{"Signatur": "GE_CJ_004", "Spider": "GE_Gerichte", "Sprache": "fr", "Datum": "2023-01-16", "HTML": {"Datei": "GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10235-2016_2023-01-16.html", "URL": "https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/show/3227234?doc=", "Checksum": "06c9617983ba3f22c0436da64f3a917d"}, "PDF": {"Datei": "GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10235-2016_2023-01-16.pdf", "URL": "https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/file/2023/0000/ACJC_000051_2023_C_10235_2016.pdf", "Checksum": "ebb45e186b75ea5cead95901b4d02c20"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["C/10235/2016"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["fr", "de", "it"], "Text": "Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 16.01.2023 C/10235/2016"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Genf  Chambre des baux et loyers"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Ginevra  Chambre des baux et loyers"}], "ScrapyJob": "446973/35/2232", "Zeit UTC": "08.01.2026 23:02:35", "Checksum": "9996223056ba2153dcd35920e877686d", "Chunktext": "Extrait de l'arrêt Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 16.01.2023 C/10235/2016\n\nEn outre, le caractère provisoire de la mise à disposition du logement de\nremplacement et du changement d'affectation qu'il induisait a été pris en compte\npar les premiers juges. Ce caractère provisoire du changement d'affectation a\nd'ailleurs conduit à l'octroi de préavis favorables des autorités délivrés dans le\ncadre de la demande de régularisation de la situation par les bailleresses. Le\nTribunal administratif de première instance a annulé le refus d'autorisation notifié\n\nC/10235/2016\n- 57/82 -\n\npar le Département au motif que le caractère provisoire du changement\nd'affectation du logement pour les besoins du chantier était susceptible de faire\nl'objet d'une autorisation de maintien à titre précaire, selon l'art. 139 LCI. Bien\nque cette décision ait été annulée par la Chambre administrative dans son arrêt du\n18 septembre 2018 en raison de l'incompétence du Département pour rendre une\néventuelle autorisation à titre précaire qui relevait de la seule prérogative du\nConseil d'Etat, il apparaît que le changement provisoire d'affectation de\nl'appartement de remplacement n'était pas immanquablement voué à l'échec. Ce\npoint de vue se retrouve confirmé dans les considérants de la Chambre\nadministrative, qui a considéré que la gravité de l'atteinte objective aux intérêts\nprotégés par la LDTR dans le présent cas devait largement être relativisée. Le\nservice LDTR, dans un premier temps, avait préavisé favorablement un\nchangement d'affectation dans l'idée qu'il s'agissait du bureau du chantier,\nacceptant ainsi de soustraire au parc de logement l'appartement concerné, et le\nreprésentant du Département avait indiqué que le principe d'une autorisation\nprovisoire de changement d'affectation était envisageable (ATA/945/2018 du\n18 septembre 2018 consid. 7).\n\nLes intimées ont ensuite sollicité du Conseil d'Etat l'autorisation, à titre précaire,\nde changer provisoirement l'affectation de l'appartement en bureau le 29 octobre\n2018, autorisation qui, à leurs dires, a été refusée début février 2019, le Conseil\nd'Etat ayant néanmoins accepté de surseoir à la réaffectation de l'appartement au\nlogement jusqu'à la libération des locaux.\n\nPartant, c'est à bon droit que les premiers juges n'ont pas admis la nullité partielle\ndu Protocole d'accord en tant qu'il mettait à disposition, de manière provisoire,\naux appelants, un appartement de remplacement pour y déplacer leur activité\nfiduciaire, activité qu'ils ont effectivement pu déployer dans les locaux depuis le\nmois d'octobre 2014 et qu'ils continuent à y déployer à ce jour.\n\n6. Les appelants énumèrent dix défauts affectant les locaux remis à bail et sollicitent,\npour chacun d'eux, une réduction de loyer, soutenant parallèlement que les locaux,\nà savoir ceux de l'arcade et de l'appartement de remplacement étaient totalement\ninexploitables depuis la remise de l'appartement au mois d'octobre 2014 justifiant,\nà titre subsidiaire, une exonération totale du loyer jusqu'à leur réintégration et\nl'exécution de travaux conformes au Protocole d'accord conclu entre les parties.\n\nLes divers griefs dirigés contre le jugement entrepris seront donc traités cidessous, en reprenant chacun des défauts allégués par les appelants.\n\n6.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état\napproprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir dans cet état.\nLorsqu'apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose qui ne sont pas\nimputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, il peut\n\nC/10235/2016\n- 58/82 -\n\nnotamment demander une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b\nCO). Il faut pour cela que le défaut entrave ou restreigne l'usage pour lequel la\nchose a été louée (art. 259d CO). Faute de définition légale, la notion de défaut -\nqui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour\nlequel la chose a été louée; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la\nchose et l'état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une\nqualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur\nlaquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié\nà l'usage convenu (ATF 135 III 347 consid. 3.2 et références citées; arrêts du\nTribunal fédéral 4C_97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.1; 4C_81/1997 du\n26 janvier 1998 consid. 3a). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la\nchose doit être restreint d'au moins 5%, mais la jurisprudence admet de descendre\nà 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (arrêt 4C_97/2003 déjà cité consid. 3.3\net 3.6).\n\nUne diminution de la surface utilisable constitue d'ailleurs typiquement un cas de\ndéfaut (arrêts du Tribunal fédéral 4C_81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3b;\n4A_483/2011 du 2 décembre 2011 consid. 2.4). Lorsque le locataire accepte la\nchose, il ne peut faire valoir que les prétentions qu'il serait en droit d'élever si les\ndéfauts étaient apparus en cours de bail (art. 258 al. 2 CO).\n\n6.2 Les appelants font grief aux premiers juges d'avoir retenu que l'installation\ninformatique équipant l'appartement avait fait obstacle à l'exploitation des locaux\ndurant 3,5 jours au lieu de 5,5 jours complets, soit du samedi 11 octobre jusqu'à la\nmoitié du jeudi 16 octobre 2014.\n\n"}