VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

Urteil vom 30. April 2015

I. Kammer

in Sachen

VG.2014.00123

gegen

betreffend

Abwasser- und Wasseranschlussbeitrag

Die Kammer zieht in Erwägung:

I.

1.

1.1 Die ehemalige Gemeinde D.______ (heute: Gemeinde Glarus Nord) erteilte der B.______AG am 31. August 2010 unter verschiedenen Auflagen die Bewilligung für den Neubau eines […]gebäudes mit Wohnnutzung und von vier Mehrfamilienhäusern.

1.2 Am 22. Oktober 2010 stellte die Gemeinde D.______ der B.______AG Fr. 20'119.10 für den Wasseranschluss und Fr. 38'438.70 für den Abwasseranschluss in Rechnung, was jeweils 30 % der mutmasslichen Anschlussgebühren entsprach. Dagegen erhob die B.______AG am 16. November 2010 Einsprache beim Gemeinderat Glarus Nord und beantragte sinngemäss eine Reduktion der Gebühren.

Am 31. März 2011 wurde die Rechnung vom 22. Oktober 2010 ersetzt, wobei die Gebührenforderungen unverändert blieben. Gegen diese Rechnung erhob die B.______AG am 4. April 2011 Einsprache beim Gemeinderat Glarus Nord.

Der Gemeinderat Glarus Nord wies die beiden Einsprachen am 7. März 2012 ab.

1.3 In der Folge erhob die B.______AG am 3. April 2012 Beschwerde beim Departement Bau und Umwelt (DBU) und beantragte sinngemäss eine Reduktion der Gebührenforderung.

Das DBU hiess die Beschwerde am 13. Oktober 2014 gut, hob die provisorische Rechnung vom 31. März 2011 sowie den Einspracheentscheid vom 7. März 2012 auf und wies sie zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde Glarus Nord zurück.

2.

2.1 Die Gemeinde Glarus Nord gelangte mit Beschwerde vom 13. November 2014 ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Beschwerdeentscheids des DBU vom 13. Oktober 2014. Die provisorische Rechnung vom 31. März 2011 und der Einspracheentscheid vom 7. März 2012 der Gemeinde Glarus Nord seien vollumfänglich zu bestätigen; alles zu Lasten der B.______AG und des DBU.

2.2 Das DBU schloss am 12. Dezember 2014 auf Abweisung der Beschwerde. Die B.______AG beantragte am 26. Januar 2015 ebenfalls Abweisung der Beschwerde. Eventualiter seien der Abwasser- und der Wasseranschlussbeitrag unter Berücksichtigung der hohen Bau- und Bodenkosten sowie unter Berücksichtigung der Aufwertung des Dorfzentrums zu bemessen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde Glarus Nord.

Am 12. Februar 2015 reichte die Gemeinde Glarus Nord unaufgefordert eine Stellungnahme ein.

II.

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 105 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

1.2.1 Gemäss Art. 86 Abs. 1 VRG können mit einer Verwaltungsbeschwerde oder einer Verwaltungsgerichtsbeschwerde grundsätzlich nur Endentscheide angefochten werden. Verfahrensleitende und andere Zwischenentscheide sind selbständig nur anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (Art. 86 Abs. 2 VRG) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (Art. 111 i.V.m. Art. 93 Abs. 1 lit. b des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG]).

1.2.2 Ein Endentscheid ist jeder Entscheid, der ein Verfahren vorbehältlich der Weiterziehung an eine höhere Instanz abschliesst, sei es durch einen Entscheid in der Sache selbst, sei es aus prozessualen Gründen. Als Zwischenentscheid gelten dagegen jene Entscheide, die das Verfahren nicht abschliessen, sondern bloss einen Schritt auf dem Weg zum Endentscheid darstellen.

