{"Signatur": "GE_CJ_004", "Spider": "GE_Gerichte", "Sprache": "fr", "Datum": "2011-09-19", "HTML": {"Datei": "GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10354-2010_2011-09-19.html", "URL": "https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/show/1644449?doc=", "Checksum": "94a976379f7e83e5c8a42701f8784702"}, "PDF": {"Datei": "GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10354-2010_2011-09-19.pdf", "URL": "https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/file/2011/0011/ACJC_001125_2011_C_10354_2010.pdf", "Checksum": "18f1665f57d34631df4d484f0a7cf7e3"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["C/10354/2010"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["fr", "de", "it"], "Text": "Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 19.09.2011 C/10354/2010"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Genf  Chambre des baux et loyers"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Ginevra  Chambre des baux et loyers"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "; BAIL À LOYER ; LOYER ; EXIGIBILITÉ ; NOTIFICATION IRRÉGULIÈRE ; DÉLAI DE RECOURS | La procédure d'évacuation postérieure à une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à la catégorie des cas clairs (art. 248 let. b CPC).Lorsque, dans le cadre d'une telle action en évacuation ou parallèlement à celle-ci, le locataire plaide la nullité ou l'inefficacité du congé avec une chance (raisonnable) de succès, la procédure de cas clairs ne devrait pas être appliquée.\rUne notification irrégulière, notamment le défaut d'indication ou l'indication incomplète ou inexacte des voies de droit, ne peut entraîner aucun préjudice pour les parties. Il n'est fait exception à cette règle que si la partie ou son avocat ont commis une faute lourde en ne rectifiant pas d'eux-mêmes l'erreur ou l'omission. Lorsqu'il est fait mention d'un délai de recours trop court, il faut, par prolongation ou restitution du délai, permettre au justiciable d'agir dans le délai indiqué.\rL'article 271 CO s'applique également lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi; il faut dTel sera le cas, par exemple, si le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû. Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration du délai comminatoire es circonstances particulières pour que le congé soit annulé.L'appréciation du délai convenable susceptible de justifier le paiement par trimestre d'avance doit tenir compte de l'ensemble des circonstances et ne pas se réduire au simple décompte des jours dont disposaient les intimés pour payer le loyer en retard, dès réception de la mise en demeure. | CO.257d. CO.271. 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Il n'est fait exception à cette règle que si la partie ou son avocat ont commis une faute lourde en ne rectifiant pas d'eux-mêmes l'erreur ou l'omission. Lorsqu'il est fait mention d'un délai de recours trop court, il faut, par prolongation ou restitution du délai, permettre au justiciable d'agir dans le délai indiqué.\rL'article 271 CO s'applique également lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi; il faut dTel sera le cas, par exemple, si le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû. Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration du délai comminatoire es circonstances particulières pour que le congé soit annulé.L'appréciation du délai convenable susceptible de justifier le paiement par trimestre d'avance doit tenir compte de l'ensemble des circonstances et ne pas se réduire au simple décompte des jours dont disposaient les intimés pour payer le loyer en retard, dès réception de la mise en demeure. | CO.257d. CO.271. CPC.248.b\n\n4. 4.1. Selon l'art. 5 de la loi fédérale sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur\ndéclaration de force obligatoire générale du 23 juin 1995, les dispositions du\n\nC/10354/2010\n- 8/13 -\n\ncontrat-cadre ayant force obligatoire générale sont de droit impératif dans leur\nchamp d'application à raison du lieu et de la matière.\n\nLes dispositions de baux à loyer contraires à un tel contrat-cadre sont nulles, à\nmoins qu'elles soient plus favorables au locataire. Les dispositions nulles sont\nremplacées par celles du contrat-cadre.\n\nPar arrêté fédéral du 5 septembre 2001, puis par nouvel arrêté en prolongeant\nl'application jusqu'au 30 juin 2014, le Conseil fédéral a déclaré de force\nobligatoire générale \"les dispositions paritaires romandes pour habitation\", plus\nprécisément ses articles 1 à 11.3.\n\nSelon l'art. 1 al. 2 des dispositions paritaires précitées, lorsque le locataire est en\nretard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet\nd'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que les loyers,\nacomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à\nl'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure.\n\nCette disposition ne fixe pas la durée du délai de mise en demeure; selon\nLACHAT, ce délai ne devrait cependant pas être inférieur à 10 jours (LACHAT,\nLe bail à loyer, 2008 n.47, ch. 13.2.6 p. 311).\n\n4.2. Dans le cas présent, le Tribunal des baux et loyers a jugé que le délai fixé par\nl'appelante aux intimés pour qu'ils acquittent leur arriéré de loyer était trop bref,\npuisqu'il était compris entre deux et quatre jours ouvrables, selon la date de\nréception de la mise en demeure, envoyée le 18 novembre 2009 avec un délai de\npaiement au 25 novembre 2009.\n\nL'appelante se prévaut essentiellement dans son appel du fait que l'art. 1 al. 2 des\ndispositions paritaires précitées n'instaure aucun délai pour la mise en demeure,\nlaissant entendre qu'un délai de sept jours était admissible.\n\nIl est exact que, d'un point de vue formel, l'appelante a respecté cette disposition,\ndès lors qu'à la date du 18 novembre 2009, le loyer de novembre était échu depuis\nplus de dix jours et que la mise en demeure s'est avérée vaine, puisque ce loyer n'a\npas été payé dans le délai imparti, mais ne le fut qu'à fin janvier 2010.\n\nLa bailleresse pouvait donc constater, comme elle l'a fait par courrier du\n1er décembre 2009, que sa sommation n'avait pas été suivie d'effet et réclamer, dès\nle mois de décembre 2009 le paiement par trimestre d'avance.\n\nLa question litigieuse de la brièveté du délai de mise en demeure doit cependant\nencore être examinée, infra, sous l'angle du respect des règles de la bonne foi.\n\nC/10354/2010\n- 9/13 -\n\n4.3. Sous cette réserve, il apparaît que la procédure ayant conduit à la résiliation\nanticipée du bail pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO) a été respectée\npar l'appelante.\n\nEn tenant pour acquis le paiement par trimestre d'avance, les intimés auraient\neffectivement dû payer à leur bailleresse, à fin janvier 2010, la somme de 4'575 fr.\npour les mois de février, mars et avril 2010, exigible avant le 1er février 2010.\n\n"}