{"Signatur": "GE_CJ_004", "Spider": "GE_Gerichte", "Sprache": "fr", "Datum": "2025-11-20", "HTML": {"Datei": "GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10636-2022_2025-11-20.html", "URL": "https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/show/3446998?doc=", "Checksum": "b666ff26b49bb7cc5e03d18aed4e6878"}, "PDF": {"Datei": "GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10636-2022_2025-11-20.pdf", "URL": "https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/file/2025/0016/ACJC_001650_2025_C_10636_2022.pdf", "Checksum": "986f7bf973fed39cead8443d106f87a9"}, "Scrapedate": "2026-04-09", "Num": ["C/10636/2022"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["fr", "de", "it"], "Text": "Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 20.11.2025 C/10636/2022"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Genf  Chambre des baux et loyers"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Ginevra  Chambre des baux et loyers"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "CO.260; CO.270; CPC.126"}], "ScrapyJob": "446973/35/2326", "Zeit UTC": "09.04.2026 01:37:34", "Checksum": "983b2a7f2058904f7708cd355f168ffe", "Chunktext": "Extrait de l'arrêt Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 20.11.2025 C/10636/2022\nRegeste:\nCO.260; CO.270; CPC.126\n\n d.a Par courrier du 21 juillet 2017, la locataire a sollicité une diminution de loyer\nd'au moins 20% compte tenu de la baisse du taux hypothécaire et de l'ISPC. Elle a\négalement manifesté son mécontentement quant à la tenue et à l'entretien de\nl'immeuble, ce dont elle s'était plainte à plusieurs reprises auparavant.\n\nIl est précisé que ce courrier était envoyé en copie à l'ASLOCA.\n\nd.b Par avis officiel du 9 août 2017, le loyer de l'appartement a été diminué à\n29'184 fr. par an, au motif de l'adaptation du loyer à l'évolution du taux\nhypothécaire et de l'ISPC, ainsi qu'à la hausse des charges d'exploitation.\n\nC/10636/2022\n- 4/15 -\n\ne. Par courrier du 18 juin 2018, la locataire s'est adressée à la régie pour contester\nêtre redevable d'une facture relative à l'intervention d'une entreprise pour la purge\ndes radiateurs de l'appartement.\n\nIl est précisé que ce courrier était envoyé en copie à l'ASLOCA.\n\nf. Par courrier du 12 décembre 2018, la régie a requis de la locataire qu'elle\ns'acquitte d'une facture relative à l'intervention d'une entreprise dans la salle de\nbains de l'appartement pour déboucher l'évier et la baignoire, estimant que ces\nfrais étaient à sa charge.\n\ng. La locataire est devenue membre de l'ASLOCA dès le 1er janvier 2019.\n\nh. Par courrier du 27 février 2020, la locataire s'est adressée à la régie pour\ncontester devoir s'acquitter de la facture transmise le 12 décembre 2018, en\ninvoquant notamment les art. 259 et 259a CO et le fait que du matériel spécialisé\navait été utilisé lors de l'intervention, ce qui démontrait qu'il ne s'agissait pas de\nl'entretien courant qu'elle devait assumer.\n\nIl était précisé que ce courrier était envoyé en copie à l'ASLOCA.\n\ni. Par courriel du 18 mars 2020, la régie a persisté dans sa position et la locataire a\nfait de même par courriel du 30 mars 2020.\n\nj. Par courriel du 30 mars 2020, la locataire s'est adressée à l'ASLOCA, en lui\nrappelant s'être rendue dans ses locaux quelques semaines auparavant concernant\nune facture de plomberie, qu’elle contestait devoir acquitter. Il lui avait alors été\ndit que la régie ne pouvait pas lui facturer la prestation de l'entreprise selon les\nart. 259 et 259a CO. Elle avait ainsi écrit un courrier en ce sens à la régie. Elle\ndemandait à l'ASLOCA de lui communiquer son avis sur la suite à donner à cette\naffaire, en joignant son courrier du 27 février 2020 et les échanges qui s'en étaient\nsuivis les 18 et 20 mars 2020.\n\nk.a Par requête du 2 juin 2022, déclarée non conciliée le 2 novembre 2022 et\nportée devant le Tribunal le 2 décembre 2022, A______ a conclu au constat de la\nnullité du loyer annuel initial, à sa fixation à 20'907 fr., hors charges, dès le\n15 décembre 2010, à la condamnation de la bailleresse à lui rembourser\n49'094 fr. 25, avec intérêts à 5% dès le 15 février 2015, 41'385 fr., avec intérêts à\n5% dès le 1er juillet 2020, et 689 fr. 75, avec intérêts à 5% dès la date moyenne\nentre le 1er janvier 2023 et le prononcé du jugement, et à la réduction de la\ngarantie de loyer à 5'226 fr. 75 avec restitution du solde en sa faveur.\n\nElle a fait valoir qu'aucune autorisation de rénover l'appartement n'avait été\nrequise, en violation de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations\n(LDTR), de sorte que le loyer initial était nul. Lorsqu'elle avait requis la\ndiminution du loyer en 2017 et formulé des demandes de travaux auprès de la\n\nC/10636/2022\n- 5/15 -\n\nrégie, elle ne savait pas que le loyer initial était nul, étant précisé qu'elle n'avait\npas consulté un spécialiste en droit du bail et qu'elle ne disposait d'aucune\nformation juridique. Ce n'était qu'au printemps 2022, lorsqu'elle avait consulté\nl'ASLOCA pour des problèmes afférents à l'entretien de l'appartement, qu'elle\navait été informée de ce que le loyer était nul, puisque fixé en violation de la\nLDTR.\n\nk.b Dans sa réponse, B______ SICAV a conclu au rejet de la demande,\nsubsidiairement, à ce que le Tribunal fixe le loyer annuel à 29'184 fr., hors\ncharges, dès le 1er janvier 2018.\n\nLes travaux effectués dans l'appartement, avant l'entrée de la locataire, n'étaient\npas soumis à la LDTR, dès lors qu'il s'agissait de travaux d'entretien régulier. Les\nnombreuses doléances de la précitée attestaient du fait qu'elle était bien renseignée\nsur ses droits de locataire. Il faisait d'ailleurs peu de doute qu'elle avait déjà\nconsulté l'ASLOCA en 2017 pour obtenir la diminution du loyer et, de manière\ngénérale, pour défendre ses intérêts dès la conclusion du contrat de bail. Elle avait\nainsi renoncé, en toute connaissance de cause, à contester le loyer initial.\n\nk.c Le 25 mai 2023, la locataire s'est encore déterminée, en alléguant notamment\nque son courrier du 27 février 2020 faisait suite à une consultation auprès de\nl'ASLOCA, lors de laquelle la question du loyer n'avait pas été abordée. La nullité\nde celui-ci n'avait donc pas alors été identifiée.\n\nk.d Lors de l'audience du Tribunal du 25 mai 2023, la locataire a sollicité la\nsuspension de la procédure jusqu'à droit jugé sur la dénonciation qui devait être\nfaite pour violation de la LDTR. En effet, la question de savoir si les travaux\neffectués dans l'appartement, avant son entrée, étaient ou non soumis à\nautorisation était débattue et devait être résolue par le service compétent.\n\nLa bailleresse s'est opposée à la suspension de la procédure, au motif que cela\nretarderait inutilement l'issue du litige, et a sollicité que la procédure soit limitée à\nla question de l'abus de droit de la locataire, ce à quoi celle-ci s'est opposée.\n\n"}