{"Signatur": "GR_KG_002", "Spider": "GR_Gerichte", "Datum": "2009-10-05", "PDF": {"Datei": "GR_Gerichte/GR_KG_002_ERZ-2009-205_2009-10-05.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.gr.ch/tribunavtplus/ServletDownload/ERZ_2009_205_4d6e0efbfb0c8da1c1cb2b2e23ea35585e4ba0fb6ea75857c35502f7afcfc4c42560788cdcb2e9f7ec86c769403071da876c371c7fdb71bddcac5159db9f72ce1ffd905678327a3ad6a497ca8641d4f8?path=4d6e0efbfb0c8da1c1cb2b2e23ea35585e4ba0fb6ea75857c35502f7afcfc4c42560788cdcb2e9f7ec86c769403071da876c371c7fdb71bddcac5159db9f72ce1ffd905678327a3ad6a497ca8641d4f8&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=ERZ_2009_205", "Checksum": "5aac38b8102068dd01eb7be321a3e0ad"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ERZ 2009 205"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht Einzelrichter 05.10.2009 ERZ 2009 205"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale cantonale Giudice unico 05.10.2009 ERZ 2009 205"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht Einzelrichter"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Grisons  Einzelrichter"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale cantonale Giudice unico"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Ausweisung bei Miete | Amtsbefehl/Amtsverbot ZPO/GR 152/154"}], "ScrapyJob": "446973/49/1459", "Zeit UTC": "12.05.2024 03:38:21", "Checksum": "d1e53e85c7fda21255f5dd0e2252c25e", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Graubünden Kantonsgericht Einzelrichter 05.10.2009 ERZ 2009 205\nRegeste:\nAusweisung bei Miete | Amtsbefehl/Amtsverbot ZPO/GR 152/154\n\n Seite 10 — 14\nunkündbar zu machen. Im Gegenzug soll der Mietzins für die Optionsdauer\nangepasst werden. Damit wird ein Ausgleich der unterschiedlichen Interessenlagen\nder Parteien erzielt. Während der Mieter die Gewissheit hat, die Geschäftsräume\nweiterhin benützen zu können ohne die Gefahr zu laufen, dass der Mietvertrag\ngekündigt wird, kann der Vermieter den Mietzins auf Beginn der Optionsdauer der\nMarktlage entsprechend anpassen, ohne sich einen neuen Mieter suchen zu\nmüssen. Im vorliegenden Fall ist die Inanspruchnahme des Optionsrechts erstmals\nnach einer Vertragsdauer von zehn Jahren möglich. Dass sich die Verhältnisse\nnach einer derart langen Zeitspanne über die üblichen Anpassungen (Indexierung)\nhinaus wesentlich verändern können, ist offenkundig. Daher erscheint es als\nnaheliegend, dass sich der Vermieter mit der gewählten Formulierung, der Mietzins\nsei „dannzumal dem Verhältnis anzupassen“, die Möglichkeit offen lassen wollte,\nden Mietzins mit Blick auf den Ertrag der Mietsache oder die orts- und\nquartierübliche Verhältnisse im Sinne von Art. 269 und 269a lit. a und c OR\nüberprüfen zu können. Dies teilte die Vermieterin der X. denn auch verschiedentlich\nschriftlich mit (vgl. act. 5 Beilagen 1 und 2). Anhaltspunkte, die für eine\nanderslautende Vertragsauslegung sprechen würden, bestehen nicht.\nInsbesondere ist nicht nachvollziehbar, dass sich die zusätzliche Bestimmung\nbetreffend Mietzinsanpassung lediglich auf die relativen Mietzinsanpassungsgründe\n(Hypothekarzinssatz, Kostensteigerung, Teuerungsausgleich) bezogen haben\nsollte, zumal diese Kriterien - wie bereits ausgeführt wurde - grundsätzlich auch\nohne entsprechenden Vorbehalt angerufen werden können und bei einer solchen\nLösung einzig die Interessenlage des Mieters berücksichtigt würde. Angesichts der\nTatsache, dass die (rechtsgültige) Ausübung des Optionsrechts eine\nVertragsverlängerung von weiteren zehn Jahren bewirkt, muss vielmehr davon\nausgegangen werden, dass damit den Interessen beider Parteien Rechnung\ngetragen werden wollte. Der Mieter ist diesfalls auch nicht der Willkür des\nVermieters unterworfen, da ihm die Möglichkeit eines\nMietzinsanfechtungsverfahrens offensteht, in welchem der Richter den vom\nVermieter angezeigten Mietzins auf seine Missbräuchlichkeit im Sinne von Art. 269\nff. OR überprüfen wird (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 20b zu Vorbemerkung Art.