale cantonale Camera civile I 07.04.2003 ZF 2003 1"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht I. 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Angenommen eine getroffene Vereinbarung entspreche dem\nÄquivalent (im Sinne von unmissbräuchlich gemäss Art. 269/269a OR) von Leistung\n(Überlassung der Mietsache zum Gebrauch) und Gegenleistung (Mietzins), so kann\nsich dieses Gleichgewicht nur in missbräuchlichem Ausmass zu Ungunsten des\nMieters verändern, wenn der Vermieter in die Lage kommt, seine Leistung erheblich\nbilliger, namentlich durch günstigeres Kapital (Hypothekarzins), zu erbringen. Diese\nKonsequenz ist dem Begriff \"übersetzter Ertrag\" immanent. Ob ein objektiv übersetzter Mietzins vorliegt, kann sich bei einer Kostenmiete nur aus einem Vergleich\nder angefochtenen Miete mit den (gesunkenen) Aufwendungen des Vermieters für\ndie Zurverfügungstellung der Mietsache ergeben und bei einer Vergleichsmiete nur\naus einem Vergleich der angefochtenen Miete mit den (gesunkenen) orts- oder\nquartierüblichen Mietzinsen. Der sinkende oder sich wider Erwarten nicht erhöhende Ertrag des Mieters, der in der Mietsache ein Unternehmen betreibt, ist hingegen irrelevant. Das hat auch die Vorinstanz zutreffend erkannt (act. 02, angefochtenes Urteil S. 10 unten). Der Kläger setzt sich damit in seiner Berufung nicht auseinander. Er operiert stets (seit Vertragsbeginn) und nur mit dem Argument, der\nMietzins von Fr. 120'000.– sei für ihn wirtschaftlich nicht (mehr) tragbar. Wenn dem\nso ist, bleibt ihm nur die Kündigung. Die tatsächlich und in einem wesentlichen Umfang eingetretene Änderung der Berechnungsgrundlagen - und als typischer Fall\ndavon die Kostensenkung auf Vermieterseite - ist eine Prozessvoraussetzung für\ndie materiellrechtliche Missbrauchsprüfung. Mit ihr will einerseits verhindert werden,\ndass ein Mieter, der den Anfangsmietzins nicht gestützt auf Art. 270 Abs. 1 OR angefochten hat, eine Anfechtung desselben auf dem Weg des Art. 270a \"nachholt\"\n(Peter Higi, Zürcher Kommentar, N 44 zu Art. 270a OR). Andererseits hat der Mieter\n16\n\nkeinen materiellen Anspruch auf eine mietzinssenkende Vertragsgestaltung (Higi,\nebenda, N 17); so kann er eine bislang nicht verabredete Koppelung des Mietzinses\nan seinen eigenen Unternehmensertrag nicht über Art. 270a Abs. 1 OR erreichen.\nDie Missbrauchsbehelfe im Mietrecht zielen nicht darauf ab, den für die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters tragbaren Mietzins zu bestimmen. Auf welchem Mietzinskalkulationssystem der Vertrag vorliegend beruht, kann im Grunde dahingestellt\nbleiben. Der Kläger hat - ausgehend von einer Kostenmiete - nie behauptet, die\nKosten der beklagten Vermieterin seien seit Vertragsschluss gesunken oder - ausgehend von einer Vergleichsmiete - es würden inzwischen ortsüblicherweise tiefere\nMieten verlangt, sondern immer nur, der von ihm aus der Mietsache erwartete beziehungsweise erzielbare Unternehmensertrag sei zu tief. Damit kann ein Herabsetzungsbegehren gemäss Art. 270a Abs. 1 OR von vorneherein nicht begründet\nwerden. Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf\nden nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Eine analoge Norm für Mietzinssenkungen kennt das materielle Missbrauchsrecht nicht. Ansprüche des Mieters auf\neine Mietzinssenkung müssen auf einem entsprechenden vertraglichen Anpassungsrecht (z.B. Indexierung, Staffelung, oder Umsatzabrede) beruhen. Deren Gewährung kann nicht klageweise mit Hilfe von Art. 270a OR durchgesetzt werden,\nsondern allenfalls mit einer Vertragsklage (Higi, a.a.O., N 16 zu Art. 270a). So wenig\nwie eine auf Grund vereinbarter Umsatzmiete erfolgte Mietzinsänderung mit der\nMietzinsherabsetzungsklage nach Art. 270a OR angefochten werden kann (vgl.\nLachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4. A. Zürich 1999, S. 353 Rz\n10.1.7), so wenig kann eine gestaltende Vereinbarung, welche den aus Sicht des\nMieters erwirtschaftbaren Ertrag zur Mietzinsgrundlage macht, durch einseitige Willenserklärung oder über den Richter mittels der Herabsetzungsklage nach Art. 270a\nOR erreicht werden. Sieht ein Mietvertrag Mietzinsanpassungsklauseln vor - was\nvorliegend nicht, jedenfalls nicht einseitig zu Gunsten des Mieters, der Fall ist - so\nbegründet er entweder einen vertraglichen Anspruch des Mieters auf Mietzinssenkung und nicht ein Klagerecht auf Missbrauchsprüfung im Sinne von Art. 270a OR,\noder aber lediglich die Pflicht der Parteien, über einen neuen Mietzins zu verhandeln. Letzteres ist vorliegend der Fall (act. 02.1.IV.1, Mietvertrag, Ziff. 5 Abs. 4; act.\n02.1.IV.16, Vergleich vor der Schlichtungsbehörde, Ziff. 2/3). Kommt dabei eine Einigung zustande, ist der neu vereinbarte Mietzins ein gemäss Art. 270 Abs. 1 OR\nauf Missbrauch hin überprüfbarer Anfangsmietzins. Kommt - wie vorliegend - keine\nEinigung zustande, ist weder die Missbrauchsprüfung nach Art. 270 Abs. 1 OR noch\njene nach Art. 270a OR gegeben (vgl. Higi, a.a.O., N 33 zu Art. 270a).\n17\n\n"}