Anfechtungsobjekt des vorinstanzlichen Verfahrens war ein Einspracheentscheid der Beschwerdeführerin, mit welchem die Akontorechnungen vom 22. Oktober 2010 bzw. 31. März 2011 bestätigt wurden. Die Akontozahlung dient der Sicherstellung eines Teils der mutmasslichen Anschlussgebühren. Mit dem Erstellen der Akontozahlung wird das Verfahren über die Erhebung der Gebühren aber nicht abgeschlossen, dieses findet vielmehr seinen Abschluss in der Verfügung, mit welcher die Gebühren endgültig festgesetzt und erhoben werden. Bei der Verfügung vom 31. März 2011 bzw. dem Einspracheentscheid vom 7. Februar 2012 handelt es sich daher um einen Zwischenentscheid, welcher nur unter den erwähnten (vgl. E. II/1.2.1) besonderen Voraussetzungen anfechtbar ist.

Durch die Leistung der Akontozahlungen hätte die Beschwerdegegnerin 1 keine Rechte verloren. Ihr wären sämtliche Rügen im Rechtsmittelverfahren gegen die Schlussrechnung gewahrt geblieben. Da die geleisteten Akontozahlungen zudem von der noch endgültig festzusetzenden Gebührenforderung abzuziehen sind, erlitt die Beschwerdegegnerin 1 durch die Forderung zur Leistung einer Akontozahlung auch keinen nicht wiedergutzumachenden Nachteil, zumal die geforderte Akontozahlung unter dem aus ihrer Sicht geschuldeten Gesamtbetrag liegt (vgl. zum Ganzen BGE 115 Ia 315).

Daraus folgt, dass der Beschwerdegegner 2 auf die Beschwerde der Beschwerdegegnerin 1 nicht hätte eintreten dürfen. Die Beschwerdegegnerin 1 wäre auf den Rechtsmittelweg gegen die noch zu erlassende Verfügung über die gesamten Gebühren zu verweisen gewesen.

1.2.3 Nach dem Gesagten wäre grundsätzlich auch das Verwaltungsgericht dazu gehalten, auf die vorliegende Beschwerde nicht einzutreten. Der Beschwerdegegner 2 gab aber in seinem Beschwerdeentscheid der Beschwerdeführerin klare Anweisungen dazu, wie die definitiven Gebührenforderungen festzusetzen sind. Die Beschwerdeführerin müsste bei ihrem Neuentscheid das heute geltende Recht anwenden, wogegen sie sich wehrt. Da es ihr nicht möglich ist, ihre eigene Verfügung anzufechten und damit zu verhindern, dass diese in Rechtskraft erwächst, erlitt sie durch den vorinstanzlichen Entscheid einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil im Sinne von Art. 86 Abs. 2 VRG (vgl. etwa BGer-Urteil 8C_241/2008 vom 25. März 2009 E. 1.2). Im Übrigen sprechen aufgrund der langen Verfahrensdauer auch prozessökonomische Gründe für ein Eintreten auf die Beschwerde. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2.4 Vorliegend ist jedoch nicht mehr zu prüfen, ob die von der Beschwerdegegnerin 1 bereits bezahlte Akontorechnung rechtmässig ist (vgl. dazu auch E. II/5). Gegenstand des vorliegenden Verfahrens kann nach dem Gesagten einzig die Rechtmässigkeit der Anweisungen des Beschwerdegegners 2, wie die definitiven Gebührenforderungen zu bemessen sind, bilden.

1.3 Aus dem Dargelegten ergibt sich sodann ohne Weiteres, dass sich die Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach die Beschwerdegegnerin 1 die Baubewilligung hätte anfechten müssen, nicht halten lässt. Offensichtlich konnte das Verfahren über die Gebührenerhebung nicht bereits in der Baubewilligung seinen Abschluss finden, wurde in dieser doch die Gebührenforderung in keiner Weise verbindlich festgelegt. Daran dass die Baubewilligung hinsichtlich der strittigen Gebührenforderung keinen anfechtbaren Endentscheid darstellt, ändern auch die beiden Schreiben vom 31. August 2010 nichts, in welchen einzig die damals geltenden Gesetzesbestimmungen wiedergegeben wurden.

