La validité du congé suppose, notamment, d'une part, que le locataire se soit
effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires
lorsque la sommation lui a été adressée et, d'autre part, qu'il ne se soit pas acquitté
de cet arriéré dans le délai fixé (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du
7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut
faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux
qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa;
122 III 92 consid. 2d).