Il doit procéder à la
pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant
à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui
incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que
la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur
comportement, de même que la situation sur le marché locatif local
(ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 125 III 226 consid. 4b p. 230).