2.

Zu klären ist, welche Rechtsgrundlagen für die Bemessung der strittigen Gebühren zur Anwendung gelangen.

2.1 Die Beschwerdeführerin macht dazu geltend, bei der Ermittlung des anwendbaren Rechts sei an die Anschlussbewilligung anzuknüpfen, welche im Rahmen der Baubewilligung vom 31. August 2010 erteilt worden sei. Grundsätzlich seien diejenigen Rechtssätze anzuwenden, die bei der Verwirklichung des zu Rechtsfolgen führenden Sachverhalts in Kraft gestanden seien. Grundsätzlich gelte, dass die Anschlussgebühr eine Gegenleistung für die Gewährung an das öffentliche Leistungsnetz darstelle. Die Höhe der Abgabe bestimme sich nach den im Zeitpunkt des Anschlusses geltenden Vorschriften. Vorliegend sei daher die Erteilung der Anschlussbewilligung bzw. der Baubewilligung massgebend. Folglich seien die Reglemente der früheren Gemeinde D.______ anwendbar. Vertrete man hingegen die Auffassung des Beschwerdegegners 2, wonach die Rechnung vom 31. März 2011 selber den Anknüpfungspunkt darstelle, würde die Beschwerdegegnerin 1 daraus, dass sie die erste Rechnung vom Oktober 2010 angefochten habe, den Vorteil ziehen, dass sich das Recht während des Verfahrens geändert habe. Dies wäre mit dem Rechtsgleichheitsgebot nicht vereinbar.

In ihrer nachträglich eingereichten Stellungnahme vom 12. Februar 2015 weist die Beschwerdeführerin darauf hin, aus den Übergangsbestimmungen des Erschliessungsreglements der Gemeinde Glarus Nord ergebe sich, dass die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des vorliegenden Reglements bei den zuständigen Instanzen anhängigen, aber noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren betreffend Erschliessungsanlagen und Erschliessungsabgaben nach bisherigem Recht weiterzuführen und abzuschliessen seien.

2.2 Die Beschwerdegegnerin 1 vertritt die Auffassung, die Baubewilligung vom 31. August 2010 enthalte keine förmliche Bewilligung für den (Ab-)Wasseranschluss. Alle Parzellen seien ja bereits voll erschlossen gewesen, weshalb bei der Erweiterung der Gebäude der Anschluss ans öffentliche Netz bereits gewährleistet gewesen sei. Sodann entspreche der Zeitpunkt des Anschlusses nicht jenem der Bewilligungserteilung. Der zu Rechtsfolgen führende Sachverhalt sei bei der Beurteilung der Gebühren nicht die Erteilung der Baubewilligung, sondern der erstinstanzliche Entscheid über die Gebührenermittlung und -bemessung. Folglich seien die am 7. März 2012 gültigen Reglemente anwendbar, wobei die Übergangsbestimmungen der früheren Reglemente nicht relevant seien. Schliesslich könne keine Verletzung des Grundsatzes der Gleichbehandlung daraus abgeleitet werden, dass sie im Gegensatz zu anderen Grundeigentümern den Rechtsmittelweg beschritten habe.

2.3 Der Beschwerdegegner 2 geht davon aus, dass bei Fehlen anwendbarer Übergangsbestimmungen die Rechtmässigkeit eines Verwaltungsakts sich nach der Rechtslage am Tag des Entscheids beurteile. Darum finde bei Rechtsänderungen während des erstinstanzlichen Verfahrens stets das neue Recht Anwendung. Damit stelle der Erlass des Einspracheentscheids vom 7. März 2012 den zeitlichen Anknüpfungspunkt dar, weshalb die damals und noch heute gültigen Reglemente zur Anwendung kämen. Sodann könne die Beschwerdeführerin sich nicht basierend auf dem Grundsatz der Gleichbehandlung auf eine unrechtmässige Praxis berufen. Schliesslich sei das neuere Recht für die Beschwerdegegnerin 1 günstiger, was ebenfalls für dessen Anwendung spreche.

