Die
ausserordentliche Kündigung infolge Zahlungsrückstand des Mieters ist eine
fristlose, das heisst, der Vermieter hat weder eine Kündigungsfrist noch einen
Kündigungstermin zu beachten. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen
ist aber eine zwingende minimale Kündigungsfrist von 30 Tagen, verbunden mit
dem zwingenden Kündigungstermin auf das Ende eines Monats vorgeschrieben
(vgl. Weber, a.a.O., N 8 zu Art. 257d, N 1 zu Art. 282). Die Kündigung ist eine
empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie entfaltet ihre Wirkung erst, wenn sie
beim Empfänger oder bei der Empfängerin eingetroffen ist.