{"Signatur": "GR_KG_002", "Spider": "GR_Gerichte", "Datum": "2009-10-05", "PDF": {"Datei": "GR_Gerichte/GR_KG_002_ERZ-2009-205_2009-10-05.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.gr.ch/tribunavtplus/ServletDownload/ERZ_2009_205_4d6e0efbfb0c8da1c1cb2b2e23ea35585e4ba0fb6ea75857c35502f7afcfc4c42560788cdcb2e9f7ec86c769403071da876c371c7fdb71bddcac5159db9f72ce1ffd905678327a3ad6a497ca8641d4f8?path=4d6e0efbfb0c8da1c1cb2b2e23ea35585e4ba0fb6ea75857c35502f7afcfc4c42560788cdcb2e9f7ec86c769403071da876c371c7fdb71bddcac5159db9f72ce1ffd905678327a3ad6a497ca8641d4f8&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=ERZ_2009_205", "Checksum": "5aac38b8102068dd01eb7be321a3e0ad"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ERZ 2009 205"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht Einzelrichter 05.10.2009 ERZ 2009 205"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale cantonale Giudice unico 05.10.2009 ERZ 2009 205"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht Einzelrichter"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Grisons  Einzelrichter"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale cantonale Giudice unico"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Ausweisung bei Miete | Amtsbefehl/Amtsverbot ZPO/GR 152/154"}], "ScrapyJob": "446973/49/1459", "Zeit UTC": "12.05.2024 03:38:21", "Checksum": "d1e53e85c7fda21255f5dd0e2252c25e", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Graubünden Kantonsgericht Einzelrichter 05.10.2009 ERZ 2009 205\nRegeste:\nAusweisung bei Miete | Amtsbefehl/Amtsverbot ZPO/GR 152/154\n\n Seite 8 — 14\nBerechnungsgrundlagen und denjenigen im Zeitpunkt der letzten\nMietzinsfestlegung anzustellen (vgl. zum Ganzen Lachat/ Brutschin, Mietrecht für\ndie Praxis, a.a.O., S. 427). Im vorliegenden Fall sind sich die Parteien nicht darüber\neinig, welche der genannten Berechnungsmethoden zur Anwendung gelangt. Die\nBeschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, dass grundsätzlich nur die\nHypothekarzinserhöhung, die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital sowie die\nBetriebs- und Unterhaltskostenteuerung als Mietzinserhöhungsgründe zugelassen\nseien. Sie vertritt damit offenbar die Auffassung, dass die relative Methode\nangewendet werden müsse, was zur Folge habe, dass der Mietzins im konkreten\nFall - wie die Berechnung der Schlichtungsbehörde (act. 5 Beilage 5) zeige -\nbestimmbar wäre. Demgegenüber geht die Beschwerdegegnerin davon aus, dass\ndie absolute Berechnungsmethode massgebend sei, zumal im Mietvertrag\nausdrücklich vorbehalten worden sei, den Mietzins zu gegebenem Zeitpunkt den\nVerhältnissen anzupassen. Dies würde dazu führen, dass der Mietzins unter\nBerücksichtigung der allenfalls geänderten Umstände neu verhandelt werden\nmüsste und damit nicht bestimmbar wäre. Es ist damit in einem weiteren Schritt zu\nprüfen, welche der genannten Berechnungsmethoden im vorliegenden Fall zur\nAnwendung gelangt.\n\nc) Grundsätzlich darf der Vermieter eine Mietzinserhöhung nur mit relativen\nAnpassungsgründen begründen; eine Überprüfung erfolgt in Anwendung der\nrelativen Methode. Wenn der Mieter einen Mietvertrag abschliesst, kann er davon\nausgehen, dass der Mietzins dem Vermieter einen genügenden Ertrag verschafft\nund orts- oder quartierüblich ist. Ohne diesen Grundsatz würde eine\nLockvogelpolitik begünstigt. Der Vertrag zwischen den Parteien dient deshalb als\nBasis für die Berechnung des neuen Mietzinses. Es wird geprüft, in welchem Masse\nsich die relativen Anpassungsgründe in der Zwischenzeit verändert haben.