3.

3.1 Bis am 31. Dezember 2010 standen die Verordnung der Gemeinde D.______ über die Abwasseranlagen vom 19. März 1971 (Kanalisationsreglement, aKanalisationsR) und das Reglement Wasserversorgung der Gemeinde D.______ vom 9. Juni 1995 (aWasserR) in Kraft. Gemäss Art. 31 aKanalisationsR beträgt der einmalige Anschlussbeitrag für Abwasser 10 ‰ für Neubauten. Werden bestehende Gebäude abgebrochen und durch Neubauten ersetzt, ist der Anschlussbeitrag abzüglich des früheren Beitrags zu entrichten. Gemäss dem ab 1. Oktober 1997 geltenden Abwassertarif 1997 beträgt die einmalige Anschlussgebühr bei Neubauten 12 ‰ des vollen Gebäudeversicherungswerts, wobei bei Ersatzbauten wiederum die bereits bezahlten Anschlussgebühren angerechnet werden. Die Gebühr für den einmaligen Wasseranschluss wird gemäss Art. 9.2 aWasserR durch die Gemeindevorsteherschaft festgesetzt. Gemäss dem ab 1. Oktober 1997 geltenden Wassertarif 1997 beträgt die Wasseranschlussgebühr für Neubauten 6,6 ‰ des vollen Gebäudeversicherungswerts. Bei Ersatzbauten werden auch hier die bereits bezahlten Anschlussgebühren angerechnet.

3.2 Die beiden Reglemente der Gemeinde D.______ wurden durch das von der Gemeindeversammlung Glarus Nord am 13. Januar 2010 erlassene Reglement über die Siedlungsentwässerung (Abwasserreglement, AbwasserR 2010) und das gleichentags erlassene Reglement über die Wasserversorgung der Gemeinde Glarus Nord (Wasserreglement, WasserR 2010) per 1. Januar 2011 abgelöst. Bemessungsgrundlage für die Abwasser- und Wasseranschlussgebühr ist gemäss Art. 32 Abs. 2 AbwasserR 2010 und Art. 45 Abs. 2 WasserR 2010 die Geschossfläche in Quadratmetern. Wird ein Gebäude, für das der einmalige Anschlussbeitrag erhoben worden ist, abgebrochen und an dessen Stelle innert fünf Jahren eine Neubaute errichtet, so wird die ursprüngliche Geschossfläche bei der Festsetzung des neuen Anschlussbeitrags angerechnet (Art. 32 Abs. 6 AbwasserR 2010 und Art. 45 Abs. 5 WasserR 2010). Die Gemeindeversammlung vom 13. Januar 2010 erliess zudem den Abwassertarif und den Wassertarif. Danach beträgt die Anschlussgebühr für das Abwasser Fr. 25.-/m² Geschossfläche und für das Wasser Fr. 15.-/m² Geschossfläche (vgl. Bulletin und Protokoll der Gemeindeversammlung vom 13. Januar 2010, www.glarus-nord.ch).

Das Gemeindeparlament verabschiedete am 30. Juni 2011 eine Revision des Abwas-serreglements und des Wasserreglements. Die revidierten Reglemente traten am 31. August 2011 in Kraft. Hinsichtlich der Bemessung der Anschlussgebühren brachten die Revisionen – soweit hier interessierend – keine Änderungen. Das Gemeindeparlament revidierte zudem am 30. Juni 2011 den Abwassertarif und den Wassertarif. Dabei blieb die Gebührenhöhe von Fr. 25.-/m² bzw. Fr. 15.-/m² für den Anschluss unverändert (www.glarus-nord.ch). Schliesslich erliess das Gemeindeparlament gleichentags ein Erschliessungsreglement (ER). Sämtliche Rechtsänderungen traten am 31. August 2011 in Kraft.