\n266-266o). Zusammenfassend muss somit davon ausgegangen werden, dass die\nzitierte Passage in der Optionsklausel im Mietvertrag einen Vorbehalt zu Gunsten\nder absoluten Berechnungsmethode darstellt.\n\n5.a) Vereinbaren die Parteien in einem Mietvertrag mit Indexklausel ein\nOptionsrecht, das dem Mieter durch einseitige Erklärung ermöglicht, das\nVertragsverhältnis um fünf oder mehr Jahre zu verlängern, und sehen sie für den\n\nSeite 11 — 14\nFall, dass dieses Recht in Anspruch genommen wird, zugunsten des Vermieters die\nMöglichkeit vor, den Mietzins auf Beginn der Verlängerungsperiode nach absoluter\nMethode zum Beispiel an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse anzupassen,\nsetzt dies eine Einigung der Parteien voraus. Einigen sich die Parteien über den auf\nden Beginn der Verlängerungsperiode massgebenden Mietzins nicht, so fällt die\nWirkung der Optionsausübung, insbesondere also die Bindung für die vorgesehene\nOptionsdauer dahin. Der Mietvertrag kann somit beidseits unter Einhaltung der\ngesetzlichen, allenfalls der für diesen Fall geregelten vertraglichen\nKündigungsfristen und -termine aufgelöst werden. Einigen sich die Parteien, so\nberuht die Fortsetzung des Mietvertrages auf einer konsensualen Grundlage (vgl.\nhierzu SVIT-Kommentar N. 28 zu Art. 269b).\n\nb) Nach der unter den Parteien geltenden Abrede ist die Beschwerdegegnerin\nals Vermieterin bei rechtzeitiger Ausübung des Optionsrechts berechtigt, den\nMietzins auf Beginn der Optionsdauer den dannzumal herrschenden orts- und\nquartierüblichen Verhältnissen anzupassen. Daraus ergibt sich, dass im Zeitpunkt\nder Ausübung des Optionsrechts über ein essentiale negotii, nämlich den Mietzins,\nnoch keine Gewissheit bestand. Damit liegt gemäss herrschender Lehre und\nRechtsprechung keine echte Option vor, da die einseitige Erklärung nicht bereits\nVereinbartes in Gang setzt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.152/2004 vom 9. Juli\n2004, E. 3.1). Unter diesen Umständen vermochte die Erklärung der X. vom 5.\nOktober 2008 (vgl. act. 5 Beilage 4), dass sie von ihrem Optionsrecht Gebrauch\nmache, das Inkrafttreten eines neuen Mietvertrages für die Dauer von zehn Jahren\nnicht auszulösen. Die Parteien haben sich im Anschluss an die Erklärung über die\nAusübung der Option auch nicht über die Höhe des Mietzinses, der während einer\nneuen zehnjährigen Mietdauer gelten sollte, in Einvernehmen gesetzt. Ein Vertrag\nhierüber ist daher nicht zustande gekommen. Vielmehr kam jene Bestimmung des\nursprünglichen Vertrages zum Tragen, wonach der Vertrag unter Einhaltung einer\nsechsmonatigen Kündigungsfrist frühestens auf den 30. Juni 2009 kündbar ist. Der\nMietvertrag zwischen der Erbengemeinschaft Y. und der X. wurde damit frist- und\nformgerecht per 30. Juni 2009 aufgelöst.\n\n6. Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter die Sache bei Mietbeendigung\nzurückgeben. Kommt er dieser Pflicht nicht nach und weigert er sich, das Mietobjekt\nzu verlassen, so kann der Vermieter die Ausweisung verlangen. Der Anspruch\nergibt sich aus dem Mietvertrag und ist vertraglicher Natur. Ist der Vermieter\ngleichzeitig Eigentümer der Mietsache, kann er auch gestützt auf seinen\nsachenrechtlichen Eigentumsanspruch klagen (Art. 641 Abs. 2 ZGB). Vorliegend\nwurde der Mietvertrag vom 10. Oktober 1998 per 30. Juni 2009 gekündigt. Damit\n\n"}