{"Signatur": "GE_CJ_004", "Spider": "GE_Gerichte", "Sprache": "fr", "Datum": "2025-04-07", "HTML": {"Datei": "GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10369-2020_2025-04-07.html", "URL": "https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/show/3401244?doc=", "Checksum": "51db41eea81e849c795a2835ba909dbe"}, "PDF": {"Datei": "GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10369-2020_2025-04-07.pdf", "URL": "https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/file/2025/0005/ACJC_000528_2025_C_10369_2020.pdf", "Checksum": "05a8f3d4527506ecd2cf7e3b34e4917f"}, "Scrapedate": "2026-04-09", "Num": ["C/10369/2020"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["fr", "de", "it"], "Text": "Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 07.04.2025 C/10369/2020"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Genf  Chambre des baux et loyers"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Ginevra  Chambre des baux et loyers"}], "ScrapyJob": "446973/35/2326", "Zeit UTC": "09.04.2026 01:35:47", "Checksum": "49569567864d2daa63fba800560b3752", "Chunktext": "Extrait de l'arrêt Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 07.04.2025 C/10369/2020\n\nsi le congé est contraire aux règles de la bonne foi, il faut se placer au moment où\nle congé a été notifié (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 142 III 91 consid. 3.2.1;\n140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement\nne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus\npeuvent-ils, selon les cas, fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au\nmoment de la résiliation (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4 et les arrêts cités).\n\nLe congé n'est pas abusif du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences\npénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire\nau maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin\n(arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.2.1; 4A_297/2010 du\n6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). La\npesée de leurs intérêts respectifs n'intervient qu'au stade de l'examen de la\nprolongation du bail, à accorder par le juge, s'il y a lieu, en application de l'art. 272\nCO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_134/2023 précité consid. 3.2.1; 4A_128/2019\ndu 3 juillet 2019 consid. 2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.2 et 4.4).\n\nEn revanche, un congé ordinaire est en général contraire aux règles de la bonne foi\nlorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il\napparaît ainsi purement chicanier, lorsque le motif invoqué ne constitue\nmanifestement qu'un prétexte, lorsque la motivation du congé est lacunaire ou\nfausse ou encore lorsqu'il consacre une disproportion grossière (\"ein krasses\nMissverhältnis\") entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du\nbailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1;\n140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).\n\n2.1.3 Dans plusieurs arrêts non publiés, le Tribunal fédéral a jugé que la résiliation\nordinaire donnée par le bailleur propriétaire en vue de vendre la chose louée à un\nmeilleur prix sans occupant (\"Leerverkaufskündigung\") ne constituait pas un abus\nde droit dans le cas concret, la poursuite d'un but économique n'ayant, en règle\ngénérale, rien d'illégitime ou d'abusif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2015 du\n19 mai 2016 consid. 4.4 et les arrêts cités). Selon le Tribunal fédéral, le bailleur\npeut légitimement vouloir vendre son bien et le vendre dans les meilleures\nconditions. Il s'ensuit que le congé signifié dans le but de favoriser une vente n'est\nen principe pas abusif lorsque, d'après les circonstances de l'espèce, la présence d'un\nlocataire est effectivement de nature à rendre une vente plus difficile (arrêt du\nTribunal fédéral 4A_485/2018 du 8 avril 2019 consid. 6 et les arrêts cités). S'il est\nnotoire que la vente d'un appartement individuel à une personne qui souhaite\nl'habiter elle-même sera plus facile si le logement est inoccupé, il n'existe pas de\nrègle abstraite selon laquelle la vente d'un bien libre d'occupant se ferait toujours à\nde meilleures conditions. Il convient ainsi de rechercher, dans chaque cas\nparticulier, si un abus de droit est réalisé ou non. Dans le cadre de cet examen, il n'y\na en principe pas lieu de procéder à la pesée des intérêts du bailleur et du locataire.\nLe juge peut toutefois examiner s'il existe une disproportion évidente entre les\n\nC/10369/2020\n- 10/14 -\n\nintérêts en présence, soit ceux purement financiers du bailleur et le problème\nparticulièrement pénible sur le plan humain causé au locataire par la résiliation,\npuisqu'il s'agit là d'un cas d'abus de droit pouvant entrer en ligne de compte (arrêts\ndu Tribunal fédéral 4A_475/2015 précité consid. 4.4; 4A_481/2024 du 3 décembre\n2024 consid. 6.3.1, commenté par PERCASSI, La résiliation du contrat de bail dans\nle but de vendre le bien, in Newsletter Bail.ch février 2025).\n\nDans l'arrêt 4A_481/2024 précité, le Tribunal fédéral a précisé que sa jurisprudence\nrelative à la \"Leerverkaufskündigung\" n'imposait pas au bailleur de prouver qu'il\npourrait effectivement vendre la chose louée à de meilleurs conditions. Il incombait\nau destinataire du congé de démontrer que le motif de la résiliation contrevenait aux\nrègles de la bonne foi (consid. 6.3.3 et 6.3.4). L'existence d'une disproportion\névidente entre les intérêts en présence n'avait été admise par le Tribunal fédéral que\ndans des situations exceptionnelles, notamment dans l'arrêt 4A_300/2010 du\n2 septembre 2010 (le couple de locataires était âgé de 77 ans, logeait dans\nl'appartement depuis 38 ans, et s'occupait de son fils de 49 ans souffrant de graves\nproblèmes neurologiques, le mari étant atteint d'un cancer du foie et du côlon; de\nson côté, le bailleur possédait de nombreux appartements à Genève et n'avait pas\ndémontré qu'il lui était impossible de donner congé à d'autres locataires qui auraient\nété moins pénalisés par une résiliation) et dans l'arrêt 4A_485/2018 précité (le\nlocataire, beau-frère du bailleur, était gravement atteint dans sa santé et le logement\navait été aménagé pour une personne handicapée; le congé était uniquement motivé\npar le souhait du propriétaire de ne plus assumer certaines tâches minimales liées à\nsa position de bailleur-propriétaire, tandis que la perte du logement affecterait très\ngravement le locataire vu son âge, sa maladie cardiaque et son handicap)\n(consid. 6.4.3).\n\n2.2 En l'espèce, les anciens bailleurs ont résilié le bail au motif qu'ils souhaitaient\nvendre la villa libre de tout occupant. Par la voix de son directeur, l'intimée a déclaré\nqu'elle avait pris la décision d'acquérir la villa parce qu'elle savait que le congé était\nvalable et qu'il n'y avait aucune raison que l'appelante ne quitte pas les lieux.\n\n"}