{"Signatur": "GE_CJ_004", "Spider": "GE_Gerichte", "Sprache": "fr", "Datum": "2025-11-20", "HTML": {"Datei": "GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10636-2022_2025-11-20.html", "URL": "https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/show/3446998?doc=", "Checksum": "b666ff26b49bb7cc5e03d18aed4e6878"}, "PDF": {"Datei": "GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10636-2022_2025-11-20.pdf", "URL": "https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/file/2025/0016/ACJC_001650_2025_C_10636_2022.pdf", "Checksum": "986f7bf973fed39cead8443d106f87a9"}, "Scrapedate": "2026-04-09", "Num": ["C/10636/2022"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["fr", "de", "it"], "Text": "Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 20.11.2025 C/10636/2022"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Genf  Chambre des baux et loyers"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Ginevra  Chambre des baux et loyers"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "CO.260; CO.270; CPC.126"}], "ScrapyJob": "446973/35/2326", "Zeit UTC": "09.04.2026 01:37:34", "Checksum": "983b2a7f2058904f7708cd355f168ffe", "Chunktext": "Extrait de l'arrêt Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 20.11.2025 C/10636/2022\nRegeste:\nCO.260; CO.270; CPC.126\n\n 3.2 En l'espèce, l'appelante se prévaut de la nullité du loyer initial et sollicite une\ndiminution du montant de celui-ci depuis la conclusion du contrat de bail\nlitigieux, soit dès le 15 décembre 2010.\n\nL'intimée B______ SICAV dispose ainsi de la légitimation passive jusqu'au\n27 février 2024, date à laquelle elle a vendu l'immeuble à D______, selon l'extrait\nde la FAO produit. Celle-ci dispose ensuite, de plein droit, de la légitimation\npassive et doit par conséquent être attraite à la procédure à compter de cette date.\n\nLe fait que cette vente n'ait pas été annoncée à l'appelante ni aux premiers juges\nen cours de procédure de première instance ne justifie pas d'annuler le jugement\nentrepris, étant relevé que les deux intimées sont, en appel, représentées par le\n\nC/10636/2022\n- 10/15 -\n\nmême conseil. Par ailleurs, l'appelante ne se prévaut d'aucun intérêt personnel à\nl'annulation dudit jugement pour le motif invoqué, ce qui rend son grief\nirrecevable.\n\n4. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir considéré qu'elle invoquait la nullité du\nloyer initial de manière abusive.\n\n4.1.\n4.1.1 Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant\ndu loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester\ndevant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la\nchose louée. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur\nd'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il\nest présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la\nlocalité ou dans le quartier.\n\nUn vice de forme lors de la notification du loyer initial, par exemple la nonutilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de\nbail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO;\nATF 120 II 341 consid. 5d). Cette nullité partielle, limitée au loyer, intervient de\nplein droit et se constate d'office; le locataire peut l'invoquer en tout temps, sous\nréserve de l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011\nconsid. 2.2).\n\nLorsque les parties ont fixé contractuellement un loyer supérieur à celui admis par\nl'administration compétente en application de la LDTR, le contrat renferme une\ndisposition contraire à la loi et est frappé de nullité partielle en vertu de l'art. 20\nCO, ce que le juge doit constater d'office (ACJC/1311/2009 du 2 novembre 2009\nconsid. 3.2; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 458).\n\n4.1.2 L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC). Ce\nprincipe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un\ndroit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au\nregard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte\nlégal du qualificatif \"manifeste\" démontre que l'abus de droit doit être admis\nrestrictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit,\nl'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion\nmanifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou\nl'attitude contradictoire (ATF 137 III 625 consid. 4.3; 135 III 162 consid. 3.3.1).\n\nS'agissant de la nullité du loyer initial, l'abus de droit peut entrer en considération\nlorsque la partie a eu conscience d'emblée du vice de forme et qu'elle s'est\nabstenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage\npar la suite (ATF 113 II 187 consid. 1a; 123 III 70 consid. 3c). L'abus de droit\npeut aussi entrer en considération lorsque le locataire, qui ne s'est aperçu\n\nC/10636/2022\n- 11/15 -\n\nqu'ultérieurement du vice de forme, a omis de protester dans un délai raisonnable;\ndans un tel cas, l'on peut inférer qu'il considère le loyer comme non abusif et\nrenonce à le contester devant l'autorité, validant ainsi le montant convenu et\nguérissant les effets du vice de forme (ATF 137 III 547 consid. 2.3).\n\nEu égard à la finalité protectrice des règles de forme relatives à la fixation du\nloyer initial (ou à la majoration de loyer), le juge doit toutefois se montrer\nrestrictif dans son appréciation et n'admettre qu'exceptionnellement l'abus de droit\n(arrêt du Tribunal fédéral 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.1).\n\nLe juge du fait doit vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire\ndemandeur peut bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de\nl'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire\navait des connaissances spécifiques en droit du bail (arrêt du Tribunal fédéral\n4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.4), s'il avait déjà loué un appartement\npour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une\nprécédente procédure de contestation du loyer initial (ATF 148 III 63 consid. 6.2.3).\n\nLa charge de la preuve des circonstances laissant supposer un abus de droit\nincombe à celui qui invoque l'abus de droit (ATF 138 III 425 consid 5.2;\n134 III 52 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_637/2016 du 3 mars 2017\nconsid. 4.1).\n\n"}