4C_81/1997 du
26 janvier 1998 consid. 3a). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la
chose doit être restreint d'au moins 5%, mais la jurisprudence admet de descendre
à 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (arrêt 4C_97/2003 déjà cité consid. 3.3
et 3.6).

Une diminution de la surface utilisable constitue d'ailleurs typiquement un cas de
défaut (arrêts du Tribunal fédéral 4C_81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3b;
4A_483/2011 du 2 décembre 2011 consid. 2.4). Lorsque le locataire accepte la
chose, il ne peut faire valoir que les prétentions qu'il serait en droit d'élever si les
défauts étaient apparus en cours de bail (art. 258 al. 2 CO).