\nAusnahmsweise lässt es die Rechtsprechung zu, dass sich der Vermieter für eine\nMietzinserhöhung direkt auf einen absoluten Anpassungsgrund berufen kann, und\ndass in der Folge die absolute Methode zur Überprüfung anzuwenden ist. Dies gilt\nunter anderem für den Fall, dass sich der bisherige Mietzins aus einem indexierten\nMietverhältnis ergeben hat. Im Falle eines indexierten Mietzinses nehmen die\nVertragsparteien die wahrscheinliche Entwicklung der Anpassungsgründe vorweg.\nDiese Vorwegnahme, welche ein aleatorisches Element enthält, entzieht der\nVermutung, wonach der letzte Mietzins dem Vermieter einen genügenden Ertrag\nverschaffte, die Grundlage (vgl. zum Ganzen Lachat/Brutschin, Mietrecht für die\nPraxis, a.a.O., S. 439 ff.). Der Vermieter kann auf den Zeitpunkt auf den ein\nMietvertrag gekündigt werden könnte, den Mietzins erhöhen, indem er wahlweise\n\nSeite 9 — 14\nentweder die absolute oder die relative Methode zur Anwendung bringt\n(Lachat/Brutschin, a.a.O., S. 413; BGE 123 III 76).\n\nd) Im konkreten Fall vereinbarten die Parteien eine Indexierung für die feste\nDauer des Mietverhältnisses. Des Weiteren wurde im Mietvertrag ausdrücklich\nfestgehalten, dass im Falle der Ausübung des Optionsrechts der Mietzins\n„dannzumal dem Verhältnis angepasst“ werde. Bereits aus dieser Formulierung\nergibt sich, dass die Parteien für den Fall der Vertragsverlängerung eine\nÜberprüfung des Mietzinses unabhängig vom Landesindex über die\nKonsumentenpreise beabsichtigten. Nähere Ausführungen, was unter dieser\nFormulierung zu verstehen ist, enthält der Mietvertrag jedoch nicht. Nach dem unter\nZiff. 4c ausgeführten ist aber jedenfalls eine Anpassung nach der relativen oder\nabsoluten Methode zulässig. Es ist daher zu prüfen, was die Parteien konkret mit\nder Klausel gewollt haben. Da kein vom übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen\ngetragener Inhalt der Klausel festgestellt werden kann, ist auf den nach dem\nVertrauensprinzip zu ermittelnden mutmasslichen Parteiwillen abzustellen (vgl.\nhierzu Art. 18 Abs. 1 OR). Bleibt eine tatsächliche Willensübereinstimmung\nunbewiesen, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Willens der Parteien deren\nErklärungen auf Grund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem\nWortlaut und Zusammenhang sowie nach den gesamten Umständen verstanden\nwerden durften und mussten. Dabei hat der Wortlaut Vorrang vor weiteren\nAuslegungsmitteln, es sei denn, er erweise sich auf Grund anderer\nVertragsbedingungen, dem von den Parteien verfolgten Zweck oder weiteren\nUmständen als nur scheinbar klar. Den wahren Sinn einer Vertragsklausel\nerschliesst zudem erst der Gesamtzusammenhang, in dem sie steht. Die\nBegleitumstände des Vertragsabschlusses oder die Interessenlage der Parteien in\njenem Zeitpunkt dürfen ergänzend berücksichtigt werden (BGE 133 III 406 E. 2.2 S.\n409). Allein aus dem Wortlaut der fraglichen Klausel kann nicht abgeleitet werden,\nauf welche Kriterien zur Anpassung des Mietzinses sich die Parteien mit der\ngewählten Formulierung „dem Verhältnis angepasst“ bei Vertragsabschluss\nbezogen haben. So ergeben sich daraus keine klaren Hinweise, ob damit eine\nneuerliche Beurteilung der Verhältnisse mit Blick auf den Ertrag aus der Mietsache\noder mit Blick auf die orts- und quartierüblichen Mietzinse beabsichtigt war, oder ob\nden veränderten Verhältnissen seit der letzten Mietzinsfestlegung Rechnung\ngetragen werden sollte. Es ist daher auf die Begleitumstände des\nVertragsabschlusses und die Interessenlage der Parteien abzustellen. Mit der\nVereinbarung des Optionsrechts wird dem Mieter das Recht eingeräumt, den\nMietvertrag einseitig um eine weitere Zeitspanne zu verlängern und somit\n\n"}