{"Signatur": "GR_KG_002", "Spider": "GR_Gerichte", "Datum": "2009-10-05", "PDF": {"Datei": "GR_Gerichte/GR_KG_002_ERZ-2009-205_2009-10-05.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.gr.ch/tribunavtplus/ServletDownload/ERZ_2009_205_4d6e0efbfb0c8da1c1cb2b2e23ea35585e4ba0fb6ea75857c35502f7afcfc4c42560788cdcb2e9f7ec86c769403071da876c371c7fdb71bddcac5159db9f72ce1ffd905678327a3ad6a497ca8641d4f8?path=4d6e0efbfb0c8da1c1cb2b2e23ea35585e4ba0fb6ea75857c35502f7afcfc4c42560788cdcb2e9f7ec86c769403071da876c371c7fdb71bddcac5159db9f72ce1ffd905678327a3ad6a497ca8641d4f8&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=ERZ_2009_205", "Checksum": "5aac38b8102068dd01eb7be321a3e0ad"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ERZ 2009 205"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht Einzelrichter 05.10.2009 ERZ 2009 205"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale cantonale Giudice unico 05.10.2009 ERZ 2009 205"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Graubünden Kantonsgericht Einzelrichter"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Grisons  Einzelrichter"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Grigioni Tribunale cantonale Giudice unico"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Ausweisung bei Miete | Amtsbefehl/Amtsverbot ZPO/GR 152/154"}], "ScrapyJob": "446973/49/1459", "Zeit UTC": "12.05.2024 03:38:21", "Checksum": "d1e53e85c7fda21255f5dd0e2252c25e", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Graubünden Kantonsgericht Einzelrichter 05.10.2009 ERZ 2009 205\nRegeste:\nAusweisung bei Miete | Amtsbefehl/Amtsverbot ZPO/GR 152/154\n\n4. Unter den Parteien ist im Wesentlichen strittig, ob die am 5. Oktober 2008\n(vgl. act. 5 Beilage 4) von der X. abgegebene Erklärung, sie wolle von ihrem\nOptionsrecht Gebrauch machen, die Entstehung eines neuen zehnjährigen\nMietvertrages bewirkt hat oder ob das Mietverhältnis durch die unangefochten\ngebliebene Kündigung der Erbengemeinschaft Y. (act. 1 Beilage 2) beendet wurde,\nwas eine Ausweisung aus den Räumlichkeiten rechtfertigen würde. Um diese Frage\nbeurteilen zu können, ist zunächst festzustellen, ob der Mietzins aufgrund der im\nMietvertrag formulierten Optionsklausel bestimmbar ist und demzufolge eine echte\nOption vorliegt, oder ob es über die Höhe des Mietzinses noch Verhandlungen\nbedarf und dementsprechend von einer unechten Option auszugehen ist. Die\nBeschwerdeführerin vertritt dabei die Auffassung, dass eine Mietzinsanpassung nur\ninfolge Hypothekarzinserhöhungen, Teuerung auf dem risikotragenden Kapital\nsowie Betriebs- und Unterhaltskosteneuerung zulässig sei. Diese drei\nAnpassungsgründe seien in der Berechnung der Schlichtungsbehörde für Miete und\nPacht des Bezirkes Maloja (act. 5 Beilage 5) denn auch berücksichtigt worden. Eine\nAnpassung des Mietzinses lasse sich somit nach objektiven - gesetzlich klar\ngeregelten - Faktoren (und eben nur diesen) vornehmen, weshalb der Mietzins im\nkonkreten Fall bestimmbar sei und demzufolge eine echte Option vorliege.\nDemgegenüber macht die Beschwerdegegnerin geltend, es gebe keine\nAnhaltspunkte dafür, dass die allgemeinen Regeln der Mietzinsanpassung während\ndes laufenden Mietverhältnisses vereinbart worden seien. Darüber hinaus könnte\nselbst diese Methode die Bestimmbarkeit des Mietpreises in der notwendigen\nGenauigkeit nicht herbeiführen. Somit bestünden weder objektive und klare Regeln,\n\nSeite 7 — 14\nmit Hilfe derer eine Mietzinsanpassung bestimmbar wäre, noch hätten sich die\nParteien überhaupt derartigen Regeln unterstellen wollen.\n\na) Ein Optionsrecht gibt der berechtigten Partei die Möglichkeit, durch einseitige\nWillenserklärung unmittelbar ein inhaltlich bereits festgelegtes Vertragsverhältnis\nherbeizuführen oder zu verlängern. Ein Vertrag, der durch Optionsausübung\nzustande kommt, ist ein aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft. Die Geltung eines\nsolchen Vertrages hängt von der blossen, später erfolgenden Gestaltungserklärung\nder optionsberechtigten Partei ab, ihn gelten lassen zu wollen. Daraus ergibt sich,\ndass der künftige Vertrag bereits vor Ausübung des Optionsrechts hinsichtlich aller\nobjektiv und subjektiv wesentlichen Vertragspunkte hinreichend bestimmt sein\nmuss. Nicht erforderlich ist jedoch, dass das Schuldverhältnis selber von Anfang an\ndie Leistung genau umschreibt, vielmehr genügt Bestimmbarkeit der zu\nerbringenden Leistung, wobei der Verweis auf ein objektives Kriterium, nach\nwelchem sich der Leistungsumfang bestimmen lässt, ausreichend ist. Bezieht sich\ndie Option auf den Abschluss oder die Verlängerung eines Mietvertrags, muss somit\nim Zeitpunkt der Ausübung des Optionsrechts wenigstens bestimmbar sein, welche\nMietsache der Vermieter dem Mieter zu welchem Mietpreis überlässt (echte Option).\nSehen die Parteien indessen vor, dass über die Höhe des Mietzinses nach\nAusübung der eingeräumten Befugnis erst verhandelt wird, liegt eine unechte\nOption vor (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_551/2008 vom 12. Mai 2009;\nLachat/Thanei, Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, S. 501).\n\nb) Der zwischen Vermieter und Mieter vereinbarte Mietzins gilt grundsätzlich für\ndie gesamte Dauer des Mietvertrages. Erst auf einen Kündigungstermin hin kann\nder Mietzins entweder erhöht oder herabgesetzt werden (Art. 269d OR). Dabei steht\ngrundsätzlich die absolute oder die relative Methode zur Verfügung. Gemäss der\nabsoluten Methode ist zu prüfen, ob der Mietzins an sich missbräuchlich ist. Der\nMietzins wird anhand des Ertrages aus der Mietsache (Art. 269 und 269a lit. c OR)\nüberprüft oder mit den orts- oder quartierüblichen Mietzinsen (Art. 269a lit. a OR)\nverglichen. Diese Kriterien erlauben eine eigenständige Festlegung des Mietzinses,\nunabhängig von früheren Vereinbarungen der Parteien. Gemäss der relativen\nMethode ist dagegen lediglich zu prüfen, ob der Mietzins seit der letzten\nMietzinsfestlegung missbräuchlich geworden ist. Die Prüfung erfolgt anhand der\nsogenannten relativen Kriterien wie Kostensteigerungen (Art. 269a lit. b OR),\nMehrleistungen des Vermieters (Art. 269a lit. b OR) sowie Teuerungsausgleich auf\ndem risikotragenden Kapital (Art. 269a lit. e OR). Diese Kriterien verlangen eine\nBeurteilung des Mietzinses im Zeitablauf, insbesondere im Vergleich zur letzten\nMietzinsfestlegung. Es ist somit ein Vergleich zwischen den aktuellen\n\n"}