{"Signatur": "GE_CJ_004", "Spider": "GE_Gerichte", "Sprache": "fr", "Datum": "2023-01-16", "HTML": {"Datei": "GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10235-2016_2023-01-16.html", "URL": "https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/show/3227234?doc=", "Checksum": "06c9617983ba3f22c0436da64f3a917d"}, "PDF": {"Datei": "GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10235-2016_2023-01-16.pdf", "URL": "https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/file/2023/0000/ACJC_000051_2023_C_10235_2016.pdf", "Checksum": "ebb45e186b75ea5cead95901b4d02c20"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["C/10235/2016"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["fr", "de", "it"], "Text": "Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 16.01.2023 C/10235/2016"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Genf  Chambre des baux et loyers"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Ginevra  Chambre des baux et loyers"}], "ScrapyJob": "446973/35/2232", "Zeit UTC": "08.01.2026 23:02:35", "Checksum": "9996223056ba2153dcd35920e877686d", "Chunktext": "Extrait de l'arrêt Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 16.01.2023 C/10235/2016\n\n5.3 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il convient d'examiner si\nl'impossibilité invoquée existait dès la conclusion du contrat ou si elle résulte d'un\nfait juridique survenu après celle-ci. En effet, dans ce dernier cas, il faut en\nprincipe examiner la situation juridique sur la base des dispositions légales\ngénérales relatives à l'impossibilité subséquente d'exécuter la prestation, à savoir\nles art. 97 et 119 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_101/2015 et 4A_99/2015 du\n21 juillet 2015 consid. 4.2). Il s'agit donc d'analyser une éventuelle impossibilité\njuridique (cf. entre autres auteurs, sous l'angle de l'art. 20 CO : ENGEL, Traité des\nobligations en droit suisse, 2e éd. 1997, p. 270), soit d'examiner si l'octroi du\npermis de construire était initialement impossible en raison des diverses règles de\ndroit public applicables au terrain litigieux. Autrement dit, il s'agit de déterminer\nsi, au moment de la conclusion du contrat, les locataires avaient la possibilité\nd'obtenir un permis de construire, ou si, au contraire, l'octroi était d'emblée exclu\n(arrêt du Tribunal fédéral 4D_122/2010 du 10 janvier 2011 consid. 2.2 ;\nACJC/199/2016 du 15 février 2016 consid. 2.3).\n\nSi les normes de la police des constructions font déjà obstacle à la réalisation du\ncontrat, à telle enseigne que le dépôt ultérieur d'une demande de permis de\nconstruire soit immanquablement voué à l'échec, le contrat a un contenu\njuridiquement impossible; cette impossibilité objective et originaire le rend nul au\nregard de l'art. 20 CO (cf. ATF 40 II 370 consid. 5; GAUCH, Der Werkvertrag,\n5e éd. 2011, ch. 393 p. 162-163).\n\nDans le cas de la conclusion d'un contrat d'entreprise totale, portant sur la\nconstruction d'une villa, dans une zone de danger, le Tribunal fédéral a examiné si\nles normes de la police des constructions empêchaient d'obtenir un permis de\nconstruire. Dans ladite zone, toute demande de construction devait faire l'objet\nd'un préavis du service cantonal compétent, lequel pouvait être positif mais assorti\nde conditions restrictives (contrairement à la zone située à côté, dans laquelle\ntoute construction était en principe interdite). Dès lors que l'ordre juridique ne\ns'opposait pas d'emblée à la construction de ladite villa, le contrat n'avait pas dès\nsa conclusion un objet impossible et n'était ainsi pas nul en vertu de l'art. 20 al. 1\nCO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_101/2015 et 4A_99/2015 du 21 juillet 2015\nconsid. 4.2).\n\nLa Cour a retenu qu'une activité de fitness, dans un immeuble sis dans une zone\nindustrielle et artisanale, affecté à des activités administratives de bureaux ou\nartisanales ne pouvait aboutir qu'à un refus d'autorisation de construire en raison\nde la non-conformité de cette activité à la zone. Le bailleur ne pouvait, au moment\nde la conclusion du contrat, tabler sur la possibilité de la destination souhaitée par\nle locataire; la destination convenue de fitness était impossible, car contraire aux\nrègles de droit public cantonal, régime dérogatoire exceptionnel mis à part\n(ACJC/199/2016 du 15 février 2016 consid. 2.5).\n\nC/10235/2016\n- 56/82 -\n\n5.4 Selon l'art. 7 al. 1 LDTR, nul ne peut, sauf si une dérogation lui est accordée\nau sens de l'article 8, changer l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment au sens\nde l'art. 2 al. 1 occupé ou inoccupé.\n\nPar changement d'affectation, on entend toute modification, même en l'absence de\ntravaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de logements par\ndes locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel (art. 3 al. 3\nLDTR).\n\nL'art. 8 al. 2 LDTR dispose qu'en cas de changement d'affectation, les surfaces de\nlogements supprimées seront compensées par la réaffectation simultanée de\nsurfaces commerciales ou administratives en logement. Dans ce cas, les locaux\nréaffectés aux logements doivent correspondre à une surface ainsi qu'à des\nconditions de logement au moins équivalentes et avoir des loyers répondant aux\nbesoins prépondérants de la population. De plus, les locaux réaffectés aux\nlogements doivent être situés en règle générale dans le même quartier, si possible\nà proximité immédiate, à moins que le changement d'affectation ne soit effectué\nau profit d'un secteur comme le centre ville où la proportion de logements est\nfaible par rapport aux surfaces d'activités.\n\n5.5 En l'espèce, le Tribunal a retenu que la mise à disposition provisoire d'un\nlogement, destiné à l'habitation, pour que les appelants puissent y exercer leur\nactivité fiduciaire ne constituait pas un cas d'impossibilité juridique; une\ndérogation temporaire pour que l'appartement puisse être utilisé à des fins\ncommerciales était envisageable et une telle dérogation aurait pu être obtenue.\n\nIl résulte en effet des règles de droit public cantonal, en l'occurrence de la LDTR,\nque ce changement d'affectation provisoire du logement n'était pas d'emblée\nexclu. L'art. 8 LDTR prévoit un système dérogatoire à l'interdiction de changer\nl'affectation d'un bâtiment nécessitant que les surfaces de logements supprimées\nsoient compensées par la réaffectation simultanée de surfaces commerciales. Si la\ndérogation n'a pas été octroyée aux intimées, qui l'ont sollicitée rétroactivement le\n30 mai 2016, c'est en raison de l'absence de compensation simultanée de surfaces\nde logement équivalentes à la surface provisoirement utilisée comme bureaux. Ce\nrefus d'autorisation n'est ainsi pas lié à la non-conformité de l'activité de bureau\ndans cette zone; le présent cas diffère ainsi de ceux tranchés par la jurisprudence\net mentionnés ci-dessus et sur lesquels se fondent les appelants.\n\n"}