3.3 Der Beschwerdegegner 2 zeigte ausführlich auf, dass die Gebühren für den Abwasser- und den Wasseranschluss insgesamt rund Fr. 60'000.- tiefer ausfallen, wenn die neuen Reglemente der Gemeinde Glarus Nord anstatt die bis Ende 2010 in Kraft stehenden Reglemente der damaligen Gemeinde D.______ angewendet werden (vgl. E. 3.5.3 des Beschwerdeentscheids vom 13. Oktober 2014).

4.

4.1

4.1.1 Bei der Frage, ob neues oder altes Recht anzuwenden ist, muss zunächst ermittelt werden, ob das neue Recht eine übergangsrechtliche Regelung enthält.

Die Beschwerdeführerin leitet aus der in Art. 46 Abs. 1 ER vorgesehenen Übergangsbestimmung ab, dass die alten Reglemente der ehemaligen Gemeinde D.______ vorliegend anwendbar sind. Gemäss Art. 46 Abs. 1 ER sind die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Erschliessungsreglements bei zuständigen Instanzen anhängigen, aber noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren betreffend Erschliessungsanlagen und Erschliessungsabgaben nach bisherigem Recht weiterzuführen und abzuschliessen.

Es liesse sich durchaus vertreten, Art. 46 Abs. 1 ER auch auf die Frage, ob das Abwasserreglement und das Wasserreglement, welche am 31. August 2011 in Kraft traten, vorliegend anwendbar sind, anzuwenden. Dies liesse sich damit begründen, dass das Erschliessungsreglement die Grundzüge der Gebührenerhebung in Art. 23 regelt und das Abwasser- sowie das Wasserreglement nähere Ausführungen dazu enthalten. Selbst wenn man aber Art. 46 Abs. 1 ER heranziehen wollte, könnte dies höchstens zum Ergebnis führen, dass das "bisherige" Recht anwendbar ist. Vorliegend ist jedoch von Bedeutung, dass die Reglemente der Gemeinde D.______ nicht durch das Erschliessungsreglement bzw. das Abwasserreglement und das Wasserreglement vom 30. Juni 2011 abgelöst wurden, sondern bereits per 1. Januar 2011 durch das Abwasserreglement 2010 und das Wasserreglement 2010. Ob nun die Reglemente der Gemeinde D.______ oder das Abwasserreglement 2010 und das Wasserreglement 2010 als "bisheriges Recht" zu gelten haben, kann Art. 46 Abs. 1 ER nicht bestimmen. Hierfür massgebend ist vielmehr eine allfällige Übergangsbestimmung im Abwasserreglement 2010 und im Wasserreglement 2010. Sollte eine solche Übergangsbestimmung fehlen, ist das anwendbare Recht anderweitig zu ermitteln.

4.1.2 Art. 48 Abs. 2 AbwasserR 2010 und Art. 58 Abs. 2 WasserR 2010 sehen vor, dass alle zur Zeit des Inkrafttretens des jeweiligen Reglements erstinstanzlich entschiedenen Anschlussbewilligungsgesuche nach den Reglementen der bisherigen Gemeinden zu beurteilen sind. Daraus lässt sich nun aber entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht ableiten, vorliegend seien die alten Reglemente der Gemeinde D.______ anwendbar. Bis heute liegt nämlich kein erstinstanzlicher Entscheid über die definitive Festsetzung der Anschlussgebühren vor. Es liesse sich daher sogar fragen, ob mittels Umkehrschluss davon auszugehen ist, dass vorliegend Art. 48 Abs. 2 AbwasserR 2010 und Art. 58 Abs. 2 WasserR 2010 die Anwendung der alten Reglemente der Gemeinde D.______ geradezu ausschliessen. Wie sich aus dem Nachfolgenden ergibt, kann diese Frage aber offen bleiben.

4.2

4.2.1 Fehlt eine Übergangsbestimmung, ist anderweitig zu ermitteln, welches Recht zur Anwendung gelangt. Die Beschwerdegegner gehen vom allgemeinen Prinzip aus, wonach sich die Rechtmässigkeit eines Verwaltungsakts nach der Rechtslage am Tag des Entscheids beurteilt. Sie gelangen dabei zum Schluss, dass für die Ermittlung des anwendbaren Rechts der Tag des Einspracheentscheids vom 7. März 2012 massgebend sei.

Die von den Beschwerdegegnern angewendete Regel mag zwar in den meisten Fällen zu sachgerechten Lösungen führen, ist aber vorliegend zu verwerfen. Im vorliegenden Verfahren ist eine Gebühr für einen abgeschlossenen Sachverhalt zu beurteilen. Es erscheint nun als wenig sachgerecht, für deren Bemessung auf das zufällige Datum der erstinstanzlichen Rechnungsstellung abzustellen. Mit der Beschwerdeführerin ist vielmehr davon auszugehen, dass für das anwendbare Recht der Zeitpunkt des zu Rechtsfolgen führenden Sachverhalts bzw. der Entstehung der Gebührenforderung massgebend ist.

4.2.2 Die Beschwerdeführerin geht indessen fehl, wenn sie als massgebenden Zeitpunkt die Erteilung der Baubewilligung vom 31. August 2010 erachtet. Dies ergibt sich bereits aus der Rechtsnatur der strittigen Abgaben. Bei den vorliegenden Abgaben handelt es sich unbestrittenermassen um Anschlussgebühren. Sie werden als Gegenleistung für den Anschluss eines bestimmten Gebäudes an das betreffende Versorgungsnetz erhoben. Anders als Erschliessungsbeiträge, die unabhängig vom tatsächlichen Anschluss einer bestimmten Baute in der Regel allein nach der möglichen baulichen Nutzung der Parzelle bemessen werden, setzt die Anschlussgebühr den Anschluss eines bestimmten Gebäudes voraus (BGer-Urteil 2P.223/2004 vom 18. Mai 2005 E. 3.2).

Würde man nun mit der Beschwerdeführerin davon ausgehen, dass der Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung massgebend und die Gebühr bereits zu jenem Zeitpunkt entstanden ist, hätte ein Bauherr die Anschlussgebühren selbst dann zu bezahlen, wenn er nach Baubewilligungserteilung aus irgendwelchen Gründen vom Bauprojekt Abstand nähme. Damit wäre aber das Austauschverhältnis zwischen Anschluss des Gebäudes und Gebührenforderung gestört. Daraus wird ohne Weiteres ersichtlich, dass die Gebühr – ungeachtet allfälliger vorgängiger Sicherheitsleistungen – erst im Zeitpunkt des Anschlusses entstehen kann. Der zu Rechtsfolgen führende Sachverhalt ist daher der Anschluss des Gebäudes an das Versorgungsnetz und nicht die Erteilung der Baubewilligung. Folglich beurteilt sich die Höhe der Abgabe nach den im Zeitpunkt des Anschlusses geltenden Vorschriften (BGE 102 Ia 69 E. 3; BGer-Urteil 2P.45/2003 vom 28. August 2003 E. 5.1; Max Imboden/René A. Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Bd. I: Allgemeiner Teil, S. 98, Nr. 15 III b).

4.3 Aus den Akten lässt sich der genaue Zeitpunkt des Anschlusses des Neubaus an das Versorgungsnetz nicht ermitteln. Da die Baubewilligung aber am 31. August 2010 erteilt und die Wasserzähler gemäss Darlegung der Beschwerdeführerin am 3. April 2012 und am 4. Juli 2012 installiert wurden, kann ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass der Anschluss erst nach dem 31. August 2011 und somit nach Inkrafttreten des noch heute geltenden Rechts erfolgt ist.

Ob unter diesen Umständen überhaupt eine übergangsrechtliche Problematik besteht oder ob die Gebühr gestützt auf die am 13. Juni 2010 durch die Gemeindeversammlung erlassenen Reglemente und Tarife oder auf die durch das Gemeindeparlament am 30. Juni 2011 erlassenen Rechtsgrundlagen zu bemessen ist (vgl. E. II/4.1.1 zur Übergangsbestimmung von Art. 46 Abs. 1 ER), kann offen gelassen werden. Sowohl nach Art. 32 Abs. 2 AbwasserR 2010 als auch nach Art. 32 Abs. 2 AbwasserR ist die Abwasseranschlussgebühr anhand der Geschossfläche in Quadratmetern zu bemessen, wobei bei anstelle eines abgebrochenen Gebäudes erstellten Neubauten die ursprüngliche Geschossfläche bei der Festsetzung des Anschlussbeitrags anzurechnen ist (Art. 32 Abs. 5 AbwasserR 2010 bzw. Art. 32 Abs. 6 AbwasserR). Die nämliche Bemessungsgrundlage sehen Art. 45 Abs. 2 und 5 WasserR 2010 bzw. Art. 45 Abs. 1 und 4 WasserR vor. Unverändert ist sodann der Tarif von Fr. 25.-/m² Geschossfläche für den Abwasseranschluss und von Fr. 15.-/m² Geschossfläche für den Wasseranschluss geblieben.

4.4 Gegen diese Lösung spricht im Übrigen auch der von der Beschwerdeführerin angerufene Grundsatz der Gleichbehandlung nicht. Sollte sie in vergleichbaren Fällen für die Ermittlung des anwendbaren Rechts auf die Baubewilligung anstatt auf den Anschluss abgestellt haben, liegt darin eine gesetzwidrige Praxis. Den Behörden ist es indessen verwehrt, sich zu Lasten von Privaten auf eine solche zu berufen. Sodann stand der Rechtsmittelweg sämtlichen Gebührenpflichtigen offen.

5.

Zusammenfassend ist nicht zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner 2 die Beschwerdeführerin angewiesen hat, die definitive Gebühren für den Abwasser- und den Wasseranschluss nach neuem Recht festzusetzen. Da die Beschwerdegegnerin 1 die Akontozahlung in der Höhe von Fr. 58'557.80 bereits geleistet hat, macht es freilich keinen Sinn, die Beschwerdeführerin zu verpflichten, eine neue provisorische Rechnung zu erstellen. Sie hat vielmehr die geleistete Akontozahlung an die von ihr nun zu erstellende definitive Abrechnung anzurechnen.

Demgemäss ist die Beschwerde im Sinne der Erwägungen abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang erübrigt sich eine Prüfung der Eventualbegehren der Beschwerdegegnerin 1, welche gegen den vorinstanzlichen Entscheid keine Beschwerde erhoben hat.

III.

1.

Die Gerichtskosten sind nach Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG der unterliegenden Partei aufzuerlegen. Gemeinden sind gemäss Art. 135 Abs. 2 VRG gegenüber kantonalen Behörden dann kostenpflichtig, wenn sie im Verfahren als Partei beteiligt sind und an der Angelegenheit wirtschaftlich interessiert sind. Das Verwaltungsgericht geht bei Gebührenstreitigkeiten in ständiger Praxis von einem wirtschaftlichen Interesse der als Partei beteiligten Gemeinde aus (vgl. etwa VGer-Urteile VG.2011.00032 vom 22. Februar 2012 E. III/1, VG.2002.00083 vom 17. Juni 2003 E. IV/1, beide nicht publiziert). Die Gerichtsgebühr von pauschal Fr. 3'000.- ist daher ausgangsgemäss der Beschwerdeführerin aufzuerlegen und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.

2.

Die Beschwerdeführerin ist gestützt auf Art. 138 Abs. 2 VRG überdies zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin 1 eine angemessene Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

Demgemäss erkennt die